美國(guó)3.2億人口當(dāng)中，三分之一的人通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，租房甚至可以成為很多人一生的居住選擇。
而據(jù)鏈家
研究
院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)租賃人口為1.9億，僅占中國(guó)總?cè)丝诘?3.7%。對(duì)于中國(guó)人而言，租房被多數(shù)人看作是買(mǎi)不起房之前的短暫過(guò)渡和被逼無(wú)奈的選擇。
當(dāng)前中國(guó)的租房市場(chǎng)非常混亂，調(diào)查顯示，超過(guò)三分之一的租客都經(jīng)歷過(guò)租賃房屋配套老舊、頻繁更換房屋、業(yè)主違約等情況。
因此，打造長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)既是提高居民居住質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)“住有所居”的渠道，更是引導(dǎo)居住需求從購(gòu)房向租房轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的必要手段。
2017年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展”。
根據(jù)方正證券(6.380, 0.04, 0.63%)的測(cè)算，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的GMV（年交易總額）在1.8萬(wàn)億至1.9萬(wàn)億元區(qū)間。對(duì)標(biāo)美國(guó)的更高比例的租賃人口比重（31.25%）和更大規(guī)模的GMV（3萬(wàn)億美元），中國(guó)住房租賃市場(chǎng)潛力巨大。于是保利等房企，鏈家自如、魔方等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)紛紛搶灘新風(fēng)口，唯恐落于人后。
但中國(guó)的租賃市場(chǎng)的發(fā)展面臨著租金回報(bào)率不高、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等金融工具不健全等難題，政府和企業(yè)能否克服這些問(wèn)題，才是決定住房租賃市場(chǎng)能否達(dá)到預(yù)期中的近2萬(wàn)億元規(guī)模、并向發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)規(guī)?？拷年P(guān)鍵。
萬(wàn)億市場(chǎng)待啟
租購(gòu)并舉的住房制度，是高質(zhì)量發(fā)展階段八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展之所以越來(lái)越得到?jīng)Q策層的重視，是因?yàn)樽》孔赓U不僅關(guān)乎居民居住質(zhì)量，是消費(fèi)升級(jí)背景下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎，更是可以解決部分居民的住房需求，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有一定穩(wěn)定作用。
住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)龐大的、極具發(fā)展空間的市場(chǎng)，根據(jù)測(cè)算，中國(guó)目前的租賃市場(chǎng)在近2萬(wàn)億元左右，到2030年甚至可能會(huì)翻倍至4.6萬(wàn)億元。
租賃市場(chǎng)供求不平衡造就了龐大的市場(chǎng)空間。從需求端來(lái)看，中國(guó)有1.9億的租賃人口，而且僅占總?cè)丝诘?3.7%，如果達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家超過(guò)30%的比例，租賃人口將超過(guò)3億。而且隨著房?jī)r(jià)在這些年高漲，相比買(mǎi)房，租房的意愿得到增強(qiáng)。
從供給端來(lái)講，供給數(shù)量不足、質(zhì)量不高。如在北京，平均一戶(hù)租賃住房要住約4.9個(gè)人，平均一間房要住兩至三人，群租、合租、出租床位為常態(tài)。而且超過(guò)三成的租客經(jīng)歷過(guò)租賃房屋配套老舊、頻繁更換房屋、業(yè)主違約等等情況，說(shuō)明供給質(zhì)量有待提高。供求嚴(yán)重失衡給租賃市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。
鏈家
研究
院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者
分析
，美國(guó)租賃
行業(yè)
的發(fā)展拉動(dòng)了2450萬(wàn)就業(yè)人口，
行業(yè)
直接支出5042億美元，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出1.1萬(wàn)億美元。中國(guó)也有這樣的市場(chǎng)和空間。隨著90后逐漸成為購(gòu)房和租房的主力客群，他們對(duì)于住房的偏好和要求以及消費(fèi)觀都明顯不同于70后和80后，更加追求良好的生活品質(zhì)，體現(xiàn)了消費(fèi)升級(jí)的傾向。
而且，圍繞著租客的居住體驗(yàn)衍生出維修、保潔、租賃信息平臺(tái)、管理系統(tǒng)、金融服務(wù)等各細(xì)分
行業(yè)
，各
行業(yè)
相互配合將形成一個(gè)完整的租賃生態(tài)。
此外，租賃
行業(yè)
的發(fā)展可以平抑房?jī)r(jià)。租賃市場(chǎng)的發(fā)展解決了部分人的住房需求，一定程度上緩解了購(gòu)房市場(chǎng)的供需矛盾，購(gòu)房需求的減少對(duì)房?jī)r(jià)有一定的穩(wěn)定作用。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力
研究
中心
研究
員鄒琳華對(duì)記者
分析
，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)可以把兩個(gè)市場(chǎng)打通，使之相互調(diào)節(jié)。市場(chǎng)的體量也就擴(kuò)大了，任意一個(gè)市場(chǎng)都更不容易出現(xiàn)大的投機(jī)泡沫。
中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的體量超乎想象。從需求端觀察，根據(jù)鏈家
研究
院數(shù)據(jù)，中國(guó)一線(xiàn)城市與發(fā)達(dá)國(guó)家主要城市對(duì)比，上海租賃人口占比40%，北京和深圳均為35%，而紐約、洛杉磯、舊金山、東京的租賃人口占比均超過(guò)50%（見(jiàn)圖1）。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院于2017年12月發(fā)布了《中國(guó)租賃住房REITs
市場(chǎng)發(fā)展
研究
》報(bào)告（下稱(chēng)“北大報(bào)告”），根據(jù)該報(bào)告測(cè)算，如果中國(guó)的租賃人口占比和發(fā)達(dá)國(guó)家租賃人口占比一樣高，到2030年租賃人口將達(dá)3億，租金GMV將達(dá)4.6萬(wàn)億元。
從需求端觀察不光要看租賃人口規(guī)模，也要考察居民的租房意愿。根據(jù)方正證券，租金月供差值和租售比兩個(gè)指標(biāo)可以衡量購(gòu)房和租房的意愿變化。
租金月供差值指的是每個(gè)月租金和月供的差值。近些年房?jī)r(jià)一路攀升，一線(xiàn)城市為甚，北京商品住宅均價(jià)2007年的11850元/每平米漲到2016年的35322元/每平米，年度最高漲幅達(dá)39%，上海年度最高漲幅35%，深圳最高漲幅達(dá)60%。這樣導(dǎo)致的后果是月供與租金的差值不斷拉大。
以北京國(guó)興家園一套90平方米住房為例，2009年月租金為4100元，月供為8667元，月供是月租金的2.11倍；2017年月租金為13000元，月供為35708元，月供是月租金的2.75倍。這意味著為得到相同的居住體驗(yàn)，通過(guò)購(gòu)房所付成本是通過(guò)租房所付成本的2.75倍。
租售比指的是每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)的比值。北京的租售比是1/587，同期的紐約、倫敦、莫斯科、巴黎、東京，租售比分別為北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍。這意味著在中國(guó)尤其是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高企的大背景下，租金與房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大背離，部分居住需求從購(gòu)房市場(chǎng)外溢到租房市場(chǎng)。
因此，在房?jī)r(jià)猛增的背景下，租房意愿會(huì)得到加強(qiáng)。
另一方面，從供給端觀察。租賃需求旺盛的同時(shí)租賃房源不足。方正證券指出，以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬(wàn)人，租賃人口占比約34%，租賃人口約為738萬(wàn)人。以3.1人/戶(hù)計(jì)算，租賃房屋大約需要238萬(wàn)套，目前北京租賃房屋約有150萬(wàn)套左右，存在約三分之一的供需缺口。
北京150萬(wàn)套租賃房屋對(duì)應(yīng)著738萬(wàn)租賃人口，這意味著平均每戶(hù)住了4.9人，三人或兩人住一間房是常態(tài)。“這導(dǎo)致了以床位、群組、合作、單間為主的供求結(jié)構(gòu)。”楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者直言。
中國(guó)租賃市場(chǎng)不僅供給數(shù)量不足，在供給質(zhì)量上也有改善的巨大空間。鏈家
研究
院對(duì)北京租戶(hù)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，42.5%的受訪(fǎng)租客表示：現(xiàn)有租賃房屋普遍存在配套老舊、功能差；37.8%的租客表示：租期太短需要頻繁更換房屋；31%的受訪(fǎng)租客遇到過(guò)業(yè)主違約；28.7%的租客認(rèn)為社區(qū)環(huán)境管理差；28.3%的租客認(rèn)為合租人群混亂；27.3%的租客遇到過(guò)二房東多收費(fèi)、不退押金等情況；22.1%的租客抱怨租后維修責(zé)任不明。
龐大的租賃人口和較強(qiáng)的租賃意愿帶來(lái)的租賃需求，與租賃房源不足、供給質(zhì)量不高導(dǎo)致的巨大缺口，是中國(guó)住房租賃
市場(chǎng)發(fā)展
的潛力所在。
亟待攻克回報(bào)率難題
廣闊的租賃市場(chǎng)空間為什么沒(méi)有一早被搶占分割殆盡，這還要從住房租賃市場(chǎng)的短板說(shuō)起。
受訪(fǎng)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，從需求上，租購(gòu)不同權(quán)導(dǎo)致了依賴(lài)子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的居民在租房與買(mǎi)房之間仍然更傾向于買(mǎi)房，租房被看作是買(mǎi)不起房之前短期的過(guò)渡，所以要想真正開(kāi)發(fā)租房市場(chǎng)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的落實(shí)勢(shì)在必行。
從供給上，北大報(bào)告提出，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)面臨的三大問(wèn)題。一是土地供給機(jī)制，二是專(zhuān)業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)不足，三是配套金融工具欠缺。
一是目前房企或者開(kāi)發(fā)商用于發(fā)展租賃住房的土地仍是以住宅、商業(yè)性質(zhì)為主，通過(guò)招拍掛程序并繳付土地出讓金取得的，和市場(chǎng)上正常出售的公寓沒(méi)有本質(zhì)差別，缺乏針對(duì)租賃用的土地的供應(yīng)。導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格偏高，租金回報(bào)率較低。
二是當(dāng)前除了魔方、新派、鏈家自如等輕資產(chǎn)公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)以及類(lèi)似保利等大型房企嶄露頭角之外，中國(guó)租賃住房領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)無(wú)論在數(shù)量、運(yùn)營(yíng)水平還是管理規(guī)模方面都有較大的提升空間。
三是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)
行業(yè)
的發(fā)展模式將從當(dāng)前的C2C向B2C轉(zhuǎn)變，從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”向“開(kāi)發(fā)-持有運(yùn)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)變。如果缺少了REITs工具的配套支持，持有運(yùn)營(yíng)模式將對(duì)企業(yè)形成巨大的資本壓力。
供給租賃住房供給不足的根源，還在于租金回報(bào)率較低，導(dǎo)致房企和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)盈利不足。“供給端算不過(guò)賬，是不賺錢(qián)的。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者直言。
她提到，中鐵建理想家項(xiàng)目曾對(duì)外稱(chēng)“企業(yè)自持商品房租金一次付10年、押金要付20年”，實(shí)際上是以租代售，這也側(cè)面反映租房市場(chǎng)正常的押一付三對(duì)于房企和開(kāi)發(fā)商而言是實(shí)現(xiàn)不了盈利的。
楊現(xiàn)領(lǐng)透露，目前租賃市場(chǎng)的租金回報(bào)率在1%到3%之間，哪怕是有了REITs融資工具，融資成本也在5%左右，租金回報(bào)率覆蓋不了資金成本，“住房租賃市場(chǎng)面臨的首要問(wèn)題就是盈利難題”。
他
分析
，目前市場(chǎng)上租金回報(bào)率尚可的物業(yè)一是前幾年低成本拿房的項(xiàng)目，但存在業(yè)主毀約風(fēng)險(xiǎn)；二是工廠、城中村等合法性存在缺陷的項(xiàng)目，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)尤其是政府監(jiān)管方面存在風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)周期也不穩(wěn)定。
但北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系副主任張崢提醒記者，不能光看租金回報(bào)率，企業(yè)進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)有時(shí)候是戰(zhàn)略的考慮，不僅是盈利的考慮。即便是考慮盈利，除了租金回報(bào)率之外，還有租金增長(zhǎng)率，物業(yè)的增值帶來(lái)的收益。而且房企或者運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)一般會(huì)通過(guò)結(jié)構(gòu)化的設(shè)計(jì)，優(yōu)先保證投資者的固定回報(bào)，然后權(quán)益的部分由發(fā)起人購(gòu)買(mǎi)，發(fā)起人有時(shí)會(huì)讓利，但如果未來(lái)物業(yè)增值，也只有發(fā)起人才能享受到。
針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的上述難題，政策已經(jīng)在著手解決。
最近的鼓勵(lì)政策是2017年8月28日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。選取了第一批13個(gè)城市作為試點(diǎn)，包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。目標(biāo)是在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目。該方案要求2017年11月底各地編制實(shí)施方案報(bào)國(guó)土部和住建部批復(fù)。最新消息是2018年1月27日，已有11個(gè)城市的方案獲得批復(fù)。
這意味著可以利用比國(guó)有土地價(jià)格更低的集體建設(shè)用地來(lái)建設(shè)租賃住房，有助于解決租金回報(bào)率較低、租賃用土地供給機(jī)制的問(wèn)題。
在租金水平基本穩(wěn)定的前提下，獲取低成本土地供應(yīng)是提高住房租賃企業(yè)租金回報(bào)率的關(guān)鍵。集體建設(shè)用地入市將給住房租賃企業(yè)以機(jī)會(huì)。另一方面，上海在2017年出讓的租賃用國(guó)有土地地塊的價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊土地，這可以解決土地獲取價(jià)格高而帶來(lái)的租金回報(bào)率低的問(wèn)題。
2017年7月20日，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。選取部分人口凈流入的大中城市開(kāi)展試點(diǎn)工作，試點(diǎn)內(nèi)容包括發(fā)揮國(guó)企的帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)；加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持，包括企業(yè)債、公司債、資產(chǎn)支持證券，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）；建立規(guī)范的租賃市場(chǎng)，包括暫住人口信息系統(tǒng)，租賃合同網(wǎng)上備案；加大租賃住房土地供應(yīng)，特大城市可以開(kāi)展集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)，盤(pán)活存量房屋用于租賃，鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等按規(guī)定改建為租賃住房，改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格。
該政策的亮點(diǎn)在于盤(pán)活國(guó)有企業(yè)的廠房、辦公用房用于租賃住房，在租賃住房供給不足的情況下想盡辦法盤(pán)活存量房屋。
2017年6月30日。廣州市出臺(tái)的關(guān)于“加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案”。最大亮點(diǎn)是租購(gòu)?fù)瑱?quán)中涉及教育的部分——沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)住房，僅是租房也可以接受義務(wù)教育。不過(guò)仍有戶(hù)籍、綠卡、積分等方面的要求。
2017年5月20日。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》進(jìn)行公開(kāi)征求意見(jiàn)。主要內(nèi)容側(cè)重于規(guī)范租賃市場(chǎng)。包括住房租賃企業(yè)可以依法享受金融、稅收、土地優(yōu)惠政策，住房租賃企業(yè)可以把相關(guān)收益權(quán)設(shè)立質(zhì)權(quán)；出租房屋要符合單間租住人數(shù)，地下室等非居住空間不可住人，按月支付租金，鼓勵(lì)出租人簽三年以上合同并給予政策支持，住房租賃企業(yè)出租自有住房的，租賃期不低于三年，出租人不得無(wú)理扣留壓價(jià)等等。
2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。主要內(nèi)容包括住房公積金支付房租；租房可以申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育醫(yī)療等公共服務(wù)；轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，支持公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼；給予稅收優(yōu)惠，個(gè)人出租房屋不超過(guò)3萬(wàn)元月收入的免征增值稅，超過(guò)的稅率從5%減到1.5%，個(gè)人承租人
研究
個(gè)稅扣除問(wèn)題等。
該政策亮點(diǎn)在于把公租房與租賃市場(chǎng)建設(shè)對(duì)接，原來(lái)通過(guò)建設(shè)公租房給保障對(duì)象居住，轉(zhuǎn)變?yōu)橐部梢酝ㄟ^(guò)給予保障對(duì)象現(xiàn)金補(bǔ)貼，讓其去市場(chǎng)上租房，從而發(fā)展租賃市場(chǎng)。另外，稅收優(yōu)惠也是亮點(diǎn)，個(gè)人出租房屋增值稅享受優(yōu)惠。
2015年1月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委發(fā)布《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，允許居民提取公積金支付房租。
2015年1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。主要內(nèi)容包括引導(dǎo)機(jī)構(gòu)從事在小戶(hù)型、中低價(jià)位的住房租賃服務(wù)；推進(jìn)REITs試點(diǎn)；保障性住房“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”結(jié)合。
REITs助力租賃市場(chǎng)
對(duì)于企業(yè)而言，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)首先要顧慮租金回報(bào)率的問(wèn)題，如果無(wú)法盈利，自然會(huì)止步。其次還會(huì)顧慮成本回收的問(wèn)題，在原來(lái)“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”模式下，前期開(kāi)發(fā)的資金可以一次性回收，但在“開(kāi)發(fā)-持有運(yùn)營(yíng)”模式下，資金需要長(zhǎng)達(dá)幾十年分期收回，給房企帶來(lái)巨大壓力。
所以為了真正鼓勵(lì)企業(yè)參與到住房租賃市場(chǎng)，REITs勢(shì)在必行。所謂REITs，指的是房地產(chǎn)信托投資基金。簡(jiǎn)單地說(shuō)，REITs通過(guò)發(fā)行股票或者基金單位，集合公眾投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，對(duì)多元的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。房企借此實(shí)現(xiàn)資金的回收，公眾投資者借此獲得較為穩(wěn)定的投資回報(bào)。
北大報(bào)告指出，REITs對(duì)住房租賃市場(chǎng)有四大方面的意義。一是幫助租賃企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，從而幫助它們轉(zhuǎn)型。租賃市場(chǎng)租金回籠慢，而拿地給企業(yè)造成巨大的資金壓力。REITs是權(quán)益型的平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)發(fā)和退出的閉環(huán)，同時(shí)不積累負(fù)債。原來(lái)的房企“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”的模式在存量時(shí)代有轉(zhuǎn)型需求。REITs可以解決它們的后顧之憂(yōu)，順利實(shí)現(xiàn)房企的轉(zhuǎn)型。二是REITs可以提升租房市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)水平和質(zhì)量。REITs的宗旨是提高分紅，所以管理人有動(dòng)力進(jìn)行資產(chǎn)安全維護(hù)、改造提升、物業(yè)管理等等。三是REITs還可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到引導(dǎo)作用。REITs執(zhí)行長(zhǎng)期投資策略，在價(jià)低時(shí)收購(gòu)資產(chǎn)，價(jià)高時(shí)保持適當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)速度。四是為居民提供了可供投資的產(chǎn)品。REITs與其他的金融資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性低，所以有較強(qiáng)的配置價(jià)值，配置多元化。
而且租賃住房有推行資產(chǎn)證券化先天優(yōu)勢(shì)，具備資產(chǎn)特定化、租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰等特征，符合資產(chǎn)證券化對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)及現(xiàn)金流動(dòng)的要求。
2017年1月至今，已經(jīng)有五單租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品通過(guò)審批。分別是魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持計(jì)劃、中信證券(18.080, 0.45, 2.55%)·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)(15.570, 0.37, 2.43%)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、招商創(chuàng)融-招商蛇口(23.460, 0.26, 1.12%)長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（見(jiàn)圖2）。
但張崢提醒《財(cái)經(jīng)》記者，上述四單產(chǎn)品并不是真正的REITs，甚至不都是類(lèi)REITs。目前上述四單只有兩單是類(lèi)REITs，即保利和新派，而自如和魔方只是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。類(lèi)REITs和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的區(qū)別在于，類(lèi)REITs最核心的特征是底層資產(chǎn)和REITs一樣是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，后兩單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的底層資產(chǎn)只是租金收益權(quán)或者是應(yīng)收賬款。
而保利和新派的兩單是類(lèi)REITs，與國(guó)際的公募REITs的區(qū)別在于，類(lèi)REITs是私募產(chǎn)品，而REITs是公募產(chǎn)品，對(duì)公眾投資者發(fā)行，流動(dòng)性較強(qiáng)。但REITs又不僅僅是類(lèi)REITs的公募化和增加流動(dòng)性，而是在結(jié)構(gòu)化安排、收益率定價(jià)、主動(dòng)管理機(jī)制與能力方面更加有優(yōu)勢(shì)。
“我們可以將類(lèi)REITs看作是一種私募REITs，但國(guó)際上公認(rèn)的REITs指的是公募REITs，私募REITs體量也很大，只不過(guò)一般會(huì)在前面加上私募兩個(gè)字來(lái)特指一下。”張崢解釋。
北大報(bào)告建議，為了增強(qiáng)中國(guó)公募REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，一方面需要通過(guò)交易場(chǎng)所的轉(zhuǎn)變、投資門(mén)檻的降低以及市場(chǎng)投資者教育等工作，提升劣后級(jí)份額的流動(dòng)性。同時(shí)，需要對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)劃分的思路進(jìn)行調(diào)整，將優(yōu)先級(jí)份額由原始權(quán)益人的融資工具轉(zhuǎn)變?yōu)楣糝EITs產(chǎn)品適當(dāng)提升收益的配套杠桿。
張崢認(rèn)為，這幾單住房租賃類(lèi)REITs和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行無(wú)論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、發(fā)行過(guò)程、市場(chǎng)培育等方面，都為未來(lái)公募REITs打下了良好的基礎(chǔ)，“公募REITs的推行在大方向上已經(jīng)不存在什么阻礙了”。
中國(guó)住房租賃市場(chǎng)潛力巨大。保利等房企，鏈家自如、魔方等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)紛紛搶灘新風(fēng)口
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