第二章 項目背景與必要性
2.1 項目建設背景
1、政策發(fā)展背景
《2017年無為縣人民政府工作報告》提出2018年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，是改革開放四十周年，也是無為縣決勝全面建成小康社會、實施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵一年。重點發(fā)展如下：
突出品質(zhì)提升，推動城鎮(zhèn)面貌實現(xiàn)新變化。圍繞撤縣設市目標，堅持建管并重，不斷提升城市能級和品質(zhì)，打造與經(jīng)濟發(fā)展相匹配、與群眾期盼相適應的宜居城市。加快推進城市建設。堅持“水脈綠城”的特色定位，按照“南擴東進、西北提升”的總體思路，扎實推進23項城市重點工程建設，加快城市擴容提質(zhì)。實施城市綠化工程，建成濱河北路景觀帶，完成金塔路、雙泉路、巢無路改線等16條道路綠化工程建設，新增綠化面積40萬平方米以上，著力構(gòu)建“城在林中、路在綠中、人在園中”的生態(tài)城市景觀，爭創(chuàng)省級森林城市。
大力發(fā)展文化旅游業(yè)。深入實施文化惠民工程，繼續(xù)舉辦“濡水情”系列活動，不斷豐富群眾文化生活；舉辦“翰墨無為·墨池雅集”系列活動，推進米公祠文化主題公園建設，打造“米芾”文化品牌；優(yōu)化基層公共文化服務供給，提升鎮(zhèn)綜合文化站、農(nóng)家書屋服務效能，鼓勵優(yōu)秀文藝作品創(chuàng)作，滿足群眾精神文化需要。做精做優(yōu)旅游業(yè)，按照“整體思維、整片聯(lián)動”的原則，編制西南旅游聚集區(qū)規(guī)劃，提升旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平；策劃包裝開城民宿佛教之旅、紅廟紅色生態(tài)之旅等精品旅游線路，積極申報紅廟紅色旅游小鎮(zhèn)；引導優(yōu)質(zhì)工商資本投入旅游業(yè)，加快泊山洞、萬年臺、天井山、三公山、竹絲湖等重點景區(qū)開發(fā)建設，提升旅游接待能力；推動西九華景區(qū)環(huán)形道路、游客步道、停車場、公廁等基礎配套建設，確保西九華國家4A級景區(qū)創(chuàng)建成功；大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑旅游和民宿經(jīng)濟新業(yè)態(tài)，推進山里中國二期、紅廟房車露營地等項目建設，新增省級鄉(xiāng)村旅游示范村1個、四星級農(nóng)家樂2家；舉辦公路自行車精英邀請賽、省級以上羽毛球賽和第三屆全民健身運動會，促進文化、體育和旅游融合發(fā)展；力爭全年游客接待量達71萬人次，旅游總收入達6.5億元，爭創(chuàng)全省旅游強縣。
2、酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
近年來，隨著中國旅游業(yè)的持續(xù)紅火，會展業(yè)的蓬勃發(fā)展，我國酒店業(yè)獲得了前所未有的飛速擴張，目前已有40多個國際酒店管理集團的70多個品牌落戶中國，在華經(jīng)營和管理的酒店數(shù)量達1000多家，世界排名前10位的國際酒店管理集團均已進入中國，且如瑞吉、四季、麗思卡爾頓等高端酒店紛紛制訂了在中國擴張的計劃，登陸中國多個主要城市。中國已經(jīng)成為全球酒店業(yè)中發(fā)展?jié)摿ψ畲?、發(fā)展效益最好、綜合收益最高的市場之一，多年來外資酒店的年均利潤率均維持在10%以上。
目前我國呈現(xiàn)高星級酒店數(shù)量迅速增加，低星級酒店進入淘汰整合階段的特點，各酒店層級逐漸分化，形成高星級酒店和經(jīng)濟型連鎖酒店并駕齊驅(qū)的格局。中國酒店業(yè)用20多年時間基本上達到了歐美等發(fā)達國家?guī)装倌晁_到的規(guī)模。當前，中國還處于城鎮(zhèn)化的中期，未來二三十年仍將是中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，酒店業(yè)與城鎮(zhèn)化相互交織、相互融合的狀態(tài)將長期存在，酒店業(yè)在二三四線城市和中西部地區(qū)的較快發(fā)展勢頭將不會改變，旅游市場和商旅市場的蓬勃發(fā)展以及酒店數(shù)客房數(shù)及營業(yè)收入將穩(wěn)步增長。
當前無為縣縣級酒店大多較小，接待日益增長的過往客人，隨著全縣多元產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的不斷加快，社會消費水平的不斷提高，以及新城區(qū)的改造建設，公務接待，商務流通接待不斷增加，為此建設一座高星級酒店有益于拉動全縣服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升縣城品位具有重要意義。項目建成運營后，將進一步提升縣城市品位，增強城區(qū)功能，促進經(jīng)濟發(fā)展。
2.2 項目建設必要性
1、滿足人們多元化生活，提高旅游接待能力的需求
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。居民消費結(jié)構(gòu)中用于文化教育消費的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費結(jié)構(gòu)中，教育文化娛樂服務方面的實際支出和所占比例都在不斷增加。與20年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動接受變?yōu)槲幕a(chǎn)的引導力量。相當一部分居民群體的消費重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本項目的建設能夠為當?shù)厝罕姾途硟?nèi)外游客提供餐飲、住宿、購物、休閑娛樂活動場所，滿足人們對文化生活日益增長的需求。
另一方面，每年來自國內(nèi)外的游客絡繹不絕，人數(shù)日益增加。但目前高星級酒店較少，接待能力和接待檔次有限。因此在無為縣區(qū)域急需接待能力大、接待設施好的高星級酒店。因而，高品質(zhì)、高規(guī)格的接待設施和環(huán)境顯得尤為重要。
2、酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好
我國五星級酒店在改革開放前只在直轄市和部分省會城市擁有，可以用寥寥無幾形容。進入改革開放后，隨著經(jīng)濟發(fā)展和外事活動以及國際交往增加，顯現(xiàn)了對五星級酒店的迫切需求。在國家經(jīng)濟實力日益增長和社會需求觸動下，五星級酒店產(chǎn)業(yè)二十多年來一直處于飛速發(fā)展階段。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，隨著改革開放的進一步深入和人們生活水平的提高，旅游行業(yè)仍處于穩(wěn)定增長階段，投資商對酒店投資的愿望依然高漲，所以在未來一段時間內(nèi)，旅游行業(yè)仍將保持較快的發(fā)展速度，五星級酒店建設依然會繼續(xù)呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
由于我國各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不是很均衡，五星級酒店集中體現(xiàn)在大中城市、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和旅游名勝地區(qū)，內(nèi)陸省份和經(jīng)濟發(fā)展一般的區(qū)域五星級酒店所占比重很小，這就形成了五星級酒店分布的不均衡性。建設區(qū)域通常以政治中心、經(jīng)濟中心、文化中心和旅游勝地為建設五星級酒店的首選，中西部地區(qū)和三、四線城市五星級酒店數(shù)量很少，有些地區(qū)尚屬于空白。
3、項目的建設是美化無為城市環(huán)境的需要
酒店尤其是高星級商業(yè)酒店是城市的形象名片，也是對外的重要窗口，一定程度上承擔了城市形象和品位展現(xiàn)的功能。項目地處無為縣，區(qū)位優(yōu)勢良好。酒店建設運營后將成為無為縣的標志性建筑，極大地美化無為的城市形象，并且在一定程度上改善投資環(huán)境，促進地區(qū)的招商引資。
4、擴大就業(yè)，提升當?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?/p>
解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務，就業(yè)問題是當今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟發(fā)展的極為重要因素。
本項目的日常運營需要大量的勞動力提供服務，通過本項目的建設可為社會提供75個新工作崗位，為當?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進作用。
5、項目單位實力雄厚，促進項目的建設
項目投資單位為巢湖百勝天一石礦有限公司。巢湖百勝天一石礦有限公司系無為縣2004年度招商引資項目，于2004年2月份在安徽省無為縣百勝鎮(zhèn)興建，是生產(chǎn)建筑用石料的專業(yè)公司。公司注冊資金2000萬元人民幣，總投資7500萬元人民幣。公司占地面積260畝，已建立三條軋石生產(chǎn)線，配備運輸車輛60臺、鏟車6臺、挖機4臺、瑞典進□履帶式程控鉆機1臺等一些大型機械，礦山開采采用中深孔爆破法，一次采石近5萬噸，年開采能力400萬噸。同時在無為縣劉渡鎮(zhèn)建立專用碼頭。
巢湖百勝天一石礦有限公司擁有無為縣蜀山鎮(zhèn)采礦許可證，年露天開采建筑石料用灰?guī)r120萬噸/年，礦區(qū)面積0.5868平方公里。
根據(jù)巢湖百勝天一石礦有限公司發(fā)展總體目標為指導，收購將以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎，立足長遠，兼顧近期，優(yōu)化完善，整體提高，力爭以科學合理的一流規(guī)劃為先導。巢湖百勝天一石礦有限公司就是在以上背景下，投資開發(fā)項目的，該項目符合巢湖百勝天一石礦有限公司的定位，并將有著廣闊的發(fā)展前景。
綜上所述，該項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和無為縣城市發(fā)展規(guī)劃，不僅能增強企業(yè)的經(jīng)濟實力，增加就業(yè)機會，而且可促進無為縣社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，具有明顯的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設是十分必要的。
第三章 市場需求分析
3.1 我國酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析
3.1.1 國內(nèi)酒店業(yè)邁入提價周期
國內(nèi)酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，新一輪增長周期已經(jīng)啟動。根據(jù)國家旅游局公布的星級酒店收入及客房數(shù)據(jù)，國內(nèi)星級飯店經(jīng)歷了一個完整周期后，2017年開始復蘇。一般而言，出租率是酒店行業(yè)周期變化的先行指標，從2012年至今，酒店行業(yè)出租率先出現(xiàn)負增長，隨后平均房價也開始下跌；自2014年下半年開始，出租率和平均房價保持底部震蕩穩(wěn)定，出租率同比增速開始恢復正值，預示著酒店行業(yè)已經(jīng)見底。國內(nèi)三大酒店集團平均房價亦開始步入提升階段：繼而推動RevPAR持續(xù)增長。錦江17Q3出租率增速為3.77%，較低點2015Q4回升9.04個百分點；華住17Q3出租率增速為4.49%，較低點15Q2增長10.42pct；如家17Q3出租率增速為1.99%，較低點15Q2回升5.92個百分點。目前國內(nèi)三大酒店集團出租率已處于高位，2017Q3華住、如家、錦江分別達到93%/89%/84%。
圖3-1：跌幅收窄，酒店業(yè)開始復蘇
圖3-2：三大酒店集團2017Q2價格開始上升
1、供給增速放緩，消費升級帶動需求增加
供給增速已顯著放緩，未來仍將保持低增速。2013-2016年我國酒店供給CAGR為3.49%，較2003-2012年下降4.28個百分點。未來，2016-2022年，酒店供給增速中樞進一步下降，預計2016-2022年CAGR將降至1.51%。國內(nèi)賓館建筑竣工面積自2014年開始出現(xiàn)負增長，2015年竣工3143萬平方米，較2014年下滑1.16%。從供給角度來看，國內(nèi)酒店行業(yè)已經(jīng)處于衰退階段中后期。
圖3-3：中國酒店數(shù)量增速逐步放緩
圖3-4：賓館竣工面積下降
消費升級帶動需求增加。2016年中國實現(xiàn)旅游收入4.69萬億元，其中國內(nèi)旅游收入3.94萬億，占GDP比重超過6%。2016年國內(nèi)旅游人數(shù)達到45.78億人次，2006年至2016年國內(nèi)旅游人次年復合增速達12.6%，酒店業(yè)受益明顯。數(shù)據(jù)顯示，我國酒店客房需求增速2014年起小于供給增速，需求與供給量之比穩(wěn)中有升。
圖3-5：國內(nèi)旅游人次連年上漲
圖3-6：國內(nèi)酒店需求增速超過供給增速
3.1.2 中端酒店市場連鎖化率有望提高
高端消費下沉，大眾消費中端化，中端酒店因此受益。近年來我國限制三公消費的政策導致了原有高端酒店的客戶下沉到中端酒店消費。隨著居民生活水平上升，在消費升級背景下，中端酒店越來越受到歡迎。受到旅游業(yè)快速發(fā)展的影響，酒店作為子行業(yè)受益良多。
國內(nèi)中端型酒店占比34%左右，未來國內(nèi)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)有望轉(zhuǎn)化為橄欖型。數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)中端酒店以客房口徑計算占比34%左右，2011-2015年復合增長率5.1%，顯著低于經(jīng)濟型酒店的60%占比及17.8%的復合增速。美國自2008年以后酒店結(jié)構(gòu)基本定型維持了3：5：2的比例，據(jù)預測未來我國中端型酒店占比會逐漸向40%靠攏，長期有望達到美國水平。
圖3-7：美國高、中端及經(jīng)濟型酒店占比約為3：5：2
圖3-8：未來國內(nèi)中端型酒店占比有望提升至40%
中端酒店尚存在較大連鎖化經(jīng)營空間。目前國內(nèi)經(jīng)濟型酒店連鎖率超過90%，已經(jīng)形成成熟的競爭市場，而中端酒店連鎖率僅超過20%，未來連鎖中端酒店將逐漸成為主流。在成熟市場，市場集中度得到了極大的提升，美國酒店業(yè)CR5達到95%，而中國CR5僅為51%，提高空間巨大。
3.2 無為縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
無為縣召開的2018年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進大會提出：2017年是無為縣發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)成效較為明顯的一年，增比進位、重大項目推進、創(chuàng)A工程和宣傳推介等工作取得了明顯成效。副縣長何德茂要求無為縣2018年各級各部門要明晰目標、攻堅克難，加快全域旅游發(fā)展步伐。要緊盯一個目標，以“詩畫綏陽•養(yǎng)生天堂”發(fā)展定位，以“建成全域旅游城市”為目標。依托“洞林山水、詩鄉(xiāng)文化”資源稟賦，形成“兩核三帶”景區(qū)區(qū)域，成功創(chuàng)建1個4A級景區(qū)、6個3A級景區(qū)。要抓實六個重點：完善全域旅游規(guī)劃、狠抓創(chuàng)A工程建設、狠抓重大項目建設、狠抓酒店建設、狠抓溫泉綜合體、狠抓宣傳推介；要把握三個關(guān)鍵：提高思想認識、強化業(yè)務學習、嚴格落實責任；要把旅游產(chǎn)業(yè)謀在高處、抓到實處，切實加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，為建設“大旅游”、推動“大扶貧”、打造全域旅游城市做出新的貢獻。
3.3 項目市場需求狀況
隨著無為縣城市建設速度的加快，經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長，旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，縣里人口不斷地增加，當?shù)氐木频晔袌鲆呀?jīng)不能滿足人們的需求。本項目把旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會展會務多功能集于一體，合力打造無為別具一格的高端酒店，可以帶動區(qū)域的商業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展，同時又能滿足人們的生活需求以及消費需求，提高人們的生活質(zhì)量，人們對這樣的綜合性高端酒店需求很強烈，也很期待本項目的建設以及實施。
略……
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