第二章 項目背景與必要性
2.1 項目建設(shè)背景
1、政策發(fā)展背景
《2017年無為縣人民政府工作報告》提出2018年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，是改革開放四十周年，也是無為縣決勝全面建成小康社會、實施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵一年。重點發(fā)展如下：
突出品質(zhì)提升，推動城鎮(zhèn)面貌實現(xiàn)新變化。圍繞撤縣設(shè)市目標(biāo)，堅持建管并重，不斷提升城市能級和品質(zhì)，打造與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配、與群眾期盼相適應(yīng)的宜居城市。加快推進(jìn)城市建設(shè)。堅持“水脈綠城”的特色定位，按照“南擴東進(jìn)、西北提升”的總體思路，扎實推進(jìn)23項城市重點工程建設(shè)，加快城市擴容提質(zhì)。實施城市綠化工程，建成濱河北路景觀帶，完成金塔路、雙泉路、巢無路改線等16條道路綠化工程建設(shè)，新增綠化面積40萬平方米以上，著力構(gòu)建“城在林中、路在綠中、人在園中”的生態(tài)城市景觀，爭創(chuàng)省級森林城市。
大力發(fā)展文化旅游業(yè)。深入實施文化惠民工程，繼續(xù)舉辦“濡水情”系列活動，不斷豐富群眾文化生活；舉辦“翰墨無為·墨池雅集”系列活動，推進(jìn)米公祠文化主題公園建設(shè)，打造“米芾”文化品牌；優(yōu)化基層公共文化服務(wù)供給，提升鎮(zhèn)綜合文化站、農(nóng)家書屋服務(wù)效能，鼓勵優(yōu)秀文藝作品創(chuàng)作，滿足群眾精神文化需要。做精做優(yōu)旅游業(yè)，按照“整體思維、整片聯(lián)動”的原則，編制西南旅游聚集區(qū)規(guī)劃，提升旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平；策劃包裝開城民宿佛教之旅、紅廟紅色生態(tài)之旅等精品旅游線路，積極申報紅廟紅色旅游小鎮(zhèn)；引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)工商資本投入旅游業(yè)，加快泊山洞、萬年臺、天井山、三公山、竹絲湖等重點景區(qū)開發(fā)建設(shè)，提升旅游接待能力；推動西九華景區(qū)環(huán)形道路、游客步道、停車場、公廁等基礎(chǔ)配套建設(shè)，確保西九華國家4A級景區(qū)創(chuàng)建成功；大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑旅游和民宿經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)，推進(jìn)山里中國二期、紅廟房車露營地等項目建設(shè)，新增省級鄉(xiāng)村旅游示范村1個、四星級農(nóng)家樂2家；舉辦公路自行車精英邀請賽、省級以上羽毛球賽和第三屆全民健身運動會，促進(jìn)文化、體育和旅游融合發(fā)展；力爭全年游客接待量達(dá)71萬人次，旅游總收入達(dá)6.5億元，爭創(chuàng)全省旅游強縣。
2、酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
近年來，隨著中國旅游業(yè)的持續(xù)紅火，會展業(yè)的蓬勃發(fā)展，我國酒店業(yè)獲得了前所未有的飛速擴張，目前已有40多個國際酒店管理集團(tuán)的70多個品牌落戶中國，在華經(jīng)營和管理的酒店數(shù)量達(dá)1000多家，世界排名前10位的國際酒店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國，且如瑞吉、四季、麗思卡爾頓等高端酒店紛紛制訂了在中國擴張的計劃，登陸中國多個主要城市。中國已經(jīng)成為全球酒店業(yè)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆l(fā)展效益最好、綜合收益最高的市場之一，多年來外資酒店的年均利潤率均維持在10%以上。
目前我國呈現(xiàn)高星級酒店數(shù)量迅速增加，低星級酒店進(jìn)入淘汰整合階段的特點，各酒店層級逐漸分化，形成高星級酒店和經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店并駕齊驅(qū)的格局。中國酒店業(yè)用20多年時間基本上達(dá)到了歐美等發(fā)達(dá)國家?guī)装倌晁_(dá)到的規(guī)模。當(dāng)前，中國還處于城鎮(zhèn)化的中期，未來二三十年仍將是中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，酒店業(yè)與城鎮(zhèn)化相互交織、相互融合的狀態(tài)將長期存在，酒店業(yè)在二三四線城市和中西部地區(qū)的較快發(fā)展勢頭將不會改變，旅游市場和商旅市場的蓬勃發(fā)展以及酒店數(shù)客房數(shù)及營業(yè)收入將穩(wěn)步增長。
當(dāng)前無為縣縣級酒店大多較小，接待日益增長的過往客人，隨著全縣多元產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的不斷加快，社會消費水平的不斷提高，以及新城區(qū)的改造建設(shè)，公務(wù)接待，商務(wù)流通接待不斷增加，為此建設(shè)一座高星級酒店有益于拉動全縣服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升縣城品位具有重要意義。項目建成運營后，將進(jìn)一步提升縣城市品位，增強城區(qū)功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2.2 項目建設(shè)必要性
1、滿足人們多元化生活，提高旅游接待能力的需求
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。居民消費結(jié)構(gòu)中用于文化教育消費的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費結(jié)構(gòu)中，教育文化娛樂服務(wù)方面的實際支出和所占比例都在不斷增加。與20年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動接受變?yōu)槲幕a(chǎn)的引導(dǎo)力量。相當(dāng)一部分居民群體的消費重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復(fù)、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本項目的建設(shè)能夠為當(dāng)?shù)厝罕姾途硟?nèi)外游客提供餐飲、住宿、購物、休閑娛樂活動場所，滿足人們對文化生活日益增長的需求。
另一方面，每年來自國內(nèi)外的游客絡(luò)繹不絕，人數(shù)日益增加。但目前高星級酒店較少，接待能力和接待檔次有限。因此在無為縣區(qū)域急需接待能力大、接待設(shè)施好的高星級酒店。因而，高品質(zhì)、高規(guī)格的接待設(shè)施和環(huán)境顯得尤為重要。
2、酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好
我國五星級酒店在改革開放前只在直轄市和部分省會城市擁有，可以用寥寥無幾形容。進(jìn)入改革開放后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外事活動以及國際交往增加，顯現(xiàn)了對五星級酒店的迫切需求。在國家經(jīng)濟(jì)實力日益增長和社會需求觸動下，五星級酒店產(chǎn)業(yè)二十多年來一直處于飛速發(fā)展階段。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，隨著改革開放的進(jìn)一步深入和人們生活水平的提高，旅游行業(yè)仍處于穩(wěn)定增長階段，投資商對酒店投資的愿望依然高漲，所以在未來一段時間內(nèi)，旅游行業(yè)仍將保持較快的發(fā)展速度，五星級酒店建設(shè)依然會繼續(xù)呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
由于我國各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是很均衡，五星級酒店集中體現(xiàn)在大中城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和旅游名勝地區(qū)，內(nèi)陸省份和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般的區(qū)域五星級酒店所占比重很小，這就形成了五星級酒店分布的不均衡性。建設(shè)區(qū)域通常以政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心和旅游勝地為建設(shè)五星級酒店的首選，中西部地區(qū)和三、四線城市五星級酒店數(shù)量很少，有些地區(qū)尚屬于空白。
3、項目的建設(shè)是美化無為城市環(huán)境的需要
酒店尤其是高星級商業(yè)酒店是城市的形象名片，也是對外的重要窗口，一定程度上承擔(dān)了城市形象和品位展現(xiàn)的功能。項目地處無為縣，區(qū)位優(yōu)勢良好。酒店建設(shè)運營后將成為無為縣的標(biāo)志性建筑，極大地美化無為的城市形象，并且在一定程度上改善投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)的招商引資。
4、擴大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?br />
解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極為重要因素。
本項目的日常運營需要大量的勞動力提供服務(wù)，通過本項目的建設(shè)可為社會提供75個新工作崗位，為當(dāng)?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進(jìn)作用。
5、項目單位實力雄厚，促進(jìn)項目的建設(shè)
項目投資單位為巢湖百勝天一石礦有限公司。巢湖百勝天一石礦有限公司系無為縣2004年度招商引資項目，于2004年2月份在安徽省無為縣百勝鎮(zhèn)興建，是生產(chǎn)建筑用石料的專業(yè)公司。公司注冊資金2000萬元人民幣，總投資7500萬元人民幣。公司占地面積260畝，已建立三條軋石生產(chǎn)線，配備運輸車輛60臺、鏟車6臺、挖機4臺、瑞典進(jìn)□履帶式程控鉆機1臺等一些大型機械，礦山開采采用中深孔爆破法，一次采石近5萬噸，年開采能力400萬噸。同時在無為縣劉渡鎮(zhèn)建立專用碼頭。
巢湖百勝天一石礦有限公司擁有無為縣蜀山鎮(zhèn)采礦許可證，年露天開采建筑石料用灰?guī)r120萬噸/年，礦區(qū)面積0.5868平方公里。
根據(jù)巢湖百勝天一石礦有限公司發(fā)展總體目標(biāo)為指導(dǎo)，收購將以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎(chǔ)，立足長遠(yuǎn)，兼顧近期，優(yōu)化完善，整體提高，力爭以科學(xué)合理的一流規(guī)劃為先導(dǎo)。巢湖百勝天一石礦有限公司就是在以上背景下，投資開發(fā)項目的，該項目符合巢湖百勝天一石礦有限公司的定位，并將有著廣闊的發(fā)展前景。
綜上所述，該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和無為縣城市發(fā)展規(guī)劃，不僅能增強企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，增加就業(yè)機會，而且可促進(jìn)無為縣社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，具有明顯的經(jīng)濟(jì)和社會效益，項目的建設(shè)是十分必要的。
第三章 市場需求分析
3.1 我國酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析
3.1.1 國內(nèi)酒店業(yè)邁入提價周期
國內(nèi)酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，新一輪增長周期已經(jīng)啟動。根據(jù)國家旅游局公布的星級酒店收入及客房數(shù)據(jù)，國內(nèi)星級飯店經(jīng)歷了一個完整周期后，2017年開始復(fù)蘇。一般而言，出租率是酒店行業(yè)周期變化的先行指標(biāo)，從2012年至今，酒店行業(yè)出租率先出現(xiàn)負(fù)增長，隨后平均房價也開始下跌；自2014年下半年開始，出租率和平均房價保持底部震蕩穩(wěn)定，出租率同比增速開始恢復(fù)正值，預(yù)示著酒店行業(yè)已經(jīng)見底。國內(nèi)三大酒店集團(tuán)平均房價亦開始步入提升階段：繼而推動RevPAR持續(xù)增長。錦江17Q3出租率增速為3.77%，較低點2015Q4回升9.04個百分點；華住17Q3出租率增速為4.49%，較低點15Q2增長10.42pct；如家17Q3出租率增速為1.99%，較低點15Q2回升5.92個百分點。目前國內(nèi)三大酒店集團(tuán)出租率已處于高位，2017Q3華住、如家、錦江分別達(dá)到93%/89%/84%。
圖3-1：跌幅收窄，酒店業(yè)開始復(fù)蘇
圖3-2：三大酒店集團(tuán)2017Q2價格開始上升
1、供給增速放緩，消費升級帶動需求增加
供給增速已顯著放緩，未來仍將保持低增速。2013-2016年我國酒店供給CAGR為3.49%，較2003-2012年下降4.28個百分點。未來，2016-2022年，酒店供給增速中樞進(jìn)一步下降，預(yù)計2016-2022年CAGR將降至1.51%。國內(nèi)賓館建筑竣工面積自2014年開始出現(xiàn)負(fù)增長，2015年竣工3143萬平方米，較2014年下滑1.16%。從供給角度來看，國內(nèi)酒店行業(yè)已經(jīng)處于衰退階段中后期。
圖3-3：中國酒店數(shù)量增速逐步放緩
圖3-4：賓館竣工面積下降
消費升級帶動需求增加。2016年中國實現(xiàn)旅游收入4.69萬億元，其中國內(nèi)旅游收入3.94萬億，占GDP比重超過6%。2016年國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到45.78億人次，2006年至2016年國內(nèi)旅游人次年復(fù)合增速達(dá)12.6%，酒店業(yè)受益明顯。數(shù)據(jù)顯示，我國酒店客房需求增速2014年起小于供給增速，需求與供給量之比穩(wěn)中有升。
圖3-5：國內(nèi)旅游人次連年上漲
圖3-6：國內(nèi)酒店需求增速超過供給增速
3.1.2 中端酒店市場連鎖化率有望提高
高端消費下沉，大眾消費中端化，中端酒店因此受益。近年來我國限制三公消費的政策導(dǎo)致了原有高端酒店的客戶下沉到中端酒店消費。隨著居民生活水平上升，在消費升級背景下，中端酒店越來越受到歡迎。受到旅游業(yè)快速發(fā)展的影響，酒店作為子行業(yè)受益良多。
國內(nèi)中端型酒店占比34%左右，未來國內(nèi)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)有望轉(zhuǎn)化為橄欖型。數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)中端酒店以客房口徑計算占比34%左右，2011-2015年復(fù)合增長率5.1%，顯著低于經(jīng)濟(jì)型酒店的60%占比及17.8%的復(fù)合增速。美國自2008年以后酒店結(jié)構(gòu)基本定型維持了3：5：2的比例，據(jù)預(yù)測未來我國中端型酒店占比會逐漸向40%靠攏，長期有望達(dá)到美國水平。
圖3-7：美國高、中端及經(jīng)濟(jì)型酒店占比約為3：5：2
圖3-8：未來國內(nèi)中端型酒店占比有望提升至40%
中端酒店尚存在較大連鎖化經(jīng)營空間。目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖率超過90%，已經(jīng)形成成熟的競爭市場，而中端酒店連鎖率僅超過20%，未來連鎖中端酒店將逐漸成為主流。在成熟市場，市場集中度得到了極大的提升，美國酒店業(yè)CR5達(dá)到95%，而中國CR5僅為51%，提高空間巨大。
3.2 無為縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
無為縣召開的2018年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)大會提出：2017年是無為縣發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)成效較為明顯的一年，增比進(jìn)位、重大項目推進(jìn)、創(chuàng)A工程和宣傳推介等工作取得了明顯成效。副縣長何德茂要求無為縣2018年各級各部門要明晰目標(biāo)、攻堅克難，加快全域旅游發(fā)展步伐。要緊盯一個目標(biāo)，以“詩畫綏陽•養(yǎng)生天堂”發(fā)展定位，以“建成全域旅游城市”為目標(biāo)。依托“洞林山水、詩鄉(xiāng)文化”資源稟賦，形成“兩核三帶”景區(qū)區(qū)域，成功創(chuàng)建1個4A級景區(qū)、6個3A級景區(qū)。要抓實六個重點：完善全域旅游規(guī)劃、狠抓創(chuàng)A工程建設(shè)、狠抓重大項目建設(shè)、狠抓酒店建設(shè)、狠抓溫泉綜合體、狠抓宣傳推介；要把握三個關(guān)鍵：提高思想認(rèn)識、強化業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、嚴(yán)格落實責(zé)任；要把旅游產(chǎn)業(yè)謀在高處、抓到實處，切實加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，為建設(shè)“大旅游”、推動“大扶貧”、打造全域旅游城市做出新的貢獻(xiàn)。
3.3 項目市場需求狀況
隨著無為縣城市建設(shè)速度的加快，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長，旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，縣里人口不斷地增加，當(dāng)?shù)氐木频晔袌鲆呀?jīng)不能滿足人們的需求。本項目把旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會展會務(wù)多功能集于一體，合力打造無為別具一格的高端酒店，可以帶動區(qū)域的商業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展，同時又能滿足人們的生活需求以及消費需求，提高人們的生活質(zhì)量，人們對這樣的綜合性高端酒店需求很強烈，也很期待本項目的建設(shè)以及實施。
略……
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