新年伊始，人們對澳洲房地產(chǎn)市場的前景憂心忡忡，繼過去的2018年大跌之后，今年是否能夠峰回路轉(zhuǎn)？但多數(shù)市場預(yù)測 分析 并不樂觀。
根據(jù)澳大利亞權(quán)威房地產(chǎn)資訊公司CoreLogic 截止去年12月22日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去一年里悉尼房屋價(jià)格下跌了8.61%，墨爾本房價(jià)下跌6.61%，珀斯下跌4.53%；澳洲5大首府城市平均房價(jià)負(fù)增長，為負(fù)6.17%。這是近10年來澳洲房地產(chǎn)表現(xiàn)最差的一年。
摩根士丹利 分析 認(rèn)為，澳洲房價(jià)正以35年來的最快速度下跌，鑒于市場各方面的疲弱狀況根深蒂固，2019年似乎不太可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)平均房價(jià)將下降10%左右。
對于房價(jià)走勢，本地經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為明年會繼續(xù)下跌，尤其是悉尼和墨爾本仍將慣性走低。但是，明年五月份澳全國大選結(jié)束之后，新政府經(jīng)濟(jì)政策確定性加強(qiáng)，房市有可能回暖，建議投資者可以多關(guān)注悉尼、墨爾本之外的澳洲其他地區(qū)市場。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年第四季度，悉尼的房價(jià)按年率計(jì)算下降了15%，墨爾本下降12%，這兩大城市的房屋清盤率以及成交量都在創(chuàng)新低。曾幾何時(shí)，悉尼房地產(chǎn)市場連續(xù)5年強(qiáng)勁上漲，2014年悉尼平均房價(jià)上漲12.8%，2015年更是飆升14.9%，2017年6月見頂之后出現(xiàn)拐點(diǎn)，繼而在2018年加速回調(diào)。墨爾本因?yàn)橥鈦砣丝谠黾訉ψ》縿傂柚?，直到去年下半年房價(jià)才呈現(xiàn)疲態(tài)，但目前有加速下跌的風(fēng)險(xiǎn)。這兩大城市占據(jù)了澳房地產(chǎn)市場的半壁江山，有著舉足輕重的決定性影響。
就悉尼而言，房市正經(jīng)歷信心危機(jī)。一些影響房價(jià)的不利因素正在發(fā)揮作用，如持續(xù)的信貸緊縮、到處可見的新樓盤塔吊預(yù)示著住房供應(yīng)增加、同時(shí)外國投資者撤離、資本利得稅可能發(fā)生變化等等，而房屋空置率已經(jīng)超過3.2%，在悉尼公寓樓比較密集的地區(qū)如“西部和下北岸的大片地區(qū)”，投資者可能要面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。但是，悉尼畢竟是國際性大都市，是旅游和移民的熱點(diǎn)城市，其強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長和大型基建項(xiàng)目提供了許多就業(yè)機(jī)會，這些都對悉尼物業(yè)市場提供強(qiáng)有力支撐。
澳洲房地產(chǎn)市場漲漲跌跌，與政府調(diào)控政策密切相關(guān)。最近,澳大利亞審慎監(jiān)管局（APRA）取消了僅限利息投資者貸款的上限，凸顯出當(dāng)局對房地產(chǎn)市場低迷的擔(dān)憂。市場人士 分析 認(rèn)為，如果取消信貸上限的信貸寬松政策不起作用，不排除將采取其它措施，包括降息。低利率可能成為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要支撐因素，但真正的問題是要獲得新房貸十分困難，當(dāng)大部分純利息貸款到期時(shí)，投資者將被迫撤離房市。
所以說，信貸收緊是導(dǎo)致這兩年澳洲房價(jià)持續(xù)下行的一個(gè)主要因素。出于防范房地產(chǎn)泡沫的需要，澳審慎監(jiān)管局于2015年初開始推出首輪宏觀審慎政策，不但要求各大銀行提高準(zhǔn)備金率，宣布“只付息貸款不得超過新增貸款30%和投資貸款增速不得超過10%”的規(guī)定，使得信貸供應(yīng)持續(xù)收緊，特別是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資型貸款的審查。受此政策影響，新增自住房貸于2018年下半年出現(xiàn)急劇下滑，表明信貸標(biāo)準(zhǔn)和貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)雙雙收緊的情況。同時(shí)，由于融資成本上升，全國各大貸款機(jī)構(gòu)均對房貸利率進(jìn)行了適度上調(diào)，加重了購房者債務(wù)負(fù)擔(dān)。鑒于目前澳大利亞居民家庭負(fù)債率水平依舊高企，如果今年澳房價(jià)大幅下跌將引發(fā)真正的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此，市場希望澳政府審慎監(jiān)管措施“進(jìn)一步松綁”，緩解房價(jià)下跌壓力。
與此同時(shí)，澳聯(lián)邦儲備銀行有可能改變多年來保持的1.5%的低利率水平不變的政策，事實(shí)上，目前利率期貨市場的定價(jià)水平顯示未來幾個(gè)月內(nèi)澳聯(lián)儲可能會進(jìn)行減息操作。目前澳大利亞絕大部分住房貸款都是可變利率貸款，貸款成本的任何變化將對信貸需求造成明顯的影響。
但從根本上說，澳大利亞房地產(chǎn)市場要想實(shí)現(xiàn)軟著陸，甚至是觸底反彈，還是要依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的大幅改善，有賴于澳居民收入的大幅提高。原因很簡單，購買住房需要購房者具備承擔(dān)負(fù)債的信心和意愿。而消費(fèi)者信心將是決定澳房價(jià)的最終走勢。
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