沉寂三年半后，曾深陷債務(wù)和資金鏈危機(jī)的光耀集團(tuán)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。
近日，一紙法院公告顯示，惠州市中級(jí)人民法院已正式受理光耀破產(chǎn)重整案。此前，光耀董事長(zhǎng)郭耀名一直在進(jìn)行種種努力，以圖盤活光耀的資產(chǎn)。
歷經(jīng)三年有余，光耀名下的多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)手或變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)處置，目前根據(jù)法院公告，其資產(chǎn)僅?；葜莸娜齻€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
如何將這些資產(chǎn)盤活，處理百億的債務(wù)，成為光耀和其未來(lái)的重整方將要面臨的問(wèn)題。而若光耀的百億債務(wù)在本次破產(chǎn)重整中得到集中解決，將成為房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)解決的范例。
破產(chǎn)重整將啟
據(jù)惠州市中級(jí)人民法院2018年1月4日發(fā)布的《關(guān)于光耀集團(tuán)有限公司重整案件競(jìng)爭(zhēng)方式制定管理人的公告》，惠州中院已于去年12月11日正式受理光耀集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)重整案。
公告指出，將以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式擇優(yōu)指定兩家中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合組成光耀集團(tuán)的破產(chǎn)重整管理人，其中一家中介機(jī)構(gòu)必須在惠州市內(nèi)范圍產(chǎn)生，另一家則需在廣東省地區(qū)產(chǎn)生。
根據(jù)公告，申報(bào)機(jī)構(gòu)必須為編入廣東省各中級(jí)人民法院破產(chǎn)管理人名冊(cè)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。具有辦理債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值或破產(chǎn)債務(wù)100億以上的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整案件成功經(jīng)驗(yàn)的，在同等條件下可優(yōu)先考慮。
誕生于2002年的光耀集團(tuán)，是惠州的第一家全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企。光耀創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)郭耀名曾一手將公司做到全國(guó)百?gòu)?qiáng)，由惠州一隅而至深圳、杭州、上海。從2007年到2013年，光耀一直是惠州的銷量冠軍。
然而，在2014年市場(chǎng)下行的背景下，憑借高杠桿快速擴(kuò)張、且通過(guò)高利貸入局新都酒店的光耀隨即陷入危機(jī)。2014年5月時(shí)，光耀多個(gè)項(xiàng)目相繼延遲交樓、停工，多筆借款到期無(wú)法償還，隨后傳出資金鏈斷裂的消息。
公司的各項(xiàng)債務(wù)隨即曝光，經(jīng)營(yíng)陷入停頓。光耀包括銀行借款、信托、資產(chǎn)管理計(jì)劃等融資負(fù)債數(shù)十億；此外，公司自2011年起便大量涉足民間借貸，借款總額達(dá)20億元左右。
近幾年，這家百?gòu)?qiáng)房企從公眾視線中淡出，公司僅剩部分法務(wù)及財(cái)務(wù)員工留守處理債務(wù)問(wèn)題。
從惠州中院公告看，光耀此次屬于“破產(chǎn)重整”。作為《企業(yè)破產(chǎn)法》中拯救企業(yè)債務(wù)人的一項(xiàng)法律制度，破產(chǎn)重整對(duì)債務(wù)人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)整頓和債權(quán)債務(wù)關(guān)系清理，以期擺脫財(cái)務(wù)困境，重獲經(jīng)營(yíng)能力。
根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，破產(chǎn)重整由法院主導(dǎo)，債權(quán)人的清償順序、重整時(shí)間等必須按照法律規(guī)定；重整方案只需“由出席會(huì)議的有表決權(quán)的債權(quán)人過(guò)半數(shù)同意，并且其所代表的債權(quán)額占無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)總額三分之二以上”即可。
根據(jù)破產(chǎn)重整的相關(guān)法律規(guī)定，債權(quán)清償會(huì)按照一定的順序執(zhí)行。企業(yè)職工工資、拖欠稅款會(huì)得到優(yōu)先償還，普通債權(quán)次之，不足部分將按比例償付。
由于項(xiàng)目眾多牽涉的工程方、業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)等眾多，破產(chǎn)重整有利于解決光耀面臨的多種問(wèn)題。
另外，根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法，自法院裁定重整之日起六個(gè)月內(nèi)提交重整計(jì)劃草案，否則終止重整程序，并宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)。
重整路徑考
過(guò)去三年多時(shí)間，光耀名下資產(chǎn)已陸續(xù)出售或轉(zhuǎn)讓股權(quán)抵債。近期，惠州的將軍湖項(xiàng)目、全球候鳥(niǎo)度假地項(xiàng)目已相繼完成轉(zhuǎn)手。
其中，惠州將軍湖項(xiàng)目進(jìn)展最快。光耀惠州將軍湖百萬(wàn)花城后期未開(kāi)發(fā)的三宗地塊已被某知名房企收購(gòu)，占地面積13萬(wàn)平方米。據(jù)光耀方面介紹，該項(xiàng)目目前已經(jīng)復(fù)工，延遲交付的樓盤也會(huì)陸續(xù)交付。
而位于惠州的“全球候鳥(niǎo)度假地”項(xiàng)目，正在通過(guò)破產(chǎn)重整方式解決債務(wù)問(wèn)題。
據(jù)接近光耀的人士介紹，去年8月中旬，“候鳥(niǎo)”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司惠州怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在法院主持下召開(kāi)過(guò)債權(quán)人會(huì)議，包括財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)組、普通債權(quán)組、職工債權(quán)組、稅款債權(quán)組及怡海公司的出資人等債權(quán)方均高票通過(guò)重整方案。
中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司目前已是怡海公司的實(shí)際控制人，間接持有怡海公司87.91%股權(quán)。
前述人士透露，重整人的資金正在逐步到位，債務(wù)也將在近期清償。
在各種盤活和重組之后，光耀目前所剩資產(chǎn)不多。據(jù)惠州中院公告內(nèi)容，目前光耀的主要資產(chǎn)為3個(gè)項(xiàng)目，分別為位于惠州市東平“翡儷港”的在建商品房項(xiàng)目，總 規(guī)劃 建設(shè)面積約29萬(wàn)平方米；位于荷蘭水鄉(xiāng)的六期儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊，面積約36000平方米；以及位于惠州市馬安新樂(lè)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊，面積約9000平方米。
目前來(lái)看，為上述三個(gè)項(xiàng)目尋找投資人成為光耀重整的路徑。
惠州中院披露，截至2016年6月末，光耀集團(tuán)資產(chǎn)清查總額為64.03億元，負(fù)債總額為105.94億元。其中，公司負(fù)債清查總額為79.73億元，關(guān)聯(lián)擔(dān)保負(fù)債26.2億元。資產(chǎn)與負(fù)債的差額為41.91億元，處于資不抵債狀態(tài)。
知情人士表示，上述資產(chǎn)清查是在2016年6月末根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格估值做出的，而今一年多過(guò)去，惠州的地價(jià)和樓價(jià)均已明顯上升，光耀的資產(chǎn)也相應(yīng)上升。
隨著惠州地價(jià)、房?jī)r(jià)的逐步升值，光耀集團(tuán)具備了破產(chǎn)重整的條件。
另外，關(guān)于105.94億的負(fù)債，是債權(quán)人申報(bào)的債權(quán)總額，在實(shí)際的破產(chǎn)重整過(guò)程中，還有一個(gè)債權(quán)法律認(rèn)定的程序，在全國(guó)過(guò)往執(zhí)行完畢的破產(chǎn)重整案例中，一般實(shí)際需要償還的債務(wù)會(huì)比申報(bào)總額少；此外，光耀的負(fù)債中有大量民間高利貸，存在3分息、5分息等高利息借款。在法院的債權(quán)確認(rèn)中，超額利息將不會(huì)被確權(quán)。
前述接近光耀的人士透露，目前已有相關(guān)接盤意向方正在接洽，預(yù)計(jì)光耀將加快重整節(jié)奏。
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