鳳凰國(guó)際iMarkets訊 北京時(shí)間周一（2月12日），據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)報(bào)道，過(guò)熱的亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了變化的征兆。由于中國(guó)內(nèi)地資金流入等的推動(dòng)，高額交易持續(xù)不斷，另一方面，出現(xiàn)了空置率上升等供應(yīng)過(guò)剩的扭曲現(xiàn)象，各國(guó)政府已開(kāi)始抑制投資。
在美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)（FRB）推進(jìn)加息的背景下，預(yù)計(jì)會(huì)有更多亞洲國(guó)家啟動(dòng)貨幣緊縮。能否合理控制因資金過(guò)剩而泛濫的房地產(chǎn)資金、引導(dǎo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸將面臨考驗(yàn)。
73層的中環(huán)中心是香港金融街(10.01 -0.89%,診股)的象征。2017年11月，以大陸資源企業(yè)為核心的投資集團(tuán)斥資約400億港元買下中環(huán)中心一事浮出水面。這一交易創(chuàng)出獨(dú)棟大廈的歷史最高交易額。
日本房地產(chǎn) 研究 所統(tǒng)計(jì)顯示，香港寫字樓和住宅價(jià)格在截至2017年10月的半年內(nèi)分別上漲了6.5%、5.2%，但市場(chǎng)仍沒(méi)有降溫的跡象。香港主要辦公樓的平均租金已經(jīng)暴漲至東京的2倍以上。
交易總額增加4成
調(diào)查公司迪羅基（Dealogic）的數(shù)據(jù)顯示，亞洲和大洋洲的房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)和大型房地產(chǎn)的交易總額2017年達(dá)到1952億美元，比上年增加43%。泰國(guó)首都曼谷和柬埔寨首都金邊的主要辦公樓租金在過(guò)去5年里上漲3成以上。印度尼西亞雅加達(dá)和菲律賓馬尼拉上漲了約4成。
在新加坡，不斷有投資者以二次開(kāi)發(fā)為目的購(gòu)買二手住宅樓。大型房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)仲量聯(lián)行（JLL）統(tǒng)計(jì)顯示，2017年以二次開(kāi)發(fā)為目的的房地產(chǎn)買入額達(dá)到77億新加坡元，僅次于雷曼危機(jī)前的2007年。新加坡的民間住宅價(jià)格指數(shù)2017年時(shí)隔4年轉(zhuǎn)為上升。
除了城市地區(qū)的人口流入和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升這一“神話”，中國(guó)大陸資金也對(duì)行情過(guò)熱起到推波助瀾的作用。在澳大利亞墨爾本，2017年4~6月新建住宅的逾2成被外國(guó)人買走。有 分析 認(rèn)為，其中8成是中國(guó)人。
空置率飆升
但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲現(xiàn)象也開(kāi)始擴(kuò)大。在距馬來(lái)西亞首都吉隆坡中心地段20分鐘車程的古晉路（Jalan Kuching）地區(qū)，主干道路沿線的商業(yè)大樓建成已有1年，但仍有很多顯眼的招租廣告。中介人士表示，該大樓的入駐率僅為約10%。吉隆坡中心地段的29層住宅樓的空置率也超過(guò)50%。
馬來(lái)西亞內(nèi)閣官員2017年11月表明，計(jì)劃凍結(jié)單套價(jià)格超過(guò)100萬(wàn)林吉特（約合人民幣160萬(wàn)元）的高級(jí)住宅的開(kāi)發(fā)審批。馬來(lái)西亞央行也指出，“如果供應(yīng)過(guò)剩持續(xù)下去，吉隆坡周邊的寫字樓空置率到2021年將從現(xiàn)在的24%提高至32%”。
亞洲主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的高級(jí)辦公室租金
各地對(duì)房地產(chǎn)泡沫日趨警惕，例如香港和新加坡的有關(guān)部門呼吁考慮買房的個(gè)人慎重判斷。新西蘭的阿德恩（Jacinda Ardern）政權(quán)計(jì)劃修改《海外投資法》，禁止外國(guó)人購(gòu)買二手房。這是因?yàn)橹袊?guó)移民等的投資導(dǎo)致奧克蘭的獨(dú)棟住宅平均價(jià)格在過(guò)去4年里上漲至1.6倍。
另一方面，旺盛的房地產(chǎn)投資也是亞洲經(jīng)濟(jì)的支柱。如果過(guò)快地抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，企業(yè)和個(gè)人有可能因背負(fù)債務(wù)而陷入困境。在韓國(guó)，截至2016年底，家庭負(fù)債總額達(dá)到1566萬(wàn)億韓元（約合人民幣9萬(wàn)億元），與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比達(dá)到96%，其中大部分是房地產(chǎn)貸款。
因全球性的貨幣寬松而能以低成本融資的環(huán)境目前處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)。亞洲多家央行著眼于推進(jìn)加息的美國(guó)，將摸索實(shí)施貨幣緊縮。要讓過(guò)熱的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)軟著陸，需要細(xì)心的政策運(yùn)作。
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