2016年5月4日，國務院常務會議原則通過加快培育和發(fā)展住房租賃市場的政策措施。5月6日上午，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，住房城鄉(xiāng)建設部副部長陸克華介紹相關情況，回答記者提問，從重要意義、主要內容、相關舉措、加強監(jiān)管等七方面具體解讀了該項政策。
培育和發(fā)展住房租賃市場對改善民生具有重要意義
陸克華在介紹加快培育和發(fā)展住房租賃市場有關情況時表示，培育和發(fā)展住房租賃市場對改善民生具有重要意義。
陸克華指出，黨中央、國務院高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場。中央經濟工作會議、中央城市工作會議對此都提出了明確要求，2016年《政府工作報告》強調，要建立購租并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。
陸克華認為，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑，對推進供給側結構性改革、加快改善居民尤其是新市民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程具有重要意義。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，在滿足城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房需求等方面發(fā)揮了重要作用，但市場供應主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。
陸克華介紹說，針對這些問題，住房城鄉(xiāng)建設部先后組織了9個專項課題，調研了13個省市，召開了40多個座談會，廣泛聽取租賃雙方當事人、地方主管部門、房地產企業(yè)(包括房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構)、住房租賃企業(yè)和專家學者的意見建議，并會同公安、工商、財政、稅務等相關部門開展了聯(lián)合調研。
培育和發(fā)展住房租賃市場主要有六方面政策措施
陸克華在介紹有關情況時表示，住房城鄉(xiāng)建設部在廣泛調研的基礎上，起草了加快培育和發(fā)展住房租賃市場政策舉措。5月4日，國務院常務會議已原則通，主要包括六方面政策措施：
一是培育市場供應主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，規(guī)范住房租賃中介機構，支持個人依法出租自有住房。
二是鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受公共服務；落實提取住房公積金支付房租政策；明確出租人和承租人各方權利義務。
三是完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。
四是支持租賃住房建設。鼓勵新建租賃住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現有住房按安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。
五是加大政策支持力度。對住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持；鼓勵金融機構加大支持，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金(REITs)試點；完善供地方式，增加租賃住房用地供應。
六是加強住房租賃監(jiān)管。健全法規(guī)制度，完善監(jiān)管體制，規(guī)范租賃市場。
企業(yè)不愿意開展住房租賃業(yè)務的三方面原因
陸克華在回答記者提問時表示，我們對企業(yè)不愿意開展住房租賃業(yè)務的問題進行了調研，企業(yè)普遍的反映是算不過帳。當前，專門開展住房租賃業(yè)務，由于缺少系統(tǒng)配套的政策支持，專門從事住房租賃的企業(yè)還不多，還不能夠滿足住房租賃消費的需求，具體原因包括三方面：
第一，開發(fā)企業(yè)買地一次性投入，加上開發(fā)建設，資金投入比較大。如果采用出租的方式，資金收益率比較低，所以租房子不如賣房子。
第二是企業(yè)持有經營租賃住房，資金回籠的時間比較長，要幾十年，需要金融配套，比如說長期、低成本資金的支持，目前我們房地產貸款的期限一般只有三五年，不匹配，企業(yè)沒法做租賃經營。
第三是租賃企業(yè)負擔比較重。從目前來看，稅費等各項支出加在一起，算下來以后沒有什么利潤，甚至還虧損。
扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展的四方面政策舉措
陸克華在回答記者提問時表示，扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展，我們將采取四個方面舉措：
一是從稅收方面給予優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構，包括個人，給予稅收優(yōu)惠政策的支持，具體不再介紹，文件很快會出來。
二是提供金融方面的支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金(REITs)試點，拓展直接融資的渠道。
三是完善 規(guī)劃 建設和用地政策。合理確定新建租賃住房建設的規(guī)模，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。鼓勵地方政府盤活城區(qū)的存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應。允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。
四是鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展租房租賃業(yè)務。鼓勵開發(fā)企業(yè)出租庫存的商品住房。引導開發(fā)企業(yè)與租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產，從開發(fā)、銷售向租售并舉的經營模式轉變?？偟膩碇v，是要充分發(fā)揮市場的作用，調動企業(yè)的積極性，來提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化的水平，形成大中小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。
解決住房租賃需求將采取三項政策措施
陸克華在回答記者提問時表示，為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，我們考慮采取三項政策措施：
第一，新建中小戶型為主的租賃住房。要求各地結合住房供需的狀況，將新建租賃住房納入住房發(fā)展 規(guī)劃 ，合理確定租賃住房建設的規(guī)模，有序開展租賃住房建設。既要考慮供應的總量和規(guī)模，也要考慮套型結構比例，來更好地滿足租賃的消費需求。
第二，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。將商業(yè)用房改造成租賃居住，能夠滿足租賃住房的需求。既可以增加住房租賃的有效供應，還能夠做到物盡其用，避免資源的浪費。對土地用途調整為居住用地的商業(yè)用房項目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣的價格按照居民的標準執(zhí)行。各地要根據實際， 研究 制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。
第三，允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔等設施，必須確保消防設施完好有效。我們要求各地切實加強對這一類行為的監(jiān)管， 研究 制定將現有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標準，單間最多居住人數等辦法，確保房屋住用安全。從地方的實踐來看，這么做，一是增加了中小戶型租賃住房的有效供應。二是可以適當降低承租人租金的負擔。三是有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。
從七個方面入手加強住房租賃市場監(jiān)管工作
陸克華在回答記者提問時表示，我部對加強房地產中介的監(jiān)管工作高度重視，準備從七個方面入手，包括：規(guī)范中介機構房源信息發(fā)布，全面推進房地產轉讓合同網簽，切實加強房地產交易資金監(jiān)管，強化對房地產中介機構的備案管理，加強中介機構從業(yè)人員管理，完善信用信息系統(tǒng)，加大日常監(jiān)督檢查的力度等，進行規(guī)范和整頓。目前我部正在制定具體的可操作、能夠抓落實的、管用的、能見實效的措施。關于怎么樣規(guī)范房源信息的發(fā)布問題，我們從四方面提出要求：
一是信息要真實。要求中介機構在房源信息發(fā)布前要經委托人同意，同時還要到當地房管部門進行房源信息核驗后才可以發(fā)布。中介機構不得以虛假的信息、虛假的價格進行“釣魚”。
二是信息要全面。要求中介機構編制統(tǒng)一的房屋狀況說明書，標明房屋的基本狀況、水暖氣配套情況、權屬狀況、掛牌價格或者租金、物業(yè)費等內容。不得隱瞞房屋的真實情況，如房子有抵押、查封，是不是共有等情況，防止欺騙誤導消費者。
三是信息要準確。我們要求發(fā)布的信息必須是準確的?，F在信息發(fā)布有網絡上的、有門店上的、宣傳單的，照片照得很漂亮，但是往往貨不對板，張冠李戴。
四是信息要及時。要求中介機構發(fā)布的信息必須是正在出售或者出租的。通過各種方式發(fā)布的信息必須是一致的。已經完成交易的，應當及時撤除房源信息。
陸克華強調，我部即將開展一次全國范圍內的房地產中介專項整治行動。對于存在違法違規(guī)行為的中介機構，各地要責令限期改整，記入信用檔案，取消網上簽約的資格；情節(jié)嚴重的依法處以罰款，并列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規(guī)機構，曝光一批典型案例，將害群之馬清出市場，切實維護群眾的利益。目前，北京、上海、深圳等地已經率先開展了清理整頓工作，從目前的成效來看還是不錯的。
培育和發(fā)展住房租賃市場是制度性設計
陸克華在回答記者提問時表示，培育和發(fā)展住房租賃市場是一個制度性的設計，它跟階段性的去庫存有關系，但主要不是為了去庫存，這一點我們一定要認清楚。
陸克華指出，北京和上?；静淮嬖谌齑娴膯栴}，可是特別需要發(fā)展租賃市場。所以主要還是考慮解決城鎮(zhèn)居民，特別是新市民，包括外來務工人員、新畢業(yè)的大學生、青年教師、醫(yī)生等專業(yè)技術人員，在這些大城市就業(yè)時的居住問題。從制度設計上，與去庫存不是一回事情。
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