一、美國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)：
1、利率還將繼續(xù)上升
基準(zhǔn)聯(lián)邦基金利率目前處于1%到1.25%之間。到2018年底，Zillow預(yù)計(jì)利率將在2%到2.25%之間，大約上升100個(gè)基點(diǎn)。此外，他還預(yù)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)30年期固定抵押貸款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能達(dá)到4.5%，不過(guò)按歷史標(biāo)準(zhǔn)衡量依然非常低。
2、房產(chǎn)市場(chǎng)依然非常堅(jiān)挺
Aaron Terrazas認(rèn)為，“美國(guó)房市強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入2018年，比過(guò)去十年的任何時(shí)候都要堅(jiān)挺。不過(guò)，供應(yīng)尚未跟上需求，尤其是新房建設(shè)腳步滯后，這推動(dòng)了房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。新房建設(shè)在2018年將有所增長(zhǎng)，但庫(kù)存整體上很可能依然緊張。”日益增強(qiáng)的勞動(dòng)力市場(chǎng)使很多租房者考慮進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，房屋所有率開始升高。
CoreLogic 首席經(jīng)紀(jì)學(xué)家Frank Nothaft 博士認(rèn)為，“房?jī)r(jià)的上漲對(duì)于房屋賣家們來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息，但是卻給買家們帶來(lái)不少挑戰(zhàn)。”“越來(lái)越多的首次購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)低價(jià)房屋的庫(kù)存量非常有限，這導(dǎo)致了起步房(Starter Homes) 的價(jià)格上漲很快，買家的負(fù)擔(dān)能力進(jìn)一步下降。 ” “如果新建房屋和保障性住房的庫(kù)存沒(méi)有大幅激增的話，近幾年來(lái)房?jī)r(jià)處于一個(gè)相對(duì)高水平增長(zhǎng)的狀態(tài)還將在大多數(shù)市場(chǎng)中持續(xù)下去。”
3、房?jī)r(jià)有望上漲6%
Zillow發(fā)布的2018年美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：2018年美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)將上漲6%。這意味著美國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度將是美國(guó)工資漲幅的兩倍以上。從地區(qū)看，中國(guó)買家關(guān)注的熱門美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)漲幅更大，比如圣荷西，西雅圖和洛杉磯。
Zillow 的11月房產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示圣何西在全國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)方面處于領(lǐng)先地位，自去年11月份以來(lái)上漲約17.5%，西雅圖的房?jī)r(jià)漲幅約12%，華盛頓州，猶他州，也都超過(guò)了10%，加州超過(guò)了7%。
二、美國(guó)知名大城市的房?jī)r(jià)指數(shù)：
1、舊金山灣區(qū)
舊金山灣區(qū)都市圈的房?jī)r(jià)中位數(shù)為$1,128,300，較去年同期相比上漲了8.9%，與上月相比上漲了5.1%。根據(jù)預(yù)測(cè)，舊金山灣區(qū)都市圈未來(lái)一年的增速為8.1%。
2、洛杉磯
洛杉磯都市圈的房?jī)r(jià)中位數(shù)為$625,600，較去年同期相比上漲7.5% ，與上月相比則環(huán)比上漲了1.7%。根據(jù)預(yù)測(cè)，洛杉磯都市圈未來(lái)一年的增速為6.5%。
3、紐約
紐約都市圈的房?jī)r(jià)中位數(shù)為$429,400，較去年同期相比上漲了7.4%，與上月相比則環(huán)比上漲了2.7%。根據(jù)預(yù)測(cè)，紐約都市圈未來(lái)一年的增速為2.3%。與其他城市相比，曼哈頓地區(qū)的房屋價(jià)格較高，房?jī)r(jià)中位數(shù)為$1,441,000。
4、西雅圖
西雅圖都市圈的房?jī)r(jià)中位數(shù)為$463,800，較去年同期相比上漲了12.3%，與上月相比則環(huán)比上漲了2.8%。根據(jù)預(yù)測(cè)，西雅圖都市圈未來(lái)一年的增速為4.9%。
5、達(dá)拉斯
達(dá)拉斯-沃斯堡都市圈的房?jī)r(jià)中位數(shù)為$280,000，較去年同期相比上漲了5.7%，與上月相比上漲了0.7%。根據(jù)預(yù)測(cè)，達(dá)拉斯-沃斯堡都市圈未來(lái)一年的增速為5.6%。
三、最后，2018年最重要的幾個(gè)問(wèn)題。
1、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的平均增長(zhǎng)率保持在2.2%以上
預(yù)計(jì)在2018年，實(shí)際GDP增長(zhǎng)率將達(dá)到2.6%，略高于2017年。預(yù)期經(jīng)濟(jì)將保持持續(xù)健康的增長(zhǎng)，其依據(jù)主要有如下三個(gè)原因：當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁；來(lái)自于良好的金融環(huán)境持續(xù)不斷的有利刺激；財(cái)政政策的適度提振。
2、失業(yè)率會(huì)降至3.5％
預(yù)計(jì)明年需求增長(zhǎng)將放緩。原因之一是，我們認(rèn)為，進(jìn)一步的周期性擴(kuò)張將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)超越其長(zhǎng)期產(chǎn)能。最明顯的跡象很可能就是，失業(yè)率會(huì)進(jìn)一步大幅下降，到2018年底，失業(yè)率會(huì)降至3.5%左右，這是自1960年代末以來(lái)的從未出現(xiàn)過(guò)的情況。
3、獨(dú)棟屋房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲
在2018年，住房市場(chǎng)將面臨一系列挑戰(zhàn)。首先，稅收政策，標(biāo)準(zhǔn)扣除額的增加將說(shuō)服更多的家庭停止列舉他們的稅收扣減，這增加了償還抵押貸款的邊際成本；
其次，我們預(yù)計(jì)，在2018年，10年期美國(guó)國(guó)債收益率和較長(zhǎng)期的抵押貸款利率將上升約50個(gè)基點(diǎn)。未來(lái)幾年，加息可能會(huì)對(duì)美國(guó)國(guó)內(nèi)需求造成一定程度的影響。
第三，我們?nèi)灶A(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)復(fù)蘇，至少在核心的獨(dú)戶住宅領(lǐng)域是如此。最大的積極因素是供需平衡的持續(xù)緊縮。過(guò)去一年，房屋空置率大幅下降，目前處于2001年以來(lái)的最低水平。這種緊縮政策的一個(gè)重要原因是住房擁有率的反彈。在未來(lái)幾年，人口和周期性因素可能會(huì)使住房擁有率平均每年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。這相當(dāng)于每年約有50萬(wàn)戶的需求向所有者轉(zhuǎn)變。
4、美聯(lián)儲(chǔ)加息
美聯(lián)儲(chǔ)自己的預(yù)測(cè)仍然是三次加息，這比市場(chǎng)預(yù)測(cè)的還要多一次。但即使是這樣的預(yù)測(cè)也會(huì)讓我們覺(jué)得很保守，部分原因是，我們認(rèn)為失業(yè)率將會(huì)大幅降低。我們的預(yù)測(cè)是四次加息，即自2016年末以來(lái)，每季度一次的緊縮政策的延續(xù)。
雖然核心通貨膨脹率可能仍略低于美聯(lián)儲(chǔ)的目標(biāo)，但是失業(yè)率已經(jīng)比美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)的可持續(xù)的速度低0.5%。并且，在明年，這一數(shù)字可能會(huì)再跌0.5%到0.75%。除非金融環(huán)境大幅收緊。
綜上所述，自2016年初以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅提速，主要原因是金融環(huán)境的改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)了更為積極的推動(dòng)力。在2018年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。
當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，美國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得了大量利好的財(cái)政政策，以及減稅和相關(guān)支出為美股等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提供了支持。此外，美國(guó)的勞動(dòng)力市場(chǎng)逐漸改善，高盛預(yù)計(jì)到2018年底，美國(guó)的失業(yè)率將降至3.5%。
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