第三節(jié) 項目建設必要性
一、符合國家相關政策
為了推動城市棚戶區(qū)改造，國家下發(fā)了一系列文件：中華人民共 和國住房和城鄉(xiāng)建設部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中 華人民共和國財政部、中華人民共和國國土資源部、中國人民銀行， 《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》建?！?009〕 295號、《中央補助城市棚戶區(qū)改造專項資金管理辦法》、《國務院 關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的通知，財綜〔2010〕 46號等。在這些文件中，提出了要大力加快棚戶區(qū)改造進度，服務 低收入居民，改善城市低收入家庭居住條件，提高生活水平，體現(xiàn)社 會主義新中國共同富裕的社會主義好政策。
2013年7月4日，《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國 發(fā)【2013】25號文)頒布，文件明確今后五年棚戶區(qū)建設目標是：2013年至2017年五年改造城市棚戶區(qū)800萬戶，其中，2013年改造232 萬戶。在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎上，各地區(qū)要逐步 將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、 有序推進。市、縣人民政府應結合當?shù)貙嶋H，合理界定城市棚戶區(qū)具 體改造范圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶 來的房屋拆迀改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。城市棚戶區(qū)改造可 采取拆除新建、改建(擴建、翻建)等多種方式。要加快城鎮(zhèn)舊住宅區(qū) 綜合整治，加強環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套 設施。在改造中可建設一定數(shù)量的租賃型保障房，統(tǒng)籌用于符合條件 的保障家庭。
根據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄（2011年本）》（2013年修 正），本項目屬于第一類：鼓勵類，第三十七項：其他服務業(yè)中的第 1條“保障性住房建設與管理”，項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策。
二、符合國家及山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃
《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》 中指出：基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造任務。將棚戶區(qū)改造與城市 更新、產(chǎn)業(yè)轉型升級更好結合起來，加快推進集中成片棚戶區(qū)和城中 村改造，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造， 棚戶區(qū)改造政策覆蓋全國重點鎮(zhèn)。完善配套基礎設施，加強工程質(zhì)量 監(jiān)管。
《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》中指出： 強化保障性住房建設。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居民住房多樣化需求，堅持實物安置 和貨幣補償相結合，加快建設公租房、廉租房，加強棚戶區(qū)、老舊小 區(qū)和城中村改造，著力解決城鎮(zhèn)基本住房問題，逐步實現(xiàn)住房保障制 度城鎮(zhèn)常住人口全覆蓋。堅持政府主導、政策扶持，引導社會參與， 通過新建、改建、配建、長期租賃等方式，增加公共租賃住房供應， 使其成為保障性住房的主體。完善保障性住房建設、分配、運營、管 理制度，強化土地、財稅、金融政策支持，嚴格質(zhì)量監(jiān)管。
三、 符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求
棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。有利于改善困難群眾 住房條件，緩解城市內(nèi)部二元矛盾，提升城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了 經(jīng)濟增長與社會和諧。同時，有效拉動投資、消費需求，帶動相關產(chǎn) 業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù) 健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。
1、 進一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強群眾文 明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和文明進步 成果，積極建設文明和諧片區(qū)。
2、 進一步推進城市化發(fā)展，增強城市生機與活力，不斷 提高城市知名度和競爭力。
3、 進一步解決棚戶區(qū)居民生活環(huán)境低劣的問題，促進城市的全 面和諧發(fā)展。
4、 進一步深化經(jīng)濟體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地 使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入。
5、 進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能， 優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保 等保障問題。
四、 項目建設對帶動投資和消費，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展都具有 重要意義
中央和山東省均把加快保障性安居工程建設作為保增長、保民 生、保穩(wěn)定的重要措施。該項目的實施既可以有力地拉動建筑業(yè)、建 材業(yè)、交通運輸業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、擴大內(nèi)需， 保增長、解決社會就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻，又可以發(fā)展社 區(qū)公共服務，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設，對推動經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的意義重大。
五、項目建設是節(jié)約用地，培育長效城市產(chǎn)業(yè)的迫切需要
當前，國家出臺了一系列的土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地 等有效資源。啟動本項目建設，能盤活片區(qū)域存量土地，改舊村，建 高樓，提升容積率，實現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時，通過該區(qū)域 土地開發(fā)可刺激建筑、現(xiàn)代商貿(mào)服務等行業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增 長點和新型特色產(chǎn)業(yè)。
綜上所述，該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將進一步改善居民 的住房條件，實現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。經(jīng)濟效益、社會效益顯 著，其建設是非常必要的。
第二節(jié) 市場分析
2013年，中心城區(qū)房產(chǎn)交易總成交金額548872萬元，成 交總面積達到139萬m2； 2014年成交金額682644萬元，成交總面積 達到163萬m2, 2015年成交金額745335萬元，成交總面積達到163 萬m2，2016年成交金額1066363萬元，成交總面積達到220萬m2。
受政府控制土地供應的影響，2014年中心城區(qū)房產(chǎn)成交 總面積較2013年上漲了 17.4%，漲幅較大；受國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢影響，2015年度土地成交保持穩(wěn)定；2016年較2015年出現(xiàn)較大 幅度上漲，達34.8%。2013年以來房產(chǎn)成交均價增長較為平穩(wěn)， 增長幅度在6%至9%左右。
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