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1．從“三去一降一補(bǔ)”到“房住不炒”再到“租購并舉”

近三年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重點(diǎn)從“去庫存”到“房住不炒”到“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”，反映了近年我國房地產(chǎn)市場主要矛盾的變化。

2015年中國房地產(chǎn)市場的主要問題在于三四線城市的大量庫存制約了房地產(chǎn)投資，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)趨弱。2016年-2017年去庫存穩(wěn)步進(jìn)行，到今年11月底，全國待售商品住宅面積下降到3億平方米左右，部分城市庫存甚至進(jìn)入比較少的階段，因此，房地產(chǎn)去庫存政策取得了成效，已經(jīng)不再是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾。

在去庫存過程中，部分城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲現(xiàn)象，為此2016年中央要求抑制資產(chǎn)泡沫，將防范風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)，2016年以來的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)的金融屬性和投資屬性，讓房子回歸居住消費(fèi)屬性。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出繼續(xù)抓好“三去一降一補(bǔ)”，但前提是不加杠桿，可見政策**由“去庫存”到“去杠桿”的變化。

今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更加強(qiáng)調(diào)租購并舉，這體現(xiàn)出房地產(chǎn)政策從需求端調(diào)控轉(zhuǎn)向更多強(qiáng)調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。通過規(guī)范和發(fā)展租賃市場，讓租賃成為解決居住問題的重要途徑。

2．多主體供應(yīng)，多渠道保障

長期以來，我國住房市場的問題很大程度上來自于供給彈性太低，主要是土地供應(yīng)主體單一化，難以根據(jù)需求的變動(dòng)而做出調(diào)整。多主體供應(yīng)，在土地供應(yīng)方面，不僅國有土地，還有集體建設(shè)用地都納入土地供應(yīng)體系。在住房供應(yīng)方面，由以前單一的新房擴(kuò)展到存量，包括二手房、租賃房等。供給的形式，由過去的商品房擴(kuò)展為商品房、私人租賃、共有產(chǎn)權(quán)、公租房等多元品類。

政府與市場的關(guān)系進(jìn)一步理清。未來，“住房問題”與“房地產(chǎn)問題”可能被區(qū)分對待，政府重點(diǎn)對低收入人群、流動(dòng)人口提供保障性的租賃產(chǎn)品，中高端群體的改善性需求將更多由市場決定。政府與市場既分開又互補(bǔ)的關(guān)系將是未來房地產(chǎn)的常態(tài)。

3．強(qiáng)調(diào)長期租賃的重要性

今年會(huì)議提到“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”，更多強(qiáng)調(diào)租期的穩(wěn)定性。租賃關(guān)系不穩(wěn)定是目前制約租賃 市場發(fā)展 的重要痛點(diǎn)。鏈家 研究 院通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前有近20%的租客平均每段租賃時(shí)長不到1年，近65%的租客平均租賃時(shí)長不到2年，換房原因有很大比例來自于房東隨意終止合同或隨意漲價(jià)，租客頻繁換房，租房缺乏安全感和穩(wěn)定感。對專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)來說，不穩(wěn)定的租期也意味著空置的風(fēng)險(xiǎn)。因此，保持長期穩(wěn)定的租賃期限對于租客和運(yùn)營機(jī)構(gòu)都至關(guān)重要。

如何保障穩(wěn)定的租期？發(fā)達(dá)國家一般都有明確的租賃法律保證租賃期限，特別明確了房東需要變更租賃合同的條件，保護(hù)租客不被隨意趕出。此外，穩(wěn)定的金融產(chǎn)品支持也是促進(jìn)租期穩(wěn)定的重要推動(dòng)力，近期建行推出最長10年、最高100萬的個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品，有利于打造長期租賃關(guān)系。

4．強(qiáng)調(diào)保護(hù)租賃相關(guān)方的合法權(quán)益

長期以來，租客作為租賃市場的弱勢群體，其合法權(quán)益得不到法律的保護(hù)，因此，通過法律手段保護(hù)租客在租賃關(guān)系中的合法權(quán)益是發(fā)展租賃市場的前提。其次，租賃享有的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)也應(yīng)當(dāng)通過法律的方式確立和保護(hù)。

除了租客的權(quán)益，業(yè)主的權(quán)益也需要得到保護(hù)。由于缺乏信用體系，不少業(yè)主也會(huì)遭遇租客惡意違約、惡意破壞房屋設(shè)施、惡意拖欠租金等行為，其合法權(quán)益也蒙受損失。

另外，由于當(dāng)前法律規(guī)范還不健全，機(jī)構(gòu)在租賃關(guān)系中承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利還不夠明確，往往租客遭受的損失會(huì)由機(jī)構(gòu)承擔(dān)。由于標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，企業(yè)運(yùn)營的政策風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)存在。
要規(guī)范發(fā)展租賃，實(shí)際上是對租客、房東、機(jī)構(gòu)運(yùn)營商等市場主體權(quán)責(zé)關(guān)系的厘定，這是租賃市場的基石。

5．保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性

從短期來看，調(diào)控之后，全國市場處于總體降溫態(tài)勢，一些房價(jià)上漲較快的城市房價(jià)出現(xiàn)漲幅回落或下跌。但也要看到，市場上潛在的剛性需求和改善性需求仍然存在，部分二、三線城市房價(jià)還有上漲壓力，資金向房地產(chǎn)流入的內(nèi)生機(jī)制仍然沒有根本改變，因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)保持穩(wěn)定的態(tài)勢。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范和處置，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)金融活動(dòng)，這也表明，短期內(nèi)金融方面的監(jiān)管持續(xù)收緊，明年房地產(chǎn)大概率會(huì)維持低溫運(yùn)行。

從歷史的長視角看，預(yù)期穩(wěn)則房價(jià)穩(wěn)，要穩(wěn)定預(yù)期，必須穩(wěn)定政策。對于預(yù)期管理而言，政策的“穩(wěn)定性”要比政策的“松緊度”更重要，市場具有自發(fā)的“內(nèi)在穩(wěn)定器。在調(diào)控頻繁的市場中，預(yù)期的波動(dòng)會(huì)加大房價(jià)上漲的壓力，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性尤為重要。

6．分清中央和地方事權(quán)，強(qiáng)調(diào)差別化調(diào)控

近年來中央房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越強(qiáng)調(diào)因城施策，不搞“一刀切”政策，符合城市發(fā)展的客觀實(shí)際。近年來全國房地產(chǎn)市場分化越來越大，突出表現(xiàn)在城市房價(jià)的差距越來越大。從近年來房價(jià)分布看，房價(jià)超過全國平均水平的城市只有20%不到，房價(jià)上漲幅度超過全國平均水平的只有10%左右，少數(shù)城市房價(jià)的上漲導(dǎo)致社會(huì)輿論誤以為全國房價(jià)的普遍上漲。這些少數(shù)城市往往是人口凈流入較多的一線和重點(diǎn)二線城市，需求快速增長而供給跟不上，房價(jià)上漲壓力較大。與此同時(shí)，我們也要看到，還有很多三四線城市庫存仍然比較高，市場比較冷淡，這是我國房地產(chǎn)市場不平衡的表現(xiàn)。因此，未來的房地產(chǎn)調(diào)控更多會(huì)強(qiáng)調(diào)地方自我調(diào)節(jié)的主導(dǎo)作用，中央更多從長效機(jī)制和規(guī)則上著力，地方根據(jù)自身的供需關(guān)系進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，地方政府在調(diào)控上的自主性更強(qiáng)，主體責(zé)任也會(huì)更大。

7．城市圈的市場更加協(xié)同，環(huán)京城市圈脫虛向?qū)?/strong>

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度比較均衡，人民生活水平大體相當(dāng)。這一點(diǎn)對房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)尤為重要。近年來我國城市化發(fā)展更趨向于城市圈和城市群的發(fā)展模式，以環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)廣深三個(gè)城市圈以及長江中下游六個(gè)**城市為重點(diǎn)的城市群房地產(chǎn)市場規(guī)模占據(jù)全國很大比重。城市圈內(nèi)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)不斷增強(qiáng)。但也要看到三大城市圈的規(guī)模和驅(qū)動(dòng)力不一樣，環(huán)北京城市圈相對而言范圍較小，經(jīng)濟(jì)活力偏弱，市場的影響力也不夠強(qiáng)。這主要是北京周邊城市的發(fā)展與北京相差較大，周邊房地產(chǎn)市場主要是由于北京限購帶來的需求外溢以及投資投機(jī)性需求支撐。調(diào)控后，環(huán)京地區(qū)投資性需求下降，房價(jià)也出現(xiàn)了比較明顯的下跌，北京二手房價(jià)11月比3月累計(jì)下跌12%左右，廊坊下跌36%左右。但通過公共服務(wù)的均等化配置，交通、人口、產(chǎn)業(yè)的均衡分布，環(huán)京城市圈未來將越來越脫虛向?qū)崳康禺a(chǎn)市場長期將更加健康平穩(wěn)。