澳大利亞是公認(rèn)的宜居之地。優(yōu)美的自然環(huán)境、地廣人稀、清新的空氣吸引了眾多海外投資者在澳洲置業(yè)投資。澳大利亞房?jī)r(jià)也因此連續(xù)十年上漲。
然而今年澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不再景氣。隨著圣誕節(jié)臨近，澳洲的天氣越來越暖，房?jī)r(jià)卻越來越?jīng)觥?/p>
根據(jù)地產(chǎn) 分析 機(jī)構(gòu)CoreLogic的數(shù)據(jù)，11月澳大利亞全國(guó)房?jī)r(jià)平均下跌了0.7%，創(chuàng)2008年全球金融危機(jī)以來的最大月度跌幅。彭博指出，11月通常是澳洲房產(chǎn)銷售的旺季，這種下跌或預(yù)示著未來房?jī)r(jià)將持續(xù)疲軟。
房?jī)r(jià)下跌、購(gòu)房政策收緊都讓心儀澳大利亞房產(chǎn)項(xiàng)目的投資者放慢了腳步。2014年移民至澳大利亞墨爾本的Harrison告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“作為新移民，我在2014年買別墅申請(qǐng)貸款時(shí)還比較順利，但近兩年由于澳大利亞購(gòu)房政策收緊，如果我現(xiàn)在再來購(gòu)買這套別墅的話，很可能就貸不到款了。”
外國(guó)人投資放緩
悉尼和墨爾本作為澳大利亞最大的兩個(gè)城市，兩地地產(chǎn)成交額占澳大利亞全國(guó)房地產(chǎn)總值的三分之二。
CoreLogic的 研究 負(fù)責(zé)人Tim Lawless說道：“鑒于悉尼和墨爾本占全澳住房資產(chǎn)類別的權(quán)重之大，因此全澳房產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力主要就來自于這兩個(gè)城市。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，悉尼房?jī)r(jià)自2017年7月達(dá)到峰值后開始下跌，目前總跌幅已達(dá)9.5%，即將超過27年前上一次經(jīng)濟(jì)衰退期間9.6%的跌幅。墨爾本目前的房?jī)r(jià)相比2017年11月的周期性高點(diǎn)已經(jīng)下跌了5.8%。
澳大利亞基金公司AMP Capital首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver也稱，悉尼和墨爾本是房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)。
AMP Captial已下調(diào)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，預(yù)計(jì)到2020年，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)將從峰值大幅下降20%左右。
RealEstate的數(shù)據(jù)顯示，悉尼在十月底最后一周796場(chǎng)房產(chǎn)拍賣中，實(shí)際清盤率延續(xù)五個(gè)星期不超半的水平，低于45%，而兩年前這個(gè)數(shù)字是80%。瑞銀 分析 師稱，清盤率低于50%是明顯的疲軟信號(hào)，預(yù)計(jì)2019年全澳房產(chǎn)價(jià)格將再下跌10%。
不過也有專家持不同意見。
Investorist全球市場(chǎng)總監(jiān)趙明在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此輪澳洲房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)是大幅上漲后的正常調(diào)整。近期澳大利亞房?jī)r(jià)跌幅比起十年間積累的漲幅是微不足道的。
澳新銀行（ANZ）澳洲經(jīng)濟(jì)部主管David Plank預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2019年末至2020年初觸底反彈。
房?jī)r(jià)下挫與澳大利亞近年來的地產(chǎn)政策調(diào)整息息相關(guān)。
為了防止海外投資者投機(jī)購(gòu)房，澳洲政府于2016年重啟對(duì)外國(guó)人的限購(gòu)政策，包括暫停向外國(guó)人發(fā)放按揭貸款、禁止外國(guó)人購(gòu)買二手房及嚴(yán)格對(duì)空置房屋征稅。
同時(shí)銀行收緊房貸政策，2017年3月要求銀行將投資性房貸控制在10%以下。2018年8月底，西太平洋(2.61 -2.25%,診股)銀行（Westpac）將房貸利率上調(diào)0.14個(gè)百分點(diǎn)。
Investorist全球市場(chǎng)總監(jiān)趙明在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，澳大利亞對(duì)外國(guó)投資者加征新的房地產(chǎn)投資稅收及國(guó)內(nèi)相關(guān)政策調(diào)整都對(duì)海外投資者造成一定影響。如以前在澳洲購(gòu)置新房可以免繳3%至5%的印花稅，現(xiàn)在免印花稅的政策已被取消。此外，澳大利亞新出臺(tái)了購(gòu)置稅，即海外投資者購(gòu)置澳洲房產(chǎn)需繳納7%的購(gòu)置稅，這在很大程度上冷卻了海外投資者的置業(yè)熱情。
以中國(guó)投資者為例，根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2018年上半年中國(guó)對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)投資申請(qǐng)同比減半。
租房市場(chǎng)意外利好
在所有房產(chǎn)類別中，此輪房?jī)r(jià)下跌對(duì)公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響更為嚴(yán)重。Domain經(jīng)濟(jì)學(xué)家Trent Wiltshire預(yù)測(cè)2018年澳洲公寓價(jià)格將下降3%。
不過，有趣的是，公寓租金卻未受影響，甚至受益于房?jī)r(jià)下跌。
據(jù)了解，留學(xué)生、新移民投資澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)入門多為公寓項(xiàng)目，而這些公寓多用于出租。
2017年至澳大利亞求學(xué)的徐敏（化名）就投資了一套悉尼的公寓，通過出租公寓收取租金沖抵留學(xué)日常開銷，減少留學(xué)費(fèi)用負(fù)擔(dān)。徐敏告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者：“此輪房?jī)r(jià)下跌對(duì)公寓投資沒有太大影響，因?yàn)橄つ岬姆孔獠]有隨著房?jī)r(jià)下跌而下跌，反而有上漲的趨勢(shì)，我和我身邊的朋友當(dāng)時(shí)投資公寓也是被澳大利亞居高不下的房租所吸引。”
2017年來到墨爾本讀書的吳飛（化名）告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“我和同學(xué)一起租了一套兩室一廳的公寓，盡管今年以來澳大利亞房?jī)r(jià)在下跌，但是公寓租金不降反升，就在今年上半年，我們的房租還被上調(diào)了。”
徐敏表示，“我身邊也有不少投資公寓的朋友，多數(shù)是盈利的，但是也有少數(shù)虧錢的，但虧損并非因?yàn)榉績(jī)r(jià)下挫，而是投資時(shí)沒有做好實(shí)地考察，購(gòu)買的公寓地理位置不理想。”
隨著澳洲房?jī)r(jià)的暴跌，全澳住房擁有率也出現(xiàn)明顯下跌。澳大利亞最新的住房、收入和勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)調(diào)查（Housing， Income and Labour Dynamics in Australia Survey）顯示，擁有自己房子的人數(shù)從2011年的72%下降到2016年的66%。再加上投資房地產(chǎn)多用于出租的外國(guó)投資者受到購(gòu)房限制。這些因素令本來供小于求的租房市場(chǎng)，更加供需不平衡。
吳飛回憶起當(dāng)時(shí)租公寓的情景說：“公寓很搶手，因?yàn)橛行枨蟮牟粌H僅是學(xué)生群體，我住的公寓樓里就有許多外國(guó)人，甚至很多當(dāng)?shù)鼐用褚矔?huì)選擇租房。”
即便在非一線城市，房屋租賃需求也不見減少。
住在澳大利亞第五大城市阿德萊德的Vickie告訴《國(guó)際及金融報(bào)》記者：“我的房東是移民澳洲的華裔，他在多個(gè)地區(qū)投資了多套公寓，需求都不錯(cuò)，都能出租掉。”
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