1.3 項目背景與必要性
1.3.1 項目背景
《2014年政府工作報告》中指出：
突出中心城市帶動作用。對接《安徽省縣城規(guī)劃編制標準》，以完善基礎、配套功能、提升品位、打造特色為核心，進一步完善城市規(guī)劃系統(tǒng)，推動“多規(guī)合一”，增強規(guī)劃權威性，確保一張藍圖繪到底，不斷做靚城市品牌，積極向特色小城市方向邁進。精心實施19個城鄉(xiāng)建設重點項目，完成投資28億元。加快鳳凰山大橋、宿淮鐵路站場、縣醫(yī)院遷建、惠眾苑安居工程建設進度，實施鹿鳴標準化集貿市場遷建，啟動龍山全民健身中心建設，進一步提升汴河路綠化亮化水平。修復解放東路、解放西路，改造一環(huán)路，啟動東外環(huán)、北外環(huán)、龍山大道西段、虞姬大道北延和鐘靈大道西延工程，推進濱河新區(qū)路網(wǎng)延伸，完善城市外環(huán)框架，拓展城市發(fā)展空間，確保靈城擴區(qū)3平方公里。繼續(xù)推動規(guī)劃展覽館、和鐘靈文化廣場二期工程，啟動機動車檢測中心建設，適時啟動中學、職高和縣中醫(yī)院搬遷工作，進一步優(yōu)化城市公共資源布局。加大舊城改造力度，重點抓好虞姬大道、鐘靈大道兩側區(qū)域改造，新建公租房400套、棚改房2000套、安置房2000套，逐步實現(xiàn)“以房等人”，推進依法和諧拆遷，保障凈地交付500畝，土地收儲1000畝，實現(xiàn)土地出讓收入10億元。推進戶籍制度改革，完善入城農(nóng)民子女就學措施，逐步實行城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險并軌，促進農(nóng)村居民市民化和公共服務均等化。
大力發(fā)展服務業(yè)。加強旅游商品和景區(qū)商業(yè)開發(fā)，加快推進虞姬文化園楚漢商業(yè)街建設，抓好以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽園為龍頭的生態(tài)觀光旅游項目，支持磬石文化產(chǎn)業(yè)園延長產(chǎn)業(yè)鏈，繁榮旅游消費市場，帶動三次產(chǎn)業(yè)。堅持文化旅游與商貿物流相互促進，支持富康國際、美利特度假村創(chuàng)建星級賓館，加強奇石文化園服務業(yè)集聚區(qū)建設，推動現(xiàn)代服務業(yè)加快發(fā)展。快速推進溫州商城、日月星城等商業(yè)綜合體建設，加快促成香港豪德等現(xiàn)代物流綜合大市場簽約落地，著力培育商貿企業(yè)“巨人”，確保服務業(yè)總產(chǎn)值增長11%以上，外貿進出口總額增長15%以上。加強農(nóng)村商品流通體系建設，建成日用消費品店、農(nóng)資連鎖店20個，新增限上商貿企業(yè)10家。
目前縣級賓館大多較小，接待日益增長的過往客人，隨著全縣產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的不斷加快，社會消費水平的不斷提高，以及新城區(qū)的改造建設，公務接待，商務流通接待不斷增加，為此新建一座五星級化賓館有益于拉動全縣服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升縣城品位具有重要意義。項目建成運營后，將進一步提升縣城市品位，增強城區(qū)功能，促進經(jīng)濟發(fā)展。
1.3.2 項目建設必要性
1、滿足人們多元化生活，提高旅游接待能力的需求
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結構和消費結構已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。居民消費結構中用于文化教育消費的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費結構中，教育文化娛樂服務方面的實際支出和所占比例都在不斷增加。與20年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動接受變?yōu)槲幕a(chǎn)的引導力量。相當一部分居民群體的消費重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費等領域轉移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質生活的各個方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本項目的建設能夠為當?shù)厝罕姾途硟韧庥慰吞峁┎惋嫛⒆∷?、購物、休閑娛樂活動場所，滿足人們對文化生活日益增長的需求。
另一方面，每年來自國內外的游客絡繹不絕，人數(shù)日益增加。但目前高星級酒店較少，接待能力和接待檔次有限。因此在區(qū)域急需接待能力大、接待設施好的高星級酒店。因而，高品質、高規(guī)格的接待設施和環(huán)境顯得尤為重要。
2、美化城市環(huán)境的需要
酒店尤其是頂級酒店是城市的形象名片，也是對外的重要窗口，一定程度上承擔了城市形象和品位展現(xiàn)的功能。項目地處。104國道，201、302、303省道貫穿境內，距京滬高鐵20公里、觀音機場60公里，新汴河橫貫東西，距離連云港、南京港兩大港口200公里，可以便捷地通江達海；京臺高速、徐明高速縱貫南北，泗許高速、宿淮鐵路貫通東西，自古就有蘇魯豫皖四省通衢之稱。酒店建設運營后將成為的標志性建筑，極大地美化的城市形象，并且在一定程度上改善投資環(huán)境，促進地區(qū)的招商引資。
3、促進綜合發(fā)展的需要
項目建成后的營業(yè)收入由住宿、會議、娛樂、餐飲及其他服務項目構成，通過中、高檔次的服務為市民和游客提供高品位的服務消費。這些服務項目均是高效經(jīng)濟的項目，易于獲得較好的經(jīng)濟效益。同時項目的建成運營可以為當?shù)厝藛T提供更多的就業(yè)崗位，從而緩解就業(yè)矛盾，有利于維護社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的振興。
4、擴大就業(yè)，提升當?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?/p>
解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務，就業(yè)問題是當今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟發(fā)展的極為重要因素。
本項目的日常運營需要大量的勞動力提供服務，通過本項目的建設可為社會提供100個新工作崗位，為當?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當?shù)厝嗣裆钏胶唾|量，對社會的發(fā)展具有促進作用。
綜上所述，該項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和城市發(fā)展規(guī)劃，不僅能增強企業(yè)的經(jīng)濟實力，增加就業(yè)機會，而且可促進社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，具有明顯的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設是十分必要的。
2.1 市場分析
2.1.1 當?shù)厣虡I(yè)布局現(xiàn)狀分析
目前的商業(yè)網(wǎng)點布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，大部分都是以道路兩旁與住宅混建或專門建設的簡易商業(yè)店鋪，也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，但主要是大型購物超市、商業(yè)街以及一些單調的購物中心。
像本項目這樣的一個集旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會展會務等多功能于一體的五星級星級酒店，目前還沒有。
2.1.2 市場消費者狀況
南臨淮水，北倚中原，在對外開放的整體區(qū)間上，處于沿海與內陸梯次開放的結合部，是東進西出的“橋頭堡”，是北上南下的“咽喉地”。北顧徐州，南臨蚌埠，西接宿州，處于徐州都市圈、黃淮海經(jīng)濟圈和長江三角洲的經(jīng)濟輻射圈內。交通便利，水陸運輸優(yōu)勢互利，鐵路空中近水樓臺。以為圓心的市場半徑覆蓋了中國最活躍的區(qū)域，周邊擁有2億多人口的消費市場。
轄6鄉(xiāng)13鎮(zhèn)和一個省級開發(fā)區(qū)，總人口130萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.17萬元，增長10%；農(nóng)民人均純收入0.75萬元，增長14%。隨著居民的收入增加，消費水平逐漸上升。
2.1.3 項目市場需求狀況
隨著城鎮(zhèn)建設速度的加快，經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長，旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，縣里人口不斷地增加，當?shù)氐牧闵⒌牡赇佉约俺惺袌鲆呀?jīng)不能滿足人們的需求。本項目把旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會展會務多功能集于一體，合力打造別具一格的星級酒店?？梢詭拥纳虡I(yè)、旅游業(yè)發(fā)展，同時又能滿足人們的生活需求以及消費需求，提高人們的生活質量，人們對這樣的大型綜合性酒店需求很強烈，也很期待本項目的開發(fā)以及實施。
2.1.4 項目SWOT分析
1、優(yōu)勢
（1）資源優(yōu)勢：賓館商業(yè)街項目所處的地理位置優(yōu)越，緊靠濱河景觀大道和高速連接線生態(tài)景觀大道。古典園林式的風格，與比肩而立遙相呼應，其設計定位、園林特色、建筑品位獨樹一幟，環(huán)境和條件完美一流，該項目對商業(yè)、旅游業(yè)起到帶頭、輻射和示范作用，進一步加快的復興步伐，該項目是傳承與創(chuàng)新華夏歷史文明的重要載體，是展示城市形象的重要窗口。
（2）稀缺優(yōu)勢：類似產(chǎn)業(yè)仍屬于稀缺狀態(tài)。
2、劣勢
周邊配套尚未成熟，現(xiàn)狀較雜亂，宣傳市場仍需大量推廣，周邊現(xiàn)狀大部分建造于八九十年代，外立面陳舊。
3、機遇
本項目從意義上來說比較稀缺；是楚漢相爭的古戰(zhàn)場，傳說人物鐘馗的故里，中華奇石的主產(chǎn)區(qū)。
4、威脅
引進知名品牌，綜合現(xiàn)狀，重點分析；如何處理好商業(yè)、旅游、生態(tài)及度假休閑經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三者有機統(tǒng)一和相互促進的挑戰(zhàn)；如何盡快的組建一支素質優(yōu)異的決策營銷隊伍，找到正確的盈利模式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。
2.2建設規(guī)模方案
及商業(yè)街項目，建設用地為121938平方米，建筑面積109533平方米，設計車位454個。本項目集旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會展會務多功能于一體，引進品牌商家，帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，同時為當?shù)鼐用裥略鱿M、休閑場所提供方便。
略……
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