眾所周知，在過去的30多年中，國內(nèi)房地產(chǎn) 行業(yè) 因城鎮(zhèn)化進程的推進而得以繁榮發(fā)展。
但近幾年，其 行業(yè) 增速卻出現(xiàn)明顯放緩。
據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)地區(qū)套戶比已超過1.1，說明商品房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，市場從增量時代步入存量時代。
“彎腰撿錢”已成過去時，淘汰的陰云再次籠罩整個 行業(yè) 。
如今地價飛漲，市場正在用門檻篩選一個個籌碼不足的玩家。
若想在地產(chǎn)圈“體面”的待下去，上市補血似乎已是最便捷的方法，美的置業(yè)也因此選擇在香港上市。
只是，對于他們這些底層地產(chǎn)“玩家”而言，靠融資“續(xù)命”真的有未來嗎？資本運作掩蓋不了的“頹勢”翻開美的置業(yè)的招股書，有一個很有意思的地方。
2015-2016年，公司在維持了2年的622%、625%的高凈負債率后，在2017年該指標出現(xiàn)斷崖式下跌至118.9%。
雖然這一數(shù)據(jù)依然高于目前 行業(yè) 平均的50%，與萬科這類大地產(chǎn)商8.8%的凈負債率更是不能比，但是“如此優(yōu)秀”地降低負債，似乎還是讓投資者看著賞心悅目。
但這一優(yōu)秀的表現(xiàn)，似乎與公司的主營業(yè)務(wù)毫無關(guān)系。
而美的置業(yè)與控股股東及關(guān)聯(lián)方之間金額巨大的非經(jīng)營性往來款則扮演了降低公司負債率的重要角色。
從公司其他應(yīng)收款項分部賬目金額來看，公司2015-2016年應(yīng)收關(guān)聯(lián)方賬款金額為11.1億元和18.6億元，但到2017年，這一金額猛增至59.2億元，相當于公司同期公司主營業(yè)務(wù)收入的1/3，但公司并未對此給出相關(guān)解釋說明。
另外，美的置業(yè)還從控股股東及關(guān)聯(lián)方取得了借款，并且在2017年達到28.6億元之多。
雖然為了規(guī)避內(nèi)部融資安排、關(guān)聯(lián)交易引發(fā)的利益輸送，美的置業(yè)的董事會已經(jīng)確認在上市前后清理完畢與控股股東及關(guān)聯(lián)方之間的非經(jīng)營性往來款項。
但如此明顯的“注資”行為，還是難免讓人對公司內(nèi)部資金空虛問題產(chǎn)生一定遐想。
實際上，近期美的置業(yè)現(xiàn)金流巨幅波動現(xiàn)象似乎能讓人看出一絲端倪。
2015-2017年及2018年的一季末，美的置業(yè)期末持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為20億元、33億元、199億元及157億元。
這里同樣可以看出在2017年公司現(xiàn)金流便突然開始增長，但美的置業(yè)同樣沒有解釋期內(nèi)影響公司在手現(xiàn)金出現(xiàn)大幅波動的因素。
現(xiàn)金流問題或是“死穴”曾經(jīng)一次飯局上，一位地產(chǎn)界人士在酒后吐露出了房地產(chǎn)公司賴以生存的根本，他說道，“我們從來不看手里有多少錢，只要有融資渠道，能拿到地，我們就有活路。
”對于地產(chǎn)商而言，或許所謂的負債率指標對于他們而言，僅僅只是跳動的數(shù)字，拿住他們命脈的，還是融資和拿地問題。
而這或許也是美的置業(yè)面臨的最核心的問題。
為了實現(xiàn)公司“千億”銷售目標，美的置業(yè)的布局目前已遍布全國11個省份的33個城市及一個直轄市。
地區(qū)上主要分布于珠三角經(jīng)濟區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、長江中游經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)及中國西南5個區(qū)域。
并且截至2018年3月31日，公司土儲總建筑面積已達3310萬平方米。
這一激進的擴張策略帶來的嚴重問題在于公司資金鏈緊繃。
截至2018年3月31日，美的置業(yè)一共擁有157.07億元現(xiàn)金，借款總額為435.79億元，其中包括150億元的信托融資以及220億元的銀行貸款。
目前公司負債總額約為969億元。
按照債務(wù)年限分類，少于1年期的債務(wù)高達627.05億元；1-2年的債務(wù)額度為139.65億元；2年-5年的債務(wù)額度為190.1億元。
這也就是說，目前美的置業(yè)的現(xiàn)金流并不足以應(yīng)對短期債務(wù)壓力，隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。
不過這還不是最致命的。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策收緊，對于身居二線以下房企打擊最大的在于他們將面臨一線公司在二、三線城市的直接對抗。
甚至還有企業(yè)搞起了全員營銷，要求員工拉人頭注冊公司APP，而且還要求所有員工帶人看房，帶看房的人數(shù)2月份要求的10人增加到50人到100人不等。
這是大房企急于打開底層市場的顯著表現(xiàn)，也說明了目前一線房企市場的滲透與下沉在逐步增強。
根據(jù)此前的經(jīng)驗，未來2-3年，美的置業(yè)的主戰(zhàn)場拿地成本或?qū)殡S著一線房企的入駐而不斷攀升，屆時公司的買地融資需求將進一步加大。
不過，自2018年以來，包括銀行、信托等融資渠道都在收緊，融資難和融資貴更是中小房企面臨的巨大難題。
大量地方城投債務(wù)違約頻發(fā)。
5月30日，合生創(chuàng)展2018年31億的非公開發(fā)行債券狀態(tài)也變?yōu)榱?ldquo;中止”；花樣年華2018年非公開發(fā)行的住房租賃專項公司債券也顯示為“中止”。
當融資需求加大面臨融資渠道收窄，再加上不斷增長的拿地成本和公司負債，美的置業(yè)未來的現(xiàn)金流問題或?qū)⒊蔀閴旱惯@家公司的“最后一根稻草”。
網(wǎng)站地圖
- 單位信息
- 單位地址：北京市西城區(qū)國宏大廈23層
郵政編碼：100038
開戶銀行：北京建行萬豐支行
銀行賬號：1100 1042 4000 5300 0736
聯(lián) 系 人：李春風(fēng) 梁娜
聯(lián)系電話：010-65067990 65067996
圖文傳真：010-65066990
單位信箱：[email protected]
全國統(tǒng)一咨詢電話：4008790365
- 產(chǎn)品分類
- 煤炭
- 石油
- 天然氣
- 鐵礦
- 金屬礦
- 非金屬礦
- 農(nóng)副食品
- 食品
- 方便食品
- 調(diào)味品
- 飲料
- 酒類
- 煙草
- 紡織
- 服裝
- 鞋帽
- 皮革羽絨
- 木材
- 家具
- 造紙
- 紙制品
- 印刷
- 文體用品
- 玩具
- 石油加工
- 煉焦
- 化學(xué)原料
- 化肥
- 農(nóng)藥
- 涂料
- 合成材料
- 化學(xué)試劑
- 日化
- 化學(xué)藥品
- 中藥
- 獸藥
- 生物制藥
- 衛(wèi)生材料
- 化纖
- 橡膠
- 輪胎
- 塑料
- 非金屬
- 水泥
- 玻璃
- 陶瓷
- 耐火材料
- 鋼鐵
- 有色金屬
- 金屬制品
- 集裝箱
- 不銹鋼
- 通用設(shè)備
- 鍋爐
- 機床
- 軸承
- 齒輪
- 衡器
- 鋼鐵鑄件
- 專用設(shè)備
- 采礦設(shè)備
- 石油鉆采
- 工程機械
- 冶金設(shè)備
- 煉油設(shè)備
- 橡膠設(shè)備
- 塑料設(shè)備
- 模具
- 印刷設(shè)備
- 制藥設(shè)備
- 紡織機械
- 醫(yī)療器械
- 環(huán)保設(shè)備
- 交通運輸
- 鐵路
- 汽車
- 摩托車
- 船舶
- 電氣
- 電機
- 輸配電
- 電線電纜
- 電池
- 照明器材
- 通信設(shè)備
- IT
- 電子元件
- 儀器儀表
- 光學(xué)儀器
- 眼鏡
- 工藝品
- 回收
- 電力
- 燃氣供應(yīng)
- 水務(wù)
- 汽車零部件
- 家電
- 相關(guān)文章
-
- 碧桂園美的建立全面合作 楊國強與何享健罕見同框
- 不滿天貓違法低價促銷 格力美的等暫停天貓預(yù)售
- 格力美的等3大白電巨頭 前三季營收均破千億
- 格力美的聯(lián)手捍衛(wèi)知識產(chǎn)權(quán)
- 行業(yè)巨頭美的海爾格力爭霸智能制造新戰(zhàn)場
- 美的未來家電人機交互 攜手廣藥跨界合作
- 美的國際化樣本：清潔電器戰(zhàn)略浮出水面
- 京東美的合作升級 立下300億元新年目標
- 美的與庫卡合資 拓展機器人業(yè)務(wù)
- 美的訴格力不正當競爭 格力空調(diào)被搬到庭審現(xiàn)場
關(guān)于我們
-
聯(lián)系我們
-
網(wǎng)站地圖
-
企業(yè)客戶
中經(jīng)市場研究網(wǎng) © 版權(quán)所有 北京中經(jīng)縱橫信息咨詢中心
相關(guān)搜索：可行性報告大綱，可研報告蓋章，可行性報告，可研報告，編寫可研報告，可行性報告內(nèi)容批復(fù)，可行性分析怎么寫，可行性報告編寫，立項可行性報告
地址：北京市西城區(qū)木樨地北里國宏大廈23層
電話：010-65067990 65067996 傳真：010-65066990 信箱：
[email protected]
京ICP備07500824號
<script type="text/javascript">var _bdhmProtocol = (("https:" == document.location.protocol) ? " https://" : " http://");document.write(unescape("%3Cscript src='" + _bdhmProtocol + "#/h.js%3Fe88d53b3e2ff5ae56c49bd329126f0bf' type='text/javascript'%3E%3C/script%3E"));</script>