《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》（滬府辦規(guī)[2018]32號）是在原《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》（滬府辦[2013]84號）（以下簡稱“原84號文”）的基礎(chǔ)上，經(jīng)政策實施評估，針對政策實施中的問題和需求，學(xué)習(xí)借鑒國際、國內(nèi)同類城市相關(guān)做法， 研究 修訂而成。在原84號文實施評估和需求調(diào)研中，各方面反映的問題和政策需求主要集中在五個方面：一是企業(yè)希望進一步降低用地成本，鼓勵合理利用地下空間；二是因完善地下建設(shè)條件而調(diào)整出讓合同的次數(shù)較多，辦理流程需要優(yōu)化；三是 規(guī)劃 土地建管驗收之間銜接不暢，地下工程用途核定標(biāo)準(zhǔn)不完善；四是歷史項目過渡政策條款已不適應(yīng)新情況；五是地下空間整體開發(fā)缺少配套政策支撐。
本次修訂，堅持問題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向，聚焦優(yōu)化審批流程、審批標(biāo)準(zhǔn)和鼓勵地下空間合理利用兩方面：一是通過審批過程中的“三優(yōu)化”，即合并辦理環(huán)節(jié)、簡化辦理流程、完善審批標(biāo)準(zhǔn)，著力改善企業(yè)在申辦地下空間土地出讓事務(wù)中的辦事體驗；二是通過地下空間地價的“三降低”，即降低地下分層地價折扣比例，降低停車庫地價參照比例，降低地下配套設(shè)施適用價格標(biāo)準(zhǔn)，切實降低地下空間用地成本。具體修訂內(nèi)容包括：
?。ㄒ唬┲匦旅鞔_了地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓范圍
本次修訂明確，按照國家土地有償使用制度，除符合劃撥用地目錄范圍的，其他地下建設(shè)工程都應(yīng)當(dāng)納入出讓等有償使用范圍。（第四條）
（二）優(yōu)化地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓的補辦流程
對出讓前地下 規(guī)劃 建設(shè)條件不明確的項目，優(yōu)化補辦流程：一是合并和優(yōu)化辦理環(huán)節(jié)，把建筑設(shè)計方案和 規(guī)劃 工程許可證兩個環(huán)節(jié)的補充合同調(diào)整合并為一次，把重事前審批改為強化事中事后監(jiān)管，補充合同不再作為核發(fā)工程 規(guī)劃 許可證的前置條件，而是要求企業(yè)應(yīng)在工程 規(guī)劃 許可證核發(fā)后三個月內(nèi)，申請簽訂補充出讓合同。二是簡化辦理程序，對于竣工驗收中的發(fā)現(xiàn)實測超面積、但在允許誤差范圍內(nèi)的情形，直接按原出讓合同約定價格補繳土地價款，不再進行地價評估和決策，簡化流程（第六條）。
（三）進一步完善地下工程用途核定的有關(guān)規(guī)定
一是進一步明確職責(zé)，根據(jù) 規(guī)劃 管理法規(guī)和84號文已實施的做法，明確建管審批部門應(yīng)將地下建筑面積分類表作為工程 規(guī)劃 許可證的附件，綜合驗收部門在驗收時應(yīng)列明各類用途地下建筑的具體變化情況。二是進一步完善用途核定辦法，針對部分地下項目配套工程沒有明確的批準(zhǔn)用途，僅作為項目配套設(shè)施使用的情況，比如設(shè)備用房等，增設(shè)地下“項目配套設(shè)施”類別，單獨列計建筑面積，并明確相應(yīng)的地價標(biāo)準(zhǔn)。（第七條）
?。ㄋ模┩晟频叵陆ㄔO(shè)用地使用權(quán)基本價格體系
一是降低地下分層地價折扣比例，將地下二層與地下一層基本價格比例關(guān)系由60%調(diào)整為50%，地下三層及以下與上一層基本價格比例關(guān)系由70%調(diào)整為60%，鼓勵適度向下開發(fā)。二是完善用途種類、降低價格標(biāo)準(zhǔn)，增加了研發(fā)、醫(yī)療、教育、文化等用途的地下基本價格；明確地下項目配套設(shè)施以項目用途為核定地價的依據(jù)，并按最低一檔價格比例套用地價標(biāo)準(zhǔn)。其中，對住宅套內(nèi)地下室，從按照倉儲用途列計建筑面積和確定地價，調(diào)整歸入“項目配套設(shè)施”類別。三是大幅降低地下停車庫的地價標(biāo)準(zhǔn)，本次修訂繼續(xù)執(zhí)行住宅配套類停車庫暫免收取土地價款，并將停車庫基本價格折算比例從參照工業(yè)倉儲類的6%～15%，調(diào)整到參照地下配套設(shè)施類的3%～10%，充分鼓勵建設(shè)地下停車庫。（附表）
?。ㄎ澹┙y(tǒng)一本規(guī)定實施前后出讓土地的政策適用
本次修訂刪除了84號文第十條，在修訂稿第六條中明確“本規(guī)定實施前簽訂土地出讓合同、尚未辦理土地核驗的項目，涉及地下工程的，也應(yīng)按本規(guī)定，簽訂補充出讓合同，確定地下建設(shè) 規(guī)劃 條件，補繳土地價款”。（第六條）
對政策銜接中可能存在的已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的歷史遺留項目，酌情做了細(xì)化規(guī)定：一是“2006年9月1日（不含本日）前，簽訂土地出讓合同并取得地下建設(shè)工程 規(guī)劃 許可證所批準(zhǔn)的地下工程，在簽訂補充出讓合同完善地下建設(shè) 規(guī)劃 條件時，免收土地價款”。（第六條）二是“2013年12月1日（含）前簽訂出讓合同，并在2018年9月30日（含）前已取得建設(shè)工程 規(guī)劃 許可證的非住宅配套類地下停車庫，免收土地價款，直接納入出讓合同的地下 規(guī)劃 條件。”（第九條）
?。┩晟频叵驴臻g整體開發(fā)、連通開發(fā)的配套規(guī)定
針對地下空間整體開發(fā)、互聯(lián)互通，提出了一些配套政策：一是鼓勵整體開發(fā)，由一個主體取得區(qū)域地下建設(shè)用地使用權(quán)并實施開發(fā)建設(shè)，地上建設(shè)用地使用權(quán)采取“帶地下工程”方式供應(yīng)，地上和地下使用權(quán)人應(yīng)相互提供便利（第十條）。二是明確互聯(lián)互通要求，地下建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照 規(guī)劃 條件和建設(shè)工程設(shè)計方案明確的地下連通要求和連通方案實施建設(shè)，新項目的地下建設(shè)用地使用權(quán)人負(fù)責(zé)建設(shè)銜接段地下通道（第十一條）。
--本內(nèi)容由智匯中經(jīng)(上海)管理咨詢有限公司真實提供，智匯中經(jīng)提供：可行性研究報告、 扶持資金申請報告、 節(jié)能評估報告、 項目申請報告、 項目建議書、 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、 商業(yè)計劃書、 立項申請書、 安全評估報告、 項目實施方案等業(yè)務(wù)咨詢工作。