1.4 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性
1.4.1 項(xiàng)目建設(shè)背景
2014年以來，我國經(jīng)濟(jì)正在向形態(tài)更高級(jí)、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理的階段演化。經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，增長(zhǎng)速度從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求逐步成為主體；增長(zhǎng)動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。堅(jiān)持以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定，是新時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，發(fā)展高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)，得到各方面關(guān)注。
1.4.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性
隨著國家對(duì)異常火爆的住宅和商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加大，工業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)逐漸受到青睞。各種在建的物流中心、工業(yè)廠房和研發(fā)樓宇隨處可見，工業(yè)地產(chǎn)投資成為近些年來房地產(chǎn)投資不斷升溫的熱點(diǎn)。由于一線城市土地價(jià)格與勞動(dòng)力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地移至二線城市。由于東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，高耗能企業(yè)開始向中西部轉(zhuǎn)移。在國家對(duì)中西部地區(qū)實(shí)施政策傾斜的情況下，京津冀區(qū)域、長(zhǎng)江三角區(qū)域、珠江三角區(qū)域正在形成總部經(jīng)濟(jì)模式，制造業(yè)迅速向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這給這些地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)帶來極大的發(fā)展機(jī)遇。
工業(yè)投資價(jià)值的價(jià)值提升要靠?jī)?yōu)秀的物業(yè)服務(wù)來實(shí)現(xiàn)，成立物業(yè)責(zé)任有限公司的主要目的在于打造自己的專業(yè)平臺(tái)，培養(yǎng)專業(yè)隊(duì)伍，同時(shí)優(yōu)化資源配置，培育和提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的能力。主要有以下幾方面積極作用：
1、完善企業(yè)業(yè)務(wù)鏈，目前工業(yè)地產(chǎn)普遍成立了附屬物業(yè)責(zé)任有限公司，通過專業(yè)物業(yè)管理的開展，完成工業(yè)地產(chǎn)招商和經(jīng)營(yíng)。
設(shè)立物業(yè)責(zé)任有限公司，在工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過程中，單一的為公司工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，負(fù)責(zé)為旗下工業(yè)地產(chǎn)開展進(jìn)行功能及市場(chǎng)定位建議、執(zhí)行租售、運(yùn)營(yíng)管理、日常管理等工作，可以有效整合工業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)專業(yè)能力，保證工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、運(yùn)營(yíng)的完整性和專業(yè)性，提升對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全案把控的能力，有效降低公司對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商、營(yíng)銷策劃、資本運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的顧慮，有利于提升的項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，獲得長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益和品牌價(jià)值提升。
2、有利于提升品牌價(jià)值，提高企業(yè)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值
物業(yè)責(zé)任有限公司的設(shè)立，符合現(xiàn)代工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)律，將使項(xiàng)目工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更加專業(yè)化，從而提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益及品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益和物業(yè)價(jià)值的提升，并提升企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)價(jià)值，更好的為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要服務(wù)。
3、專職處理工業(yè)投資物業(yè)問題，主動(dòng)為企業(yè)承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。
工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在招商、營(yíng)運(yùn)、管理過程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，涉及到大量的合同簽訂與相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過物業(yè)責(zé)任有限公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，可便利的協(xié)調(diào)和調(diào)控各方面的關(guān)系，處理可能發(fā)生的各種問題，避免企業(yè)直接面對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和不良影響的情況下。
4、有利于打造專業(yè)化人才，促進(jìn)工業(yè)投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展
專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏，企業(yè)要大力發(fā)展工業(yè)投資項(xiàng)目，除了“引進(jìn)人才”之外，培養(yǎng)自己的工業(yè)地產(chǎn)人才勢(shì)在必行。通過物業(yè)責(zé)任有限公司的組建，不斷通過項(xiàng)目實(shí)操積累經(jīng)驗(yàn)，才能更鍛煉員工在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)、管理方面的把握力與判斷力，培養(yǎng)屬于自己的人才。
第二章 市場(chǎng)分析
2.1 工業(yè)地產(chǎn)概況
工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。
自上個(gè)世紀(jì)九十年代末，受金融風(fēng)暴的影響，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速，大量的跨國公司的利潤(rùn)大幅度下跌，甚至出現(xiàn)虧損的情況；因此，為了降低生產(chǎn)成本，尋找具有潛力的市場(chǎng)、廉價(jià)的勞力和豐富的原材料資源的國家作為生產(chǎn)基地，成為跨國公司投資的新方向，而中國無疑是一個(gè)商家的必爭(zhēng)之地。大量的制造業(yè)向中國的轉(zhuǎn)移給中國工業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。但是，同時(shí)中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也屬于初步階段，存在著一定的優(yōu)缺點(diǎn)，其主要表現(xiàn)在：投資主體多元化；受土地市場(chǎng)的制約較大；全國工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分布不均，參差不齊；世界一流工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛向中國進(jìn)軍。
在看好工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景的同時(shí)，也要看到相對(duì)于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)而言，工業(yè)地產(chǎn)占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等特性，對(duì)進(jìn)入者形成了較高的門檻。投資者在進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域前，需要有全盤的清晰考慮。首先，工業(yè)用地能否輕易拿到，因?yàn)檎畾g迎那些投資密度高、產(chǎn)值雙高的產(chǎn)業(yè)。而且有些工業(yè)用地涉及的問題復(fù)雜，大部分地塊都是村民的，集體用地征地難度大，對(duì)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求很高。其次，工業(yè)地產(chǎn)并非一種純粹的地產(chǎn)投資項(xiàng)目，它更多的是一種產(chǎn)業(yè)決策和選址行為，必須以產(chǎn)業(yè)的需求作為依托和基礎(chǔ)。再次，工業(yè)地產(chǎn)是特定產(chǎn)業(yè)、特定用途、特定需求下量身訂制的產(chǎn)品，需求極具個(gè)性化，比如一個(gè)汽車 廠房的項(xiàng)目和一個(gè)物流倉儲(chǔ)的項(xiàng)目特點(diǎn)是完全不同的，而工業(yè)地產(chǎn)又不像住宅和商業(yè)地產(chǎn)那樣具有投機(jī)的屬性和流動(dòng)性的特征，需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行長(zhǎng)期的運(yùn)作和持有。最后，從政策層面來講，國家現(xiàn)在以第三產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)發(fā)展方向，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不十分支持，尤其是那些占地大、產(chǎn)值小的產(chǎn)業(yè)，政府沒有動(dòng)力給予政策優(yōu)惠和支持。并且，我們預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會(huì)給工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營(yíng)帶來很大的政策不確定性，政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍 工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。
2.1.1 工業(yè)地產(chǎn)的興起是我國工業(yè)化進(jìn)程不斷加快、房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國作為跨國企業(yè)全球化產(chǎn)業(yè)分工中不可或缺的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為世界制造業(yè)發(fā)展的重心，我國工業(yè)經(jīng)濟(jì)也因此進(jìn)入快速發(fā)展的中期階段。就像我國的城市化步伐加快，催生了我國房地產(chǎn)行業(yè)的成熟和發(fā)展壯大一樣，我國工業(yè)化進(jìn)程的加快發(fā)展，也因此產(chǎn)生了大量的工業(yè)物業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)服務(wù)需求，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開始逐步從商住房地產(chǎn)領(lǐng)域細(xì)分和延伸出來，成為一個(gè)快速興起的行業(yè)領(lǐng)域。
與此同時(shí)，我國商住房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，在住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體或城市綜合體等細(xì)分領(lǐng)域，形成了一批有綜合實(shí)力的領(lǐng)先企業(yè)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈、發(fā)展越來越成熟。尤其是我國政府近幾年不斷加強(qiáng)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使得商住房地產(chǎn)的行業(yè)壁壘不斷抬高、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，而工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的有機(jī)組成部分，行業(yè)發(fā)展處于起步階段，受到的政策限制相對(duì)較少，且能夠?yàn)殚_發(fā)企業(yè)帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的經(jīng)營(yíng)特性。因此，國內(nèi)一些有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涉入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)了行業(yè)的興起和快速發(fā)展。
2.2 物業(yè)管理行業(yè)分析
2.2.1 行業(yè)現(xiàn)狀
物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，被業(yè)內(nèi)人士普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升， 物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對(duì)物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。
2.2.2 市場(chǎng)容量
城鎮(zhèn)化過程中由于人口轉(zhuǎn)移將帶來大量住房需求，假設(shè)人均住房面積為35平方米，那么人口轉(zhuǎn)移將帶來住房需求量35億平方米。預(yù)計(jì)2015-2018年，我國物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入年均增長(zhǎng)800億元。其中住宅地產(chǎn)物業(yè)管理面積和收入保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理營(yíng)收年均增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá)300-350億。2011-2015年?duì)I業(yè)收入平均增長(zhǎng)率達(dá)到20%。2014年以來，受中國樓市大環(huán)境影響，成交的下行導(dǎo)致房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)危機(jī)，加上近年來，關(guān)于住宅物業(yè)的糾紛的頻繁發(fā)生，2014年下半年住宅地產(chǎn)的物業(yè)管理將會(huì)繼續(xù)受到不良影響。盡管如此，國人對(duì)于高端服務(wù)行業(yè)還是處于不斷追求的局面中，因而如果在未來發(fā)展過程中，更側(cè)重于高端類型的服務(wù)，側(cè)重于地產(chǎn)的物業(yè)管理的開發(fā)和創(chuàng)新，中國物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)是未來五至十年享有較好發(fā)展前景的行業(yè)。
在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費(fèi)的累計(jì)支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住房?jī)r(jià)格的比例為1：1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5：1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續(xù)增長(zhǎng)、居住質(zhì)量將快速提高。在人均住房建筑面積達(dá)到35㎡。人均GDP達(dá)到3000美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26㎡，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。
2.2.3 發(fā)展趨勢(shì)
近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。隨著物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要把握瞬息萬變的市場(chǎng)變化，國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的研究，特別是對(duì)企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究。高端物業(yè)服務(wù)包括對(duì)建筑、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng)，管轄區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護(hù)，以及對(duì)物業(yè)客戶自尊與服務(wù)享受的滿足，這些服務(wù)構(gòu)成了產(chǎn)品所提供的核心利益。隨著行業(yè)發(fā)展所依托的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法制、市場(chǎng)環(huán)境的變化，物業(yè)管理正呈現(xiàn)提檔升級(jí)的多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)?？梢灶A(yù)料，今后幾年，法規(guī)政策的完善、監(jiān)管體系的建立、定價(jià)機(jī)制的轉(zhuǎn)變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造相對(duì)寬松的外部環(huán)境；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將極大地推進(jìn)行業(yè)專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化進(jìn)程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，將推動(dòng)物業(yè)管理加速向中西部地區(qū)和中小城市及農(nóng)村推進(jìn)；在重大活動(dòng)、事件和搶險(xiǎn)救災(zāi)中作用的發(fā)揮，以及對(duì)既有建筑節(jié)能減排等工作的開展，將凸顯行業(yè)的社會(huì)責(zé)任和專業(yè)價(jià)值；向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，將使一大批品牌企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)一步提升；商業(yè)模式的創(chuàng)新將對(duì)改善行業(yè)生存狀況產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2015年，我國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到4280億元。
2.2.4 面臨問題
房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。長(zhǎng)期以來對(duì)于物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場(chǎng)化無法形成，而過分強(qiáng)調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不足的問題。進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)理念與服務(wù)水平的整體提高，帶動(dòng)更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高的工作，應(yīng)提到推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步的重要日程。此外，推進(jìn)企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，引導(dǎo)企業(yè)在整合社會(huì)服務(wù)資源、企業(yè)自身資源、業(yè)主資源的同時(shí)，在整合行業(yè)資源上尋求突破，由此搭建行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中企業(yè)合作共贏的平臺(tái)，是當(dāng)前需要關(guān)注和著手解決的重要問題。
略……
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