成功發(fā)行26.5億類REITs后，國內(nèi)家居龍頭紅星美凱龍回歸A股也有了新進(jìn)展。
日前，紅星美凱龍家居公告了首次公開發(fā)行A股股票的招股說明書（申報稿），相比去年5月它們首次發(fā)布的招股說明書，這次的信息更全面。
與去年的報送稿相比，這次更新的招股書增加了自2017年半年度財務(wù)報告，投資性房地產(chǎn)公允價值變化對公司的影響。在公司治理中，增加了其在香港市場的規(guī)范運(yùn)作情況。在股利分配政策中，增加了子公司報告期內(nèi)分紅情況及分紅政策。
根據(jù)公告，紅星美凱龍擬在上海證券交易所發(fā)行股份數(shù)不超過3.15億股，募集資金不超過62.5億元。發(fā)行后總股本不超過39.39億股，其中A股不超過28.76億股，H股10.63億股。
募集的資金主要用在家居商場建設(shè)項目上，包括天津北辰商場項目、呼和浩特玉泉商場項目、東莞萬江商場項目、哈爾濱松北商場項目、烏魯木齊會展商場項目，五個項目擬使用14.5億。統(tǒng)一物流配送服務(wù)體系建設(shè)項目、家居設(shè)計及裝修服務(wù)拓展項目、互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺項目各擬使用6億、3億和5億。同時，償還銀行借款和補(bǔ)充流動資金各使用8億和3億。
根據(jù)招股書，紅星美凱龍截至2017年6月30日，有息債務(wù)余額260.7億，有息負(fù)債余額占負(fù)債總額的比例為53.22%，占股東權(quán)益總額的比例為61.87%。有息負(fù)債占負(fù)債總額和股東權(quán)益總額的比例較高，使公司的經(jīng)營存在一定的償付風(fēng)險。同時它們最近三年多的資金使用率并不太合理，使公司的經(jīng)營存在一定的流動性風(fēng)險。
截至2017年6月30日，紅星美凱龍所有權(quán)或使用權(quán)受到限制的資產(chǎn)賬面價值為538億，占資產(chǎn)總額的比例為59.14%，整體受限資產(chǎn)金額較大，影響了它們的資產(chǎn)變現(xiàn)能力。
近年來，紅星美凱龍在規(guī)模擴(kuò)張上著力，截至2017年6月30日，紅星美凱龍在國內(nèi)28個省份150個城市經(jīng)營著214個商場，這其中包括69家自營商場和145家委管商場，總經(jīng)營面積約1329.6萬平方米，平均出租率達(dá)到96%以上。從整個家居 行業(yè) 來看，2016年紅星美凱龍的零售額，占連鎖家居裝飾及家具商場 行業(yè) 的市場份額為11.82%，位居市場第一。
如果從經(jīng)營角度上來看，紅星美凱龍的盈利模式與傳統(tǒng)開發(fā)商并無太大區(qū)別，都是通過持有和代管運(yùn)營家居商城來實現(xiàn)盈利。但它們的規(guī)模已超過目前國內(nèi)任何一家開發(fā)商運(yùn)營商城的面積，通過這種方式，紅星美凱龍去年的毛利率超過七成，在營收約95億的規(guī)模下，實現(xiàn)了34億的凈利潤，這也是大多數(shù)開發(fā)商在持有運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)方面所期望達(dá)到的目標(biāo)。
紅星美凱龍的這種盈利能力，一定程度上也是由規(guī)模大闊步前進(jìn)而來，而對于規(guī)模的訴求，它們幾乎與房企一樣，也只有如此才能占據(jù)市場第一的份額。目前紅星美凱龍仍在擴(kuò)大自身規(guī)模，此前有消息透露，它們僅在西安已開工、簽約、對接、洽談的項目就將近10個，總投資額超過500億元。
擴(kuò)大規(guī)模之際，紅星美凱龍的融資需求也日益劇增。今年9月12日，紅星美凱龍發(fā)布公告稱，這家公司的類REITs計劃成功完成，26.5億元的集資目標(biāo)獲得悉數(shù)認(rèn)購。但這顯然不能滿足它們的資金需求，此次申請重回A股顯然是紅星美凱龍規(guī)模擴(kuò)張融資的最重要途徑。
根據(jù)9月14日中國證監(jiān)會公開的審核名單，紅星美凱龍IPO排隊為第74名，目前的審核階段是“已反饋”。早在2012年，紅星美凱龍就在A股提交過上市申請，擬公開發(fā)行不超過10億股。不過當(dāng)時紅星美凱龍的A股上市申請獲得了受理卻并未進(jìn)入“已反饋”階段。
急于擴(kuò)張規(guī)模的紅星美凱龍在2015年3月主動撤回了A股上市申請并轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股。2015年6月26日，紅星美凱龍正式登陸香港聯(lián)交所，募資約56億元，這筆資金正好支撐了它們近兩年的大規(guī)模擴(kuò)張。
進(jìn)入A股IPO的“已反饋”狀態(tài)以及排名狀況，一定程度也增加了紅星美凱龍管理層對重回A股的信心。在它們今年的半年業(yè)績會上，紅星美凱龍公司秘書郭丙合就表示此次的A股IPO排隊很靠前，預(yù)計不需要太久就能實現(xiàn)公司的回A上市。
紅星美凱龍之所以要重啟回歸A股之路，與萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)等傳統(tǒng)開發(fā)商的理由相似，主要是如今的H股市場估值偏低，股價不能反應(yīng)它們的真實價值，同時H股的形式在融資方面也受到諸多限制。另一方面，紅星這類企業(yè)以賣場擴(kuò)張的方式，以及靠收取租金為主的盈利模式，也不被當(dāng)前的香港資本市場所看好。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，雖然今年A股IPO放行的速度在加快，但審核事實上卻更加嚴(yán)格，從紅星美凱龍與地產(chǎn)商相似的模式來看，其回歸A股之路很難說會非常順利。
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