一、出臺(tái)《指導(dǎo)意見(jiàn)》的背景
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與千家萬(wàn)戶切身利益息息相關(guān), 事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定和民生大局。近年來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了持續(xù)快速發(fā)展，有效地改善了群眾的居住環(huán)境。但與此同時(shí)，圍繞物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)所產(chǎn)生的矛盾也越來(lái)越多，迫切需要通過(guò)加強(qiáng) 行業(yè) 監(jiān)督管理、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為和收費(fèi)行為。為進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，促進(jìn)物業(yè) 行業(yè) 服務(wù)水平的提升，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)業(yè)合法權(quán)益，更好滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活與良好居住環(huán)境需要，自治區(qū)物價(jià)局、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在深入廣泛調(diào)查 研究 和反復(fù)征求意見(jiàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定了《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》的實(shí)施，對(duì)于有效化解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面的難題，營(yíng)造安全、舒適、文明的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，具有重要意義。
二、《指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)過(guò)程
根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物價(jià)局關(guān)于印發(fā)<廣西壯族自治區(qū)定價(jià)目錄>的通知》（桂價(jià)綜〔2018〕25號(hào)）規(guī)定，公共租賃住房、保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)以及住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)納入政府定價(jià)管理。為進(jìn)一步完善和加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，自治區(qū)物價(jià)局分別深入柳州和桂林等市進(jìn)行了調(diào)查 研究 ，與當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格、住房建設(shè)等主管部門(mén)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、業(yè)主，以及廣西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及其物業(yè)管理委員會(huì)等進(jìn)行座談，廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)建議。在此基礎(chǔ)上，由自治區(qū)物價(jià)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳草擬了《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿），并向各市、縣物價(jià)和14個(gè)設(shè)區(qū)市住房建設(shè)主管部門(mén)征求意見(jiàn)。2018年9月28日，自治區(qū)物價(jià)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳將修改完善后的《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）分別在自治區(qū)發(fā)展改革委門(mén)戶網(wǎng)站、自治區(qū)物價(jià)局門(mén)戶網(wǎng)站和自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳門(mén)戶網(wǎng)站公布，廣泛征求有關(guān)單位和社會(huì)各界人士意見(jiàn)。自治區(qū)物價(jià)局、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在采納相關(guān)意見(jiàn)建議并做修改后，形成了《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》。
三、《指導(dǎo)意見(jiàn)》的主要內(nèi)容
《指導(dǎo)意見(jiàn)》共有十一個(gè)方面內(nèi)容：一是明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作目標(biāo)。二是明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理原則。三是明確物業(yè)服務(wù)管理范圍及規(guī)范服務(wù)等級(jí)。四是明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理形式。五是明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目。六是明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成。七是明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的制定要求。八是明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取辦法。九是對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中涉及的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時(shí)停車應(yīng)當(dāng)免交停放費(fèi)等相關(guān)問(wèn)題做出具體規(guī)定。十是提出了加強(qiáng)管理意見(jiàn)。十一是關(guān)于指導(dǎo)意見(jiàn)實(shí)施的問(wèn)題。
四、《指導(dǎo)意見(jiàn)》的主要亮點(diǎn)
（一）進(jìn)一步深化“放管服”，完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理形式和收費(fèi)形成機(jī)制。
一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理形式?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：保障性住房（含公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房、廉租房、政策性租賃房）、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)納入政府定價(jià)范圍，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其它類型物業(yè)及成立業(yè)主大會(huì)之后的普通住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、房改房小區(qū)、老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作，重點(diǎn)是保障人民群眾的基本物業(yè)服務(wù)需要，即對(duì)保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)以及普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序制定公布。同時(shí)，根據(jù) 《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》第十三條第（六）款的規(guī)定，只要選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)可以“確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案”，即只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意后，可以對(duì)保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)以及普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，具體收費(fèi)方案和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)不等于沒(méi)有規(guī)則，而應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方本著公平合理、質(zhì)價(jià)相符、信息對(duì)稱的原則協(xié)商決定，也可以參照當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼笇?dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)共同商定。
二是完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則上采取分等級(jí)定價(jià)方式，各地也可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況采用菜單式等其他收費(fèi)方式。即市、縣價(jià)格主管部門(mén)在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)定價(jià)的基礎(chǔ)上，可以對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行菜單式管理等方式，滿足不同的物業(yè)服務(wù)需求，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主更多的選擇。
三是充分發(fā)揮 行業(yè) 協(xié)會(huì)的作用。在 行業(yè) 層面，鼓勵(lì)支持主動(dòng)開(kāi)展 行業(yè) 自律管理和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)測(cè)，引導(dǎo)創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，發(fā)揮示范作用，建立糾紛處理機(jī)制，協(xié)助政府價(jià)格和住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門(mén)化解物業(yè)服務(wù)矛盾。
（二）規(guī)范了群眾關(guān)心的熱點(diǎn)收費(fèi)問(wèn)題
一是進(jìn)一步明確了物業(yè)收費(fèi)構(gòu)成項(xiàng)目，特別是物業(yè)共用部位維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目做出具體規(guī)定。二是進(jìn)一步明確了住宅區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題。三是進(jìn)一步明確了裝修房屋垃圾清運(yùn)費(fèi)等問(wèn)題。四是進(jìn)一步明確了水電費(fèi)損耗分?jǐn)倖?wèn)題。鑒于當(dāng)前在全區(qū)各地仍有部分住宅小區(qū)未實(shí)現(xiàn)用水用電“一戶一表”的現(xiàn)實(shí)狀況，水電收費(fèi)仍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為人工上門(mén)抄表收取，其中包括應(yīng)合理公攤的水電正常損耗。因此，《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：原則上收取終端用戶水電費(fèi)、分?jǐn)偹娰M(fèi)總和不超過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向供水、供電專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位繳納的總表費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將水電損耗、分?jǐn)偡绞健⒎謹(jǐn)倢?shí)際發(fā)生數(shù)等信息在固定、醒目的場(chǎng)所向各用戶公示。
價(jià)格〔2018〕108號(hào)廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)
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