“中糧地產(chǎn)的重組有望在年內(nèi)完成。”大悅城董事長周政在前幾天中期業(yè)績會的話音還未落。8月28日，中糧地產(chǎn)宣布，武漢大悅城項(xiàng)目確定終止。
老牌央企中糧地產(chǎn)背靠中糧集團(tuán)的強(qiáng)大背書和強(qiáng)勁的資金支持，業(yè)績雖保持增長勢頭，但與同行相比則稍顯“平淡”。中糧地產(chǎn)日前發(fā)布半年報(bào)顯示，上半年，實(shí)現(xiàn)營收49.94億元，同比增8.86%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為6.24億元，同比增301.84%，值得注意的是，關(guān)聯(lián)方企業(yè)借款利息收益高達(dá)4.42億元，占公司上半年凈利70.8%。
“如果單純業(yè)務(wù)量不夠，那么靠部分資產(chǎn)變賣，雖然業(yè)績不錯(cuò)，但其實(shí)容易引起投資者的焦慮。”財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。
與此同時(shí)，自身債務(wù)高企。記者發(fā)現(xiàn)，近年來，中糧地產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，已經(jīng)超過80%紅線。
針對公司的相關(guān)經(jīng)營狀況與財(cái)務(wù)問題，記者聯(lián)系中糧地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿前都沒有得到回應(yīng)。
關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款占總額97%
在剛剛公布的2018中期業(yè)績報(bào)告中，中糧地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持增長勢頭，其中在收益方面的數(shù)據(jù)十分亮眼。
財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6.24億元，較上期增長301.84%，基本每股收益0.34元，較上年增長277.78%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率9.03%，較上年同期增加6.33個(gè)百分點(diǎn)。中糧地產(chǎn)自己將歸母凈利潤暴增的原因解釋為：主要由本期結(jié)轉(zhuǎn)商品房資源毛利率較高，凈利潤同比增加所致。
值得注意的是，上半年公司凈利潤暴增，與其“投資收益”的增長也有很大關(guān)聯(lián)。財(cái)報(bào)顯示，公司上半年投資收益共計(jì)4.74億元，同比增加113%。其中，僅“關(guān)聯(lián)方企業(yè)借款利息”收益就高達(dá)4.42億元，占公司上半年凈利潤的一半以上。
截至6月30日，中糧地產(chǎn)其他應(yīng)收款共218.29億，占總資產(chǎn)25.56%。而這其中，僅關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)收款就為212.68億元，占總額的97.4%。
重點(diǎn)城市房地產(chǎn)交易萎縮
在全 行業(yè) 追求高周轉(zhuǎn)和規(guī)模競爭的背景下，中糧地產(chǎn)近年來也有加速發(fā)展的趨勢。
在新增開發(fā)項(xiàng)目方面，2015年，中糧地產(chǎn)共獲5宗國有土地建設(shè)使用權(quán)，計(jì)容建筑面積102.10萬平方米；2016年，新增成都祥云里、上海新場、上海顧村、北京永豐、北京青龍湖、煙臺中糧朗云、深圳69區(qū)創(chuàng)芯公園7個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積77.95萬平方米。
2017年，中糧地產(chǎn)明顯加快拿地節(jié)奏。2017年，中糧地產(chǎn)通過公開市場招拍掛及股權(quán)收購，全年新增23個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積349.58萬平方米，較上年增348.47%，也首次進(jìn)入重慶、廈門、佛山等熱點(diǎn)城市布局。
2018年，中糧地產(chǎn)計(jì)劃新開工項(xiàng)目30個(gè)，新開工計(jì)容面積389.28萬平方米，同比去年計(jì)劃開工面積增長179%。其中，共有9個(gè)項(xiàng)目集中在北京地區(qū)，面積達(dá)68.39萬平方米，占比超過六分之一。
規(guī)模競爭很大程度上意味著要實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，但中糧地產(chǎn)參與的舊改項(xiàng)目開發(fā)周期較長。一旦存貨的周轉(zhuǎn)率降低到一定階段，或?qū)ω?cái)務(wù)形成壓力。
記者注意到，加速布局?jǐn)U張的同時(shí)，其重點(diǎn)城市房地產(chǎn)交易萎縮。財(cái)報(bào)顯示，在北京、上海、深圳、杭州等8個(gè)重點(diǎn)城市中,中糧地產(chǎn)在商品房總成交面積和成交均價(jià)兩項(xiàng)內(nèi)容中較去年同期均出現(xiàn)明顯下滑。就“總成交面積”來看，北京同比下降力度最大,達(dá)到44.2%;就“成交均價(jià)”來看，上海同比下降幅度最高，達(dá)到12.26%。
現(xiàn)金凈流出24.79億
記者梳理財(cái)報(bào)顯示，近年來，中糧地產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，2015-2018年上半年負(fù)債總額分別為442億元、500億元、640億元、731.23億元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為80%、81.6%、84.5%、85.62%。
與此同時(shí)，在加速擴(kuò)規(guī)模的戰(zhàn)略下，中糧地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不充分。
在負(fù)債最為突出的2017年度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量(凈額為17.18億元)同比減少70.95%，流動(dòng)比率下降29.88個(gè)百分點(diǎn)，速動(dòng)比率下降5.75個(gè)百分點(diǎn)。
截至2018年6月30日，報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)24.79億元，2017年同期為負(fù)53.09億元，同比增長53.3%。
在現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為負(fù)的情況下中糧地產(chǎn)進(jìn)行了發(fā)債，用以企業(yè)日常經(jīng)營及補(bǔ)充流動(dòng)資金。根據(jù)中糧地產(chǎn)3月8日發(fā)布的公告，公司2018年前兩個(gè)月累計(jì)新增借款金額27.9億元。這個(gè)數(shù)字已超過上年末凈資產(chǎn)的20%。截至2018年2月28日，中糧地產(chǎn)借款余額已超過293億元。
雪上加霜的是，8月28日，中糧地產(chǎn)宣布，武漢大悅城項(xiàng)目確定終止。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于當(dāng)前大悅城資產(chǎn)重組的項(xiàng)目來說，也是國企方面的改革需要。當(dāng)然類似重組，可能外部還是有很多疑慮，因?yàn)檫^去其實(shí)就是通過兩條業(yè)務(wù)線進(jìn)行的，現(xiàn)在合并后是否能夠帶來業(yè)績成長是有疑問的。
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