二、項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性與可行性
2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景
2.1.1人口老齡化增長(zhǎng)率高
中國(guó)老齡辦副主任吳玉韶2011年3月1日在北京召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上稱，“十二五”時(shí)期中國(guó)人口老齡化加速發(fā)展，人口老齡化形勢(shì)更加嚴(yán)峻，呈現(xiàn)出老齡化、高齡化、空巢化加速發(fā)展的三個(gè)新特征。
一是老齡化進(jìn)一步加速。到2015年，中國(guó)60歲以上老年人口將達(dá)到2.16億，約占總?cè)丝诘?6.7%，年均凈增老年人口800多萬(wàn)，超過(guò)新增人口數(shù)量。二是高齡化進(jìn)一步加速。到2015年，80歲以上的高齡老人將達(dá)到2400萬(wàn)，約占老年人口的11.1%，年均凈增高齡老人100萬(wàn)，增速超過(guò)中國(guó)人口老齡化速度。三是空巢化進(jìn)一步加速。城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37%，老年人照料問(wèn)題日益突出。
中國(guó)是在未富先老、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)依然存在的國(guó)情下進(jìn)入人口老齡化社會(huì)的，人口老齡化加速發(fā)展，與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化相伴隨，與城鄉(xiāng)差異、區(qū)域差異、收入差異擴(kuò)大相重疊，與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型和文化轉(zhuǎn)型相交織，給應(yīng)對(duì)人口老齡化增加了新難度。
2.1.2居家養(yǎng)老出現(xiàn)兩難
我國(guó)現(xiàn)行的養(yǎng)老方式是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會(huì)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的家庭養(yǎng)老方式。人口老齡化對(duì)現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)。
首先：人口老齡化所產(chǎn)生的“四、二、一”家庭模式和撫養(yǎng)系數(shù)比上升將使得現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老模式發(fā)生困難。一方面，人口老齡化普遍產(chǎn)生了“四位老人、一對(duì)年輕夫婦以及一個(gè)未成年小孩”這樣一種家庭結(jié)構(gòu)模式，另一方面，它也導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比從2000年的10.1%逐漸上升到2050年的33%。在人口流動(dòng)頻繁的今天，這兩種情況必然導(dǎo)致家庭物質(zhì)供養(yǎng)、生活照料以及精神安慰等方面嚴(yán)重缺乏，依靠現(xiàn)有的居家養(yǎng)老方式難以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目標(biāo)。
其次：城市“護(hù)老保姆”的需求量越來(lái)越大。許多老人找過(guò)保姆的家庭感嘆：想要找個(gè)稱心如意的保姆怎么這么難？然而護(hù)老保姆也有苦衷，老人每天麻煩事特別多，還經(jīng)常挑剔飯菜不好吃，有時(shí)對(duì)保姆過(guò)于苛刻，讓保姆很傷心。加上護(hù)老保母年齡大，素質(zhì)差，未經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，很難適應(yīng)護(hù)老的需要。居家養(yǎng)老難尋“護(hù)老保姆”又成了一個(gè)新的社會(huì)問(wèn)題。
2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性
2.2.1養(yǎng)老院床位嚴(yán)重不足
以前，子女們都和老人一起生活，老人們也都不愿去養(yǎng)老院?，F(xiàn)在養(yǎng)老院、老年公寓的設(shè)施好、環(huán)境好、服務(wù)好，又可以結(jié)交朋友，很多老人現(xiàn)在已經(jīng)愿意去養(yǎng)老院了。據(jù)調(diào)查，在1.49億老人中，想住養(yǎng)老院的占5%，并有上升趨勢(shì)，這樣就需要有745萬(wàn)張床位才能滿足。而到2006年底全國(guó)養(yǎng)老院的床位總共只有170萬(wàn)張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。根據(jù)《關(guān)于加快推進(jìn)全市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見(jiàn)》，“十二五”期間，全市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位數(shù)新增8500張，到“十二五”期末，養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到12000張，每千名老人擁有30張左右的床位。加之近年來(lái)全區(qū)各縣市的流動(dòng)人口正快速的向忻府區(qū)集中，加劇了養(yǎng)老院的緊張程度，可以預(yù)計(jì)未來(lái)10年，養(yǎng)老院的床位更加緊缺。
2.2.2民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的重要力量
從以上分析，我們不難看出，我國(guó)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)針對(duì)我國(guó)的老齡人口來(lái)說(shuō)發(fā)展嚴(yán)重不足，國(guó)家對(duì)中國(guó)的老年人口養(yǎng)老問(wèn)題也給予了充分關(guān)注，2009年1月關(guān)于老年人口養(yǎng)老問(wèn)題峰會(huì)在京招開(kāi)，特別強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)來(lái)緩解老年人口增加所帶來(lái)的社會(huì)壓力。
2.3項(xiàng)目建設(shè)可行性
2.3.1項(xiàng)目所處背景環(huán)境利好支持項(xiàng)目可行
從政策層面來(lái)看，本項(xiàng)目所涉及的老年人服務(wù)行業(yè)，分別在《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會(huì)保障“十二五”規(guī)劃綱要》、《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》、《山西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》、《山西省人民政府關(guān)于支持社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)若干措施》等政策文件中有所提及并明確指出相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，政策文件鼓勵(lì)支持本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，以此進(jìn)一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂(lè)、老有所為”的水平、讓老年人生活的更加幸福、更加有尊嚴(yán)。
1、建設(shè)補(bǔ)貼
2012年，山西省出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)全省社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見(jiàn)》指出，到2015年，基本建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。“十二五”期末，全省新增養(yǎng)老床位9.2萬(wàn)張，實(shí)現(xiàn)每千老年人擁有養(yǎng)老床位30張左右，實(shí)現(xiàn)日間照料服務(wù)覆蓋全部城市社區(qū)和半數(shù)以上農(nóng)村社區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái)覆蓋全省城鄉(xiāng)社區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老護(hù)理員全員持證上崗。
“十二五”期間，省級(jí)財(cái)政對(duì)全省示范性民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新建床位每張補(bǔ)助5000元。
2、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼
《山西省人民政府關(guān)于支持社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)若干措施》指出，對(duì)符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)條件運(yùn)營(yíng)一年以上的非盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，按照自理、半失能和失能老人分別為每人每年1200元、1800元和2400元。
3、市場(chǎng)規(guī)模上升
從市場(chǎng)環(huán)境看，本項(xiàng)目涉及行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展呈上升趨勢(shì)，區(qū)現(xiàn)老年公寓及養(yǎng)老中心規(guī)模不大，服務(wù)能力有限，社會(huì)需求大，所以此項(xiàng)目有上升空間。
2.3.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式合理支撐項(xiàng)目可行
1、信息化運(yùn)營(yíng)，降低服務(wù)成本，提高管理效率。
本項(xiàng)目建成后將委托專業(yè)的軟件公司設(shè)計(jì)專用的老年公寓系統(tǒng)管理軟件，該系統(tǒng)包含了入住老人的健康檔案、飲食習(xí)慣、入住收費(fèi)信息、監(jiān)護(hù)人信息、公寓管理、估計(jì)情況等。并且在公寓的各個(gè)出入口、活動(dòng)區(qū)域及公共場(chǎng)所將設(shè)置紅外線彩色攝像機(jī)，一方面對(duì)出入公寓的人員進(jìn)行跟蹤，另一方面通過(guò)監(jiān)控手段防止突發(fā)事件。居住老人和物業(yè)人員全員還配置GPS定位信息卡，和物業(yè)人員步話機(jī)。公寓內(nèi)覆蓋無(wú)線定位求助系統(tǒng)，老人一旦遇到緊急情況，摁一下佩戴的電子報(bào)警器，工作人員即可迅速趕到身邊，根據(jù)信息卡內(nèi)的身體信息記錄，快速診斷搶救。提高了管理效率的同時(shí)保證了老人的安全。
2、實(shí)施績(jī)效考核管理，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
本項(xiàng)目將以公平、公正、公開(kāi)為原則，以提高職工績(jī)效為導(dǎo)向，以定性考核與定量考核相結(jié)合，多角度考核，通過(guò)評(píng)價(jià)職工的工作績(jī)效、態(tài)度、能力和素質(zhì)，幫助職工提升自身工作水平和綜合素質(zhì)水平，從而有效提升公寓的整體績(jī)效和整體職工素質(zhì)。
3、嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理，保障項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。
項(xiàng)目建成后，將實(shí)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理體制。
既：
（1）堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制。
（2）實(shí)行財(cái)務(wù)集中管理。
（3）強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督。
（4）規(guī)范物資集中采購(gòu)。
2.3.3項(xiàng)目效益可觀，保障項(xiàng)目可行
經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年?duì)I業(yè)收入3774萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用3655萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本3655萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額119萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率5.9%，投資利稅率5.9%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）6%，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）6%，稅后投資回收期17年（含建設(shè)期），稅前投資回收期17年(含建設(shè)期2年)，盈虧平衡點(diǎn)(營(yíng)業(yè)規(guī)模達(dá)到率)97%。
以上數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的同時(shí)，還可為國(guó)家解決部分就業(yè)崗位，并且具有較好的社會(huì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，本項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)模式及醫(yī)療設(shè)備、護(hù)理技術(shù)、方案，緩解周邊縣市日益緊張的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源需求，能極大地減輕政府養(yǎng)老床位不足的壓力。
綜合而言，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，符合我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對(duì)山西省老齡事業(yè)發(fā)展、提高居民生活質(zhì)量和水平、提高社會(huì)公共養(yǎng)老服務(wù)體系做出重大貢獻(xiàn)，對(duì)于山西省的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。
從財(cái)務(wù)評(píng)估來(lái)看，本項(xiàng)目是可行的。
四、市場(chǎng)分析
4.1市場(chǎng)環(huán)境分析
我國(guó)從1999年以來(lái)就進(jìn)入了老年型國(guó)家。21世紀(jì)開(kāi)始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。
老年公寓興起于一些歐洲國(guó)家，90年代在美國(guó)一些國(guó)家發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、上海等城市今年也相繼建成老年公寓。隨著社會(huì)的發(fā)展、人民生活水平的不斷提高以及觀念的不斷變化，老年公寓市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。
4.1.1中國(guó)人口老齡化的發(fā)展
中國(guó)老齡辦副主任吳玉韶2011年3月1日在北京召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上稱，“十二五”時(shí)期中國(guó)人口老齡化加速發(fā)展，人口老齡化形勢(shì)更加嚴(yán)峻，呈現(xiàn)出老齡化、高齡化、空巢化加速發(fā)展的三個(gè)新特征。
一是老齡化進(jìn)一步加速。到2015年，中國(guó)60歲以上老年人口將達(dá)到2.16億，約占總?cè)丝诘?6.7%，年均凈增老年人口800多萬(wàn)，超過(guò)新增人口數(shù)量。二是高齡化進(jìn)一步加速。到2015年，80歲以上的高齡老人將達(dá)到2400萬(wàn)，約占老年人口的11.1%，年均凈增高齡老人100萬(wàn)，增速超過(guò)中國(guó)人口老齡化速度。三是空巢化進(jìn)一步加速。城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37%，老年人照料問(wèn)題日益突出。
中國(guó)是在未富先老、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)依然存在的國(guó)情下進(jìn)入人口老齡化社會(huì)的，人口老齡化加速發(fā)展，與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化相伴隨，與城鄉(xiāng)差異、區(qū)域差異、收入差異擴(kuò)大相重疊，與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型和文化轉(zhuǎn)型相交織，給應(yīng)對(duì)人口老齡化增加了新難度。
隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同需求的各種類型的住宅，其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求也會(huì)不斷增長(zhǎng)。
4.2政策環(huán)境分析
我國(guó)相繼出臺(tái)了很多有利的政策，例如：《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會(huì)保障“十二五”規(guī)劃綱要》、《山西省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》、《山西省人民政府關(guān)于支持社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)若干措施》、《人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》等。這些政策的出臺(tái)將對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展起到指導(dǎo)性的作用。
4.3社會(huì)環(huán)境分析
我國(guó)現(xiàn)行的養(yǎng)老方式是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會(huì)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的家庭養(yǎng)老方式。人口老齡化對(duì)現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)。
首先：人口老齡化所產(chǎn)生的“四、二、一”家庭模式和撫養(yǎng)系數(shù)比上升將使得現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老模式發(fā)生困難。一方面，人口老齡化普遍產(chǎn)生了“四位老人、一對(duì)年輕夫婦以及一個(gè)未成年小孩”這樣一種家庭結(jié)構(gòu)模式，另一方面，它也導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比從2000年的10.1%逐漸上升到2050年的33%。在人口流動(dòng)頻繁的今天，這兩種情況必然導(dǎo)致家庭物質(zhì)供養(yǎng)、生活照料以及精神安慰等方面嚴(yán)重缺乏，依靠現(xiàn)有的居家養(yǎng)老方式難以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目標(biāo)。
其次：城市“護(hù)老保姆”的需求量越來(lái)越大。許多老人找過(guò)保姆的家庭感嘆：想要找個(gè)稱心如意的保姆怎么這么難？然而護(hù)老保姆也有苦衷，老人每天麻煩事特別多，還經(jīng)常挑剔飯菜不好吃，有時(shí)對(duì)保姆過(guò)于苛刻，讓保姆很傷心。加上護(hù)老保母年齡大，素質(zhì)差，未經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，很難適應(yīng)護(hù)老的需要。居家養(yǎng)老難尋“護(hù)老保姆”又成了一個(gè)新的社會(huì)問(wèn)題。
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