在第5次申請A股IPO的路上，富力地產(chǎn)跌了個大跟頭。
10月20日，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，富力地產(chǎn)已中止IPO審查。其備注原因為：發(fā)行人主動要求中止審查或其他導(dǎo)致審核工作無法正常開展。10月22日晚間，富力地產(chǎn)稱，由于此次發(fā)行的一家聯(lián)席保薦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)此次發(fā)行的一名保薦代表人從該機(jī)構(gòu)辭職，該機(jī)構(gòu)需更換一名新的保薦代表人。
“更換保薦人一定會對此次IPO進(jìn)程造成影響，時間表將被拖長幾個月或半年時間以上。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受《證券日報》記者采訪時表示，可能增加不確定性。
回A時間表被拖長
10月22日，富力地產(chǎn)稱，公司將在該聯(lián)席保薦機(jī)構(gòu)完成保薦代表人變更手續(xù)后，向中國證監(jiān)會提交申請，恢復(fù)對此次發(fā)行申請文件的審查。
對此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，證監(jiān)會對上市要求越來越高，對保薦人的要求也越來越高，原保薦人辭職的真正原因不知道是什么，但更換保薦人無疑會拖長上市的時間。
易居 研究 院智庫中心 研究 總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，恢復(fù)提審，可能意味著富力地產(chǎn)會調(diào)整或者修改一些申請材料。畢竟，富力地產(chǎn)于7月份以199億元的代價六折收購了萬達(dá)出售的76家城市酒店的權(quán)益及煙臺萬達(dá)（煙臺萬達(dá)文華酒店）70%的權(quán)益。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這對一家申請上市的房企來說，是新的大動作，在對房企上市監(jiān)管和融資趨嚴(yán)的政策下，富力可能需要對此類酒店資產(chǎn)如何經(jīng)營和盈利，包括融資和負(fù)債作出新的解釋。
不過，蘭德咨詢總裁宋延慶則向《證券日報》記者稱，如果富力地產(chǎn)此次IPO的資產(chǎn)包有所調(diào)整，會包括此次收購的萬達(dá)酒店資產(chǎn)，此次中止申請IPO則會與富力收購萬達(dá)的酒店資產(chǎn)有關(guān)。
對此，黃立沖也認(rèn)為，富力突然收購萬達(dá)價值199億元的酒店資產(chǎn)，如果是利用上市公司平臺進(jìn)行收購的，確實需要暫時撤回，重新更新資料再進(jìn)行審計，但如果這筆收購不是利用上市公司平臺進(jìn)行收購的，就可能是存在其他的原因。
值得注意的是，現(xiàn)在已經(jīng)造成的事實是，富力地產(chǎn)回歸A股的時間表無疑會被拖延。如此此次申請最終失敗，將是富力地產(chǎn)第5次跌倒在回歸A股的路上。
借回A降杠桿或落空
富力地產(chǎn)回歸A股已經(jīng)醞釀多年，但節(jié)奏始終未把握好，表面上看，其多次謀劃最終都敗于資本市場環(huán)境變化和樓市調(diào)控。
此次申請回歸A股是富力地產(chǎn)于2015年發(fā)布的。據(jù)其發(fā)布的首次公開發(fā)行股票招股說明書顯示，公司計劃在A股市場公開發(fā)行新股不超過10.7億股，募集資金總額不超過350億元，用于旗下9個項目開發(fā)建設(shè)。
彼時，有聲音稱，若富力成功回A，A股對于地產(chǎn)企業(yè)的高估值，將極大改善富力地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，加上其在A股上市所募集的資金，可大幅降低其負(fù)債比率。
事實上，為了能夠順利完成A股上市，近兩年，富力地產(chǎn)一直在加緊贖回永續(xù)債，其永續(xù)債從2014年的156億元不斷降低。但上述199億元的大手筆收購，無疑將推高富力地產(chǎn)的負(fù)債。
一個月前，有市場消息稱，富力地產(chǎn)正在尋求一筆高達(dá)約119億元的境內(nèi)擔(dān)保貸款，這筆貸款將用于支付它們收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)的代價。當(dāng)時，《證券日報》記者曾致電富力地產(chǎn)，其稱以公告為準(zhǔn)。后來并無最新進(jìn)展。
值得關(guān)注的是，在發(fā)出IPO申請中止的前10天，10月11日，富力地產(chǎn)公布了新增借款的明細(xì)。
據(jù)富力地產(chǎn)公告顯示，截至2016年12月31日，公司經(jīng)審計的凈資產(chǎn)為468.04億元，借款余額為1199.97億元。截至2017年9月30日，公司借款余額約為1309.01億元，較公司2016年末借款余額1199.97億元增加109.04億元，累計新增借款超過2016年末公司凈資產(chǎn)的20%。
截至2017年9月30日，公司銀行貸款凈增加101.71億元，占上年末凈資產(chǎn)的21.73%；公司境外優(yōu)先票據(jù)、公司債及中期票據(jù)凈增加-44.14億元，占上年末凈資產(chǎn)的-9.43%；公司委托貸款、融資租賃借款凈增加13.70億元，占上年末凈資產(chǎn)的2.93%；公司其他貸款凈增加37.77億元，占上年末凈資產(chǎn)的8.07%。
富力地產(chǎn)稱，上述新增借款屬于公司正常經(jīng)營活動的范圍，不會對公司償債能力產(chǎn)生重大不利影響。
盡管如此，業(yè)內(nèi)仍有聲音質(zhì)疑富力地產(chǎn)負(fù)債過高。加之要在2018年1月31日前支付完199億元的收購款，業(yè)內(nèi)均稱其資金壓力過大，將減緩公司降杠桿的進(jìn)程。
有數(shù)據(jù)顯示，2014年-2016年，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.68%、73.23%、79.32%，呈逐年上升的勢頭。截至2017年6月底，富力合并資產(chǎn)總額2436.92億元，負(fù)債合計1966.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.7%。
對此，黃立沖表示，從富力地產(chǎn)約80%的資產(chǎn)負(fù)債率來看，并不是特別高，但其擁有難以快速變現(xiàn)的重資產(chǎn)比例較高。
然而，截至今年6月底，富力的凈負(fù)債率已高達(dá)193%，低于同樣大舉收購的融創(chuàng)中國。
值得關(guān)注的是，富力地產(chǎn)董事長李思廉曾指出，公司的凈負(fù)債率按照現(xiàn)在（香港）的會計準(zhǔn)則是不會大幅下降，但如果富力能夠成功回歸A股的話，凈負(fù)債率應(yīng)該會降到兩位數(shù)。
或許，當(dāng)下對于富力地產(chǎn)來說，僅僅靠運(yùn)營已經(jīng)難以解決高負(fù)債之苦，回A當(dāng)是最佳解決路徑，但此次回A路上突現(xiàn)變數(shù)，富力地產(chǎn)A股IPO再次折戟的不確定性大增。若最終再次失敗，屆時，李思廉借助回歸A股降低公司負(fù)債率的設(shè)計，或?qū)⑻た铡?/p>
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