1.2 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性
經(jīng)過改革開放以來的快速發(fā)展，當(dāng)前松江已進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵突破期。通過發(fā)展滬杭沿線產(chǎn)業(yè)帶，打造G60松江科創(chuàng)走廊，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整、淘汰落后產(chǎn)能、培育新興產(chǎn)業(yè)、鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，這既是松江貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，也將是松江經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)城深度融合發(fā)展重要戰(zhàn)略布局。
鏈接全球科技創(chuàng)新要素，聚焦G60松江科創(chuàng)走廊，建設(shè)一批高水平的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體，打造高端、智能、關(guān)鍵制造產(chǎn)業(yè)集群。堅(jiān)持制造業(yè)強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略和質(zhì)量強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略，精準(zhǔn)定位關(guān)鍵環(huán)節(jié)，松江將重點(diǎn)推動(dòng)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，加大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引進(jìn)培育力度，推進(jìn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、檢驗(yàn)檢測(cè)、總集成總承包等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展電子商務(wù)，培育發(fā)展“四新”經(jīng)濟(jì)，提升松江產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
當(dāng)前作為新一輪的2016—2040年規(guī)劃中的新設(shè)置的新城中心，松江將做好西南的重要門戶，強(qiáng)化面向長(zhǎng)三角和市域的綜合服務(wù)功能，承載全球城市部分核心功能。通過交通，旅游，商業(yè)等配套規(guī)劃，同時(shí)將松江區(qū)打造成體現(xiàn)水平的自然生態(tài)示范地、人文資源薈萃地、市民休憩首選地、旅游產(chǎn)業(yè)集聚地、城市魅力展示地，也為區(qū)域內(nèi)居民提高供更加優(yōu)質(zhì)、便捷、完善的配套設(shè)施。
項(xiàng)目松匯中路398號(hào)地塊內(nèi)原有建筑及配套設(shè)施殘舊，破損嚴(yán)重；且存在在老舊設(shè)施隱患，因此，需要翻新重建。
通過本項(xiàng)目的建設(shè)能夠更好的促進(jìn)松江區(qū)新一輪城市規(guī)劃的發(fā)展，以及促進(jìn)G60松江科創(chuàng)走廊的進(jìn)一步升級(jí)。項(xiàng)目符合市相關(guān)規(guī)劃的發(fā)展要求。項(xiàng)目位于市松江區(qū)老城區(qū)商業(yè)中心，松匯中路中段，緊鄰紅樓戴斯賓館，周邊有松江一中和二中，商業(yè)步行街，沃爾瑪超市，人口稠密，西面為谷陽(yáng)南路，北面為松江最繁華的商業(yè)街中山路，距離地鐵9號(hào)線800米，交通便利。
第三章 市場(chǎng)分析
3.1 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
2016年，貫徹落實(shí)國(guó)家“因城施策”的管理要求，適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，積極堅(jiān)持“以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主”的住房市場(chǎng)體系，深化完善“四位一體”的住房保障體系，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持平穩(wěn)
（1）投資增速前高后低，全年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)
2016年，房地產(chǎn)開發(fā)投資3709.03億元，比上年增長(zhǎng)6.9%，增速較上年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為54.9%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。
圖3-1：房地產(chǎn)市場(chǎng)增速一覽
從房屋類型看，住宅投資占比提高。2016年，住宅投資1965.43億元，比上年增長(zhǎng)8.4%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的53.0%，比重提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資1215.36億元，增長(zhǎng)8.3%，占32.8%。
從投資結(jié)構(gòu)看，土地購(gòu)置費(fèi)較快增長(zhǎng)。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)投資中建安工程投資2220.89億元，比上年增長(zhǎng)0.4%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的59.9%；土地購(gòu)置費(fèi)1208.28億元，增長(zhǎng)20.3%，占32.6%，比上年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。
從項(xiàng)目規(guī)?？?，大項(xiàng)目的投資數(shù)量和規(guī)模明顯增加。2016年，完成投資額5億元以上的項(xiàng)目209個(gè)，比上年增加22個(gè)，投資額共計(jì)2182.69億元，比上年增長(zhǎng)15.9%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的58.9%。投資增速高出全市開發(fā)投資9.0個(gè)百分點(diǎn)。
（2）房地產(chǎn)在建規(guī)模略有擴(kuò)大
2016年，房屋施工面積15111.24萬平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%。其中，住宅8073.94萬平方米，下降3.6%。
2016年，房屋新開工面積2840.95萬平方米，增長(zhǎng)9.1%。分類型看，住宅新開工面積有所下降，商辦新開工面積較快增長(zhǎng)。2016年，住宅新開工面積1436.13萬平方米，比上年下降8.0%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積384.49萬平方米和401.78萬平方米，分別增長(zhǎng)26.1%和30.6%。
受前幾年新開工面積下降影響，商品房竣工面積同比下降。2016年，商品房竣工面積2550.64萬平方米，比上年下降3.6%。其中，住宅竣工面積1532.88萬平方米，下降3.5%。
表3-1：2016年房屋新開工和竣工情況
（3）房地產(chǎn)企業(yè)到位資金情況良好
2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金6408.78億元，比上年增長(zhǎng)15.9%，項(xiàng)目資金到位情況良好。
表3-2：2016年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金情況
據(jù)人民銀行總部統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，中資銀行本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額16737.86億元，比上年增長(zhǎng)20.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4655.06億元，下降13.9%；個(gè)人購(gòu)房貸款余額11412.19億元，增長(zhǎng)43.5%。截至2016年底，公積金貸款余額3257.77億元，比上年增長(zhǎng)17.6%。
2、樓市交易波動(dòng)較大
2016年，樓市交易波動(dòng)頻繁。一季度，在全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。貫徹落實(shí)“因城施策”，率先在3月份出臺(tái)“滬九條”調(diào)控政策，此后市場(chǎng)有所降溫。但隨著土地市場(chǎng)的火爆和樓市謠言的傳播，市場(chǎng)出現(xiàn)過熱態(tài)勢(shì)，調(diào)控政策加碼，10月和11月相繼出臺(tái)了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施。進(jìn)入四季度，政策效應(yīng)積極釋放，預(yù)期趨于平穩(wěn)，成交量有所回落。
（1）新建住宅銷售面積微增，增速逐步回落
2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體較為活躍，全年新建商品房銷售面積2705.69萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)11.3%，增速比年內(nèi)高點(diǎn)（1-5月）回落18.0個(gè)百分點(diǎn)。
從銷售結(jié)構(gòu)看，住宅銷售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交量則保持較快增長(zhǎng)。2016年，商品住宅銷售面積2019.8萬平方米，增長(zhǎng)0.5%。受限購(gòu)政策升級(jí)影響，商辦銷售增長(zhǎng)明顯。其中，辦公樓銷售面積306.4萬平方米，增長(zhǎng)55.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積205.87萬平方米，增長(zhǎng)81.1%。
圖3-2：2016年新建商品房銷售情況
（2）存量住宅成交個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，月度波動(dòng)較大
據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2016年，存量房成交量達(dá)到歷史最高點(diǎn)。全年存量房網(wǎng)簽面積3559.17萬平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%。其中，存量住宅網(wǎng)簽面積3160.66萬平方米，增長(zhǎng)4.2%。從月度成交情況看，存量住宅成交波動(dòng)較大。
圖3-4：2016年存量住宅月度成交情況
3、新建住宅銷售均價(jià)為每平方米25910元
2016年，新建住宅平均銷售價(jià)格25910元/平方米。從區(qū)域分布看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)87426元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間44984元/平方米，外環(huán)線以外18127元/平方米。
剔除共有產(chǎn)權(quán)住房和動(dòng)遷安置住房等保障性住房后的市場(chǎng)化新建商品住宅平均銷售價(jià)格分別為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)87547元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間62265元/平方米，外環(huán)線以外26778元/平方米。
3.2 項(xiàng)目商業(yè)化地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、寫字樓市場(chǎng)
需求出現(xiàn)回落，租金步入短期整固期。全年共有17個(gè)甲級(jí)寫字樓竣工交付，新增供應(yīng)總計(jì)84萬平方米，較上年回落18%。凈吸納量的回落較年初預(yù)期的更為明顯，主要是受到新興金融行業(yè)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重影響。市場(chǎng)空置率同比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)至9.6%。由于今年新增供應(yīng)多集中次中心商務(wù)區(qū)，致使次中心商務(wù)區(qū)空置率急速上升至18.2%。
從需求來看，金融服務(wù)業(yè)占比33%，制造業(yè)占比18%，TMT行業(yè)占比15%是今年寫字樓市場(chǎng)的主力需求。內(nèi)外資來看，內(nèi)資客戶仍然是新增需求的主要推動(dòng)力。2016年雖然全市寫字樓平均租金同樣本同比上升6.5百分點(diǎn)，但是下半年開始租金增長(zhǎng)呈疲軟態(tài)勢(shì)。
2、商鋪市場(chǎng)
供應(yīng)首超百萬，生活方式和娛樂類租戶持續(xù)活躍。2016年，零售物業(yè)市場(chǎng)新增零售面積錄得109萬平方米，成為歷史上首次突破100萬平方米的年度供應(yīng)總量。其中，約98%左右的新增零售面積位于非核心商圈?；诖蟛糠中马?xiàng)目前期招商工作準(zhǔn)備充分，而城市零售商活躍度較強(qiáng)，加之部分調(diào)整的現(xiàn)有項(xiàng)目重裝新開，市場(chǎng)整體空置率較去年同期小幅上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。
租戶方面，仍然是國(guó)內(nèi)外品牌選址首店的門戶城市。2016年，全市錄得品牌首店38家，較2015年和2014年分別增長(zhǎng)11.8%和72.7%。其中，品牌全國(guó)首店28家，首店10家。
3、工業(yè)市場(chǎng)
傳統(tǒng)物流區(qū)域供應(yīng)不足，新科技預(yù)見未來。2016年高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)39.2萬平方米，在電商，三方物流和汽車制造業(yè)的需求帶動(dòng)下，空置率仍下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至12.6%，租金較2015年上漲8.7%。由于新增項(xiàng)目主要位于寶山等非傳統(tǒng)物流區(qū)域，因此我們看到大部分的空置倉(cāng)庫(kù)都分布在個(gè)別新興區(qū)域，而傳統(tǒng)物流區(qū)域則仍處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，比如閔行和松江區(qū)域。
4、投資市場(chǎng)
投資總額創(chuàng)新高，機(jī)構(gòu)投資者成中流砥柱。在流動(dòng)性持續(xù)寬松的背景下，2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)投資總額創(chuàng)歷史新高，全年錄得總額達(dá)804億元人民幣，共47宗成交，占全國(guó)投資總額過半。包括保險(xiǎn)、主權(quán)財(cái)富基金在內(nèi)的長(zhǎng)期型機(jī)構(gòu)投資者接過房地產(chǎn)基金的接力棒，成為2016年市場(chǎng)上最活躍的投資者。寬松的流動(dòng)性、持續(xù)的低息環(huán)境以及有限的投資渠道等綜合因素作用下，內(nèi)資投資者投資意愿有所上升。相反地，出于對(duì)人民幣貶值及宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的考慮，外資投資者在滬的凈投資額由正轉(zhuǎn)負(fù)。寫字樓板塊仍備受青睞，其占比占總額近半。此外，零售、綜合體的熱度亦有所上升。
3.3 項(xiàng)目市場(chǎng)前景
寫字樓市場(chǎng)：2017年寫字樓供應(yīng)高峰壓力不減，市場(chǎng)將迎來超110萬平方米的新增供應(yīng)，其中分布于浦西的供應(yīng)量將達(dá)到70%。展望新一年中，需求的回落有望得到緩解，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)下的行業(yè)創(chuàng)新增長(zhǎng)會(huì)帶來一系列的新需求。外資企業(yè)仍將謹(jǐn)慎樂觀，而內(nèi)資企業(yè)擴(kuò)張更為積極，金融混業(yè)、新科技和服務(wù)業(yè)為主需求驅(qū)動(dòng)行業(yè)，2017年寫字樓市場(chǎng)可望表現(xiàn)活躍。
商鋪市場(chǎng)：2017年，預(yù)計(jì)有超過80萬平方米左右的新項(xiàng)目入市。由于大部分項(xiàng)目延長(zhǎng)了預(yù)租周期，預(yù)計(jì)開業(yè)率相對(duì)較好，市場(chǎng)整體空置率波動(dòng)不大。然而，商場(chǎng)內(nèi)不斷提升的非零售業(yè)態(tài)配比將給商場(chǎng)的租金增長(zhǎng)繼續(xù)施壓。消費(fèi)升級(jí)的浪潮進(jìn)一步推動(dòng)消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的變革，“綠色健康”和“生活方式”成為消費(fèi)熱點(diǎn)。受此推動(dòng)，運(yùn)動(dòng)品牌表現(xiàn)搶眼，生活方式類租戶保持活躍。在新進(jìn)的品牌中，生活方式和娛樂類租戶的比重亦不斷提升。”
展望未來，隨著貨幣政策風(fēng)向變化、短期集中供應(yīng)壓力以及美國(guó)加息進(jìn)程或?qū)κ袌?chǎng)產(chǎn)生一定影響，但鑒于租賃需求穩(wěn)健、流動(dòng)性較佳、以及可投資物業(yè)選擇豐富，仍將是未來國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)中的中流砥柱。
略……
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