第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性
2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景
2.1.1政策背景
1、項(xiàng)目的建設(shè)符合十二五規(guī)劃綱要要求
《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》第三篇第一章第二節(jié)“升發(fā)展生活服務(wù)業(yè)”中提到：要快采用信息技術(shù)和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)模式，推動(dòng)旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等與百姓生活密切相關(guān)的生活服務(wù)業(yè)發(fā)展。加快建設(shè)旅游綜合改革示范區(qū)，建成亞太地區(qū)有重要影響力的國(guó)際旅游目的地和旅客集散地。擴(kuò)大數(shù)字終端設(shè)備等先進(jìn)技術(shù)在商貿(mào)流通領(lǐng)域的應(yīng)用，推廣現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和新型業(yè)態(tài)，推動(dòng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向鎮(zhèn)村延伸，建立城鄉(xiāng)雙向流通和產(chǎn)銷(xiāo)銜接機(jī)制。發(fā)揮郵政現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，完善普遍服務(wù)，大力發(fā)展快遞物流等服務(wù)。
《綱要》在第七篇第三章第一節(jié)“深入實(shí)施‘雙轉(zhuǎn)移’戰(zhàn)略”中提出，要重點(diǎn)推進(jìn)汕尾、陽(yáng)江等沿海地區(qū)形成重大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，清遠(yuǎn)、、韶關(guān)、梅州、河源等山區(qū)市形成若干專(zhuān)業(yè)集聚區(qū)，支持辦好“深圳—汕尾特別合作區(qū)”和“順德（英德）產(chǎn)業(yè)園”。
結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)概況，項(xiàng)目建成后將有力促進(jìn)建材裝飾產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的形成和發(fā)展，并帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，項(xiàng)目建設(shè)符合十二五發(fā)展規(guī)劃綱要的要求。
2、符合十二五規(guī)劃綱要要求
《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》所確定的發(fā)展目標(biāo)為：要使產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，2015年三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為18.5：45：36.5。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額年均增長(zhǎng)28%以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)18%以上。
《綱要》還要求“堅(jiān)持優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，著力推進(jìn)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，培育服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)，不斷拓展服務(wù)業(yè)新領(lǐng)域。提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)水平。不斷完善和提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)展市場(chǎng)成熟度，開(kāi)拓產(chǎn)業(yè)廣度。建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)運(yùn)中心，優(yōu)化投資環(huán)境，加大商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)一批商貿(mào)物流和糧食倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施，加快專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，促進(jìn)不銹鋼材料、石材荒料、水泥熟料、木材等大宗工業(yè)原材料形成專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，發(fā)揮好郁南兩廣農(nóng)產(chǎn)品交易中心、羅定粵西農(nóng)產(chǎn)品交易中心的作用，逐步形成布局合理的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系。”
項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為集合商貿(mào)、展示、信息、服務(wù)和物流為一體的大型建材裝飾城，項(xiàng)目建成后不但能滿足當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要，還能促進(jìn)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展，形成一定規(guī)模的新興的建材裝飾產(chǎn)品交易中心，因此，項(xiàng)目建設(shè)符合“十二五”規(guī)劃綱要的要求。
3、符合《改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2009-2020年)》發(fā)展目標(biāo)
《綱要》指出，將在未來(lái)大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)，建設(shè)具有特色的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)。以中心城區(qū)和羅城為依托，立足市域，服務(wù)周邊，大力發(fā)展現(xiàn)代化、多功能、多層次的區(qū)域商貿(mào)服務(wù)業(yè)，發(fā)展連鎖、超市、代理、配送、網(wǎng)上銷(xiāo)售等新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和營(yíng)銷(xiāo)方式；在中心城區(qū)建設(shè)商貿(mào)中心區(qū)和步行商業(yè)街，規(guī)劃建設(shè)都楊特級(jí)超市和都楊五星級(jí)酒店，大力吸納知名商貿(mào)企業(yè)落戶發(fā)展，培育和發(fā)展大型商貿(mào)企業(yè)，鼓勵(lì)方便居民生活的連鎖企業(yè)向鎮(zhèn)、街城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展；加快市、區(qū)（縣）、鎮(zhèn)（街）三級(jí)商貿(mào)中心及社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，加快特色商業(yè)街和大型中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)。
2.1.2市場(chǎng)背景
1、我國(guó)建筑裝飾行業(yè)潛力巨大
《中國(guó)建筑裝飾行業(yè)“十二五”規(guī)劃》中指出，“十二五”期間仍然是我國(guó)城市化水平快速提升的時(shí)期，每年將提高近1個(gè)百分點(diǎn)，將有1300萬(wàn)左右的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，直接拉動(dòng)建筑業(yè)需求6億平方米以上。同時(shí)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、工業(yè)化水平提高及新型工業(yè)的發(fā)展，需要更為先進(jìn)的生產(chǎn)環(huán)境，也將帶來(lái)巨大的工業(yè)建筑裝飾裝修需求。我國(guó)現(xiàn)有城市建筑面積400億平方米，存量建筑的改造性裝修任務(wù)量十分巨大。另外，我國(guó)建筑業(yè)年開(kāi)復(fù)工面積，初步預(yù)計(jì)將持續(xù)保持在近20億平方米的水平，作為配套的建筑裝飾行業(yè)，每年新建建筑裝飾裝修工程量仍將保持較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。發(fā)展與高水平工程總承包商的長(zhǎng)期合作關(guān)系，建立與業(yè)主的聯(lián)動(dòng)、發(fā)展的關(guān)系，將會(huì)加大建筑裝飾工程企業(yè)在新建工程中的份額。
2、商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫
在住宅地產(chǎn)仍受政策調(diào)控的影響下，不限購(gòu)、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)成為當(dāng)下房企投資熱點(diǎn)。一季度，商業(yè)地產(chǎn)中的辦公樓投資增幅高達(dá)52.6%。
統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2012年底的企穩(wěn)回升趨勢(shì)。同期，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1105.15億元，同比增長(zhǎng)16.9%，增幅比2012年全年高5.6個(gè)百分點(diǎn)。
按類(lèi)型分，受?chē)?guó)家調(diào)控的商品住宅投資增幅較緩，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中辦公樓投資47.58億元，增長(zhǎng)52.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資119.34億元，增長(zhǎng)38.8%，分別比開(kāi)發(fā)投資增幅高35.7和21.9個(gè)百分點(diǎn)。同期，全省商品住宅開(kāi)發(fā)投資793.81億元，增長(zhǎng)17.3%。
本項(xiàng)目的建成符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也符合國(guó)內(nèi)建材裝飾需求逐步增大的市場(chǎng)背景。
2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性
2.2.1 符合城市發(fā)空間發(fā)展規(guī)劃的需要
根據(jù)《城市總體規(guī)劃（2008—2020）》，主城區(qū)空間發(fā)展方向規(guī)劃構(gòu)建“一江連雙城，四路帶三區(qū)”的“井”字型城鎮(zhèn)空間總體架構(gòu)，并與中心鎮(zhèn)及一般建制鎮(zhèn)共同組成多層次的城鎮(zhèn)服務(wù)中心體系。
（1）“一江連雙城”
規(guī)劃云城（含都楊）與六都同城整合發(fā)展，并通過(guò)西江引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)從山地城鎮(zhèn)到濱江城市的演變，形成綜合型中心城市。
（2）“四路帶三區(qū)”
通過(guò)廣梧高速、云岑高速、汕湛高速和江羅高速四條對(duì)外交通干道，帶動(dòng)新興新城地區(qū)、羅城—大灣地區(qū)和郁南都城的發(fā)展，與中心城區(qū)一并構(gòu)成的“井”字形的市域發(fā)展架構(gòu)。
項(xiàng)目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求。項(xiàng)目建成后，將會(huì)改云城區(qū)原有建材裝飾商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施條件，提高城鎮(zhèn)建筑水平，有利于云城區(qū)加快現(xiàn)代化建設(shè)的步伐。
2.2.2 符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的要求
石材產(chǎn)業(yè)集群和不銹鋼制品產(chǎn)業(yè)集群是產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)示范區(qū)，兩大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。在橫掃全球的金融風(fēng)暴帶來(lái)的愁云慘霧中，產(chǎn)品95%依賴外銷(xiāo)的不銹鋼業(yè)遭受強(qiáng)烈寒流。與之形成對(duì)比的是，的建材產(chǎn)業(yè)卻因?yàn)橥卣沽酥袞|市場(chǎng)，國(guó)家寬松的貨幣政策和將加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，給吹來(lái)?yè)涿媾L(fēng)，當(dāng)?shù)?000多家建材企業(yè)無(wú)一倒閉，大多數(shù)企業(yè)主對(duì)建材行業(yè)的未來(lái)信心滿滿。
經(jīng)過(guò)多年的精心發(fā)展，目前建材裝飾企業(yè)已經(jīng)有了很大的發(fā)展，但是還存在一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。就目前來(lái)說(shuō)，擁有大大小小不同規(guī)模的建材裝飾企業(yè)3000家以上，主要分布在324國(guó)道兩側(cè)。這種分散經(jīng)營(yíng)，散點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展模式將逐步帶來(lái)當(dāng)?shù)亟ú难b飾市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，逐漸淘汰那些規(guī)模小、效益差，產(chǎn)品單一的企業(yè)。為此，本項(xiàng)目的建成將有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟ú难b飾行業(yè)的資源整合，形成新的產(chǎn)業(yè)凝聚力，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ú难b飾行業(yè)朝向更高層次的水平發(fā)展。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅猛勢(shì)頭隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)以及各地土地資源的高度開(kāi)發(fā)而被有效遏止，諸多房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和行業(yè)都在尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的異軍突起，使其將在未來(lái)幾年內(nèi)被資本迅速炒熱，更多的地產(chǎn)商或?qū)⒊仲Y踏入。商業(yè)地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)被定義為“新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。實(shí)踐證明：一個(gè)產(chǎn)品存在的前提就是市場(chǎng)存在著需求，如果需求達(dá)到一定程度，必然會(huì)催生出相當(dāng)多的商業(yè)產(chǎn)品來(lái)滿足這個(gè)需求。商業(yè)地產(chǎn)的需求一直存在，而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們?nèi)找娓辉?，這種有效需求越來(lái)越強(qiáng)烈，推出層次更加高的產(chǎn)品就只是一個(gè)時(shí)間上的問(wèn)題。
2.2.3 企業(yè)發(fā)展的要求
項(xiàng)目單位將精心策劃，鼎力把“牧羊”地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打造成亮點(diǎn)，商業(yè)名片，項(xiàng)目的建設(shè)不僅是企業(yè)自身發(fā)展的需要，為集團(tuán)未來(lái)持續(xù)跨越發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，更為當(dāng)?shù)亟ú难b飾行業(yè)做出重要貢獻(xiàn)，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。
2.2.4 項(xiàng)目建設(shè)的意義與影響
項(xiàng)目建成后將帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，為當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位；在稅收方面，企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)年份上繳稅金15784.49萬(wàn)元，增加政府財(cái)政收入；同時(shí)，企業(yè)在建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中注重環(huán)保，保持綠色施工、安全運(yùn)營(yíng)的模式，對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境沒(méi)有不良影響，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用裨鍪?，乃至行業(yè)整體發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。
第四章 市場(chǎng)分析
4.1 市場(chǎng)現(xiàn)狀
4.1.1 裝飾建材行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀
在我國(guó)，裝飾裝修行業(yè)是伴隨著改革開(kāi)放而逐漸發(fā)展起來(lái)的新興行業(yè)，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，目前裝飾裝修行業(yè)已在全國(guó)形成一個(gè)熱門(mén)行業(yè)，其引領(lǐng)新經(jīng)濟(jì)的勢(shì)頭有目共睹。當(dāng)前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度GDP為7～9%，建筑業(yè)發(fā)展速度為11～13%，建筑裝飾行業(yè)發(fā)展速度為18～20%。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)建筑業(yè)正處于快速繁榮期，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的巨額增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)建材裝飾行業(yè)的發(fā)展壯大，建材、家裝已然走進(jìn)我們的生活。建材裝飾材料種類(lèi)繁多，性質(zhì)各異，一般包括石料、五金器具、門(mén)窗、潔具等，具有體積笨、質(zhì)量大、占地廣等特點(diǎn)，有些建材還具有保持期短、易破損等特點(diǎn)，有些建材需要完整物流設(shè)施完成裝卸搬運(yùn)，有些建材需要較大的空間和特殊的環(huán)境完成保管和倉(cāng)儲(chǔ)，這無(wú)疑對(duì)建材裝飾服務(wù)提出了更高的要求。由于建筑工程具有個(gè)異性、時(shí)間性和一次性的特點(diǎn)，產(chǎn)品的形成屬單件生產(chǎn)方式，因此建材裝飾行業(yè)具有其自身特有的多樣性和復(fù)雜性等特點(diǎn)。
隨著，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及消費(fèi)水平的不斷提高。我國(guó)已經(jīng)成為制造和消費(fèi)大國(guó)。國(guó)內(nèi)建材制造業(yè)已經(jīng)是全球建材業(yè)的制造基地，生產(chǎn)份額占到了全球建材制造的約一半以上，我國(guó)建材制造業(yè)處于快速做大的階段，這一市場(chǎng)狀況為全國(guó)裝飾建材市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
目前，我國(guó)裝飾建材行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入重大轉(zhuǎn)折時(shí)期，進(jìn)入主要依靠自主創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理制勝的新時(shí)代。由單純追求產(chǎn)能規(guī)模的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量和效益的提升；由原材料制造業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榧庸ぶ破窞橹?；技術(shù)上由從對(duì)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的模仿跟進(jìn)轉(zhuǎn)向自主創(chuàng)新；由粗放式的無(wú)序、準(zhǔn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向規(guī)范有序的競(jìng)爭(zhēng)。
4.1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2012年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上符合宏觀調(diào)控預(yù)期方向，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，自主需求有序釋放，全年銷(xiāo)售量呈現(xiàn)“前低后升”的態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，與歷史數(shù)據(jù)相比，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷(xiāo)售面積等重要指標(biāo)同比回落較明顯。但4月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些明顯變化，主要是房屋銷(xiāo)售情況逐月回升，帶動(dòng)8月份以來(lái)房地產(chǎn)許多指標(biāo)的同比降幅持續(xù)縮小，一些指標(biāo)轉(zhuǎn)負(fù)為正。2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行要高度關(guān)注集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容等新政策、新情況，關(guān)鍵是要努力促進(jìn)住房供需結(jié)構(gòu)平衡。為此，一線城市應(yīng)加快增加住房用地供應(yīng)量，進(jìn)而增加商品房供給，一些二、三線城市則需加快去庫(kù)存速度?？傮w判斷，土地市場(chǎng)狀況和住房金融政策是影響2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的重要因素。其中，集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容這兩項(xiàng)新的改革措施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。同時(shí)，要更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性變動(dòng)特征，并應(yīng)對(duì)好一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力和許多二、三線城市的住房庫(kù)存消化壓力。
4.2 市場(chǎng)情況分析
4.2.1 五金裝飾品市場(chǎng)狀況
近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)給建材市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展空間。一般認(rèn)為，工程建設(shè)項(xiàng)目中材料成本占工程項(xiàng)目造價(jià)的60％-70％左右。可見(jiàn)，五金建材業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中占有很高的比重。
因此，近幾年建材業(yè)的需求量也相當(dāng)大，而且呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。由此估算，目前的建材裝飾業(yè)份額在近百億元左右，但實(shí)際需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，因?yàn)椴糠址蓊~分流到外地去了。
地產(chǎn)市場(chǎng)解析
在住宅地產(chǎn)面臨政策調(diào)控的情況下，不限購(gòu)、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)成為當(dāng)下房企投資“寵兒”，其投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
2012年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3672.09億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增速自8月觸底反彈后連續(xù)兩個(gè)月回升。分用途看，商品住宅完成投資2542.09億元，占總投資69.2%;同比增長(zhǎng)7.3%，拉動(dòng)總投資增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn);同比增速總體呈持續(xù)回落趨勢(shì)。辦公樓投資141.15億元，占總投資3.8%;同比下降2.4%，降幅比1-8月縮小2.1個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資374.35億元，增長(zhǎng)27.9%，比1-8月回落4個(gè)百分點(diǎn);其他投資614.50億元，增長(zhǎng)30.8%，比1-8月提高5.1個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用途投資合計(jì)988.85億元，拉動(dòng)總投資增長(zhǎng)6.9個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率明顯高于住宅投資。
圖表4-1：2012年前三季各類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
單位：億元
由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目主體功能區(qū)——商業(yè)區(qū)建成后將有廣闊的市場(chǎng)前景，市場(chǎng)潛力較好。
4.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局
4.3.1裝飾建材行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，隨著建筑業(yè)的興旺，當(dāng)前國(guó)內(nèi)建材裝飾行業(yè)也日漸繁榮和規(guī)范，已初步形成多種模式共存發(fā)展的格局，主要有以下5種模式：1.連鎖超市型；2.市場(chǎng)聯(lián)盟型；3.品牌專(zhuān)賣(mài)店型；4.綜合批發(fā)市場(chǎng)型；5.物流園區(qū)（基地）型。
1、連鎖超市型
建材連鎖超市具備貨真價(jià)實(shí)、購(gòu)物環(huán)境好、退換貨方便等優(yōu)勢(shì)，一般品牌都以能夠進(jìn)入建材超市為榮。
建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車(chē)、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)，無(wú)阻礙購(gòu)物已成為一種消費(fèi)時(shí)尚。
2、市場(chǎng)聯(lián)盟型
國(guó)內(nèi)最早走上市場(chǎng)聯(lián)盟之路的是青島國(guó)際建材物流與采購(gòu)聯(lián)盟。該聯(lián)盟2002年成立，是集建材生產(chǎn)商、銷(xiāo)售商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建材大市場(chǎng)組成的建材聯(lián)合采購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷(xiāo)產(chǎn)品、便利客戶的卓越價(jià)值的先進(jìn)模式。
2003年，來(lái)自北京、上海及天津等13個(gè)省市的大型建材市場(chǎng)巨頭，在天津環(huán)渤海建材市場(chǎng)聯(lián)合簽署了《中國(guó)建材市場(chǎng)聯(lián)盟天津協(xié)議》，中國(guó)建材市場(chǎng)聯(lián)盟正式成立。各地建材市場(chǎng)通過(guò)聯(lián)盟，建立營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)資源共享，借助于更加齊全的貨品和更加快捷的物流，贏得更加廣闊的市場(chǎng)。大聯(lián)盟充分發(fā)揮各成員單位在全國(guó)主要大中城市建材物流業(yè)的主導(dǎo)地位，為國(guó)內(nèi)外建材制造商提供貨暢其流的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)；走聯(lián)合之路，利用建材大市場(chǎng)豐富的市場(chǎng)資源進(jìn)行橫向聯(lián)合，通過(guò)資源整合形成一個(gè)覆蓋全國(guó)的建材物流網(wǎng)絡(luò)。
3、品牌專(zhuān)賣(mài)店型
隨著社會(huì)發(fā)展的日新月異，人民物質(zhì)文化生活水平的快速提高，品牌建材越來(lái)越受到消費(fèi)者的熱切關(guān)注。建材品牌專(zhuān)賣(mài)店已成為建材市場(chǎng)的亮點(diǎn)，成為建材物流的重要模式。
品牌專(zhuān)賣(mài)店一般只經(jīng)營(yíng)一類(lèi)具有精妙的設(shè)計(jì)、精致的工藝的高端建材，品牌專(zhuān)賣(mài)店豐富了國(guó)內(nèi)家居建材市場(chǎng)的業(yè)態(tài)，滿足了消費(fèi)者對(duì)優(yōu)雅、純正、時(shí)尚名品的追求。縱觀國(guó)內(nèi)品牌建材市場(chǎng)，在都市人追求生活質(zhì)量和注重豪華風(fēng)格的推動(dòng)下，品牌專(zhuān)賣(mài)店具有廣闊的發(fā)展空間。
4、綜合批發(fā)市場(chǎng)型
目前，國(guó)內(nèi)投資超億元的建材城有60多個(gè)，還有數(shù)千個(gè)規(guī)模不同的建材市場(chǎng)。建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類(lèi)集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。較有代表性的是天津環(huán)渤海建材中心批發(fā)市場(chǎng)，以其批發(fā)、零售、推廣、設(shè)計(jì)、施工于一體的經(jīng)營(yíng)特色，獲得了英、美兩國(guó)的ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，成為面向全國(guó)、輻射華北的國(guó)家一流建材大市場(chǎng)，目前已形成覆蓋天津各地區(qū)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)及終端市場(chǎng)的物流配送基地，建立起了規(guī)范的建材現(xiàn)代物流配送體系。
5、建材園區(qū)（基地）型
近年來(lái)，建材園區(qū)（基地）以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材裝飾行業(yè)發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)（基地）有十余個(gè)。例如：已建成的建材物流基地位于廣州市黃埔區(qū)黃埔大道東，占地60萬(wàn)平方米，有5000噸級(jí)兩個(gè)泊位貨運(yùn)碼頭，1800米碼頭岸線，2條共7.6公里長(zhǎng)鐵路專(zhuān)用線，與京廣、京九鐵路相接，交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件十分優(yōu)越。目前已成為華南地區(qū)最大的鋼材、木材、玻璃等建材商品的進(jìn)出口集散地和擁有多種功能的現(xiàn)代化大型物流基地。
4.3.2商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶日趨理性，以及客戶需求分析的趨于深入，開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)主要手段如依靠戶型產(chǎn)品、功能、質(zhì)量等單一賣(mài)點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)越來(lái)越不能適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求，各開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)將變得短暫化，以替代化，能否通過(guò)快速密集的創(chuàng)新來(lái)動(dòng)態(tài)的保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，將成為未來(lái)階段特別是市場(chǎng)冷淡時(shí)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的成敗的關(guān)鍵。投過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)種種競(jìng)爭(zhēng)表象，可以看到一切開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)就是如何獲得客戶對(duì)其提供產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值認(rèn)同，從產(chǎn)品或服務(wù)的基本功能要素到使用價(jià)值再到所帶給客戶的文化體驗(yàn)。
鑒于此，競(jìng)爭(zhēng)可劃分為四個(gè)層次，即產(chǎn)品樣式競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品大類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品使用價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)和客戶文化導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)。不同層次的競(jìng)爭(zhēng)反映出對(duì)客戶價(jià)值判斷的不同特點(diǎn)，正是這些特點(diǎn)隱含的指明了開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)中應(yīng)該努力的方向。開(kāi)發(fā)商想要制定出高明的市場(chǎng)策略，想要合理的配置資源，就必須認(rèn)真的研究和把握房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層次中的客戶價(jià)值。
整體看，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在同一層次上超越對(duì)手，同時(shí)也體現(xiàn)在誰(shuí)能夠比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以更快的速度在更高一層次超越對(duì)手。企業(yè)如果能夠在不同層次上跟進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，擺脫低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，則需要在各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)層次上仔細(xì)洞察客戶的價(jià)值判斷趨向，從而建立自己的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4.4 營(yíng)銷(xiāo)策略
1、公司將繼續(xù)以產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先為導(dǎo)向，高標(biāo)準(zhǔn)的建立企業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的管理企業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量追求使企業(yè)提前具備國(guó)家優(yōu)秀企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。
2、建立客戶管理體系，實(shí)施客戶精細(xì)化管理，強(qiáng)化客戶服務(wù)，提升客戶服務(wù)水平。
3、探索與建立新的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制，探索多模式營(yíng)銷(xiāo)方式，引導(dǎo)客戶開(kāi)展多種形勢(shì)的合作共同開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)共同開(kāi)發(fā)，利益共享，與公司成長(zhǎng)期、穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。
略……
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