1.3 項目背景與必要性
1.3.1 項目背景
棚戶區(qū)是指城市建設區(qū)范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均居住面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。
近年來，隨著城市建設和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，居民住房條件總體上有了明顯改善。但部分城市低收入家庭住房仍比較困難，特別是不少城市棚戶區(qū)尤其是老國有企業(yè)居民區(qū)，房屋年久失修、面積狹小擁擠、配套設施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出、安全隱患大，與一大批新建成的功能齊全、設施完善、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)相比形成強烈反差。
改造棚戶區(qū)，意義深遠。城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理，在提高生活質量的同時，也改善了城市人居環(huán)境，提升了城市品位。通過改造棚戶區(qū)，不僅使棚戶區(qū)居民的居住條件得到了改善，而且促進了存量土地的有效利用，節(jié)約了寶貴的土地資源，有利于政府更好地規(guī)劃、建設城市，為城市的進一步發(fā)展打下了良好的基礎。
1.3.2 項目建設必要性
1、項目的建設符合《關于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》的要求
《通知》提出深入貫徹落實科學發(fā)展觀，適應工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，以改善群眾住房條件為出發(fā)點和落腳點，把棚戶區(qū)（危舊房）改造作為城鎮(zhèn)保障性安居工程的重要內容，加快推進集中成片棚戶區(qū)（危舊房）改造，積極推進非成片棚戶區(qū)（危舊房）改造，逐步開展基礎設施簡陋、建筑密度大的城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實施城中村改造，著力推進資源型城市及獨立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造。到“十二五”期末，全國成片棚戶區(qū)（危舊房）力爭基本完成改造，住房使用功能得到改善，基礎設施得到完善，居住質量得到提高。
全面推進城市棚戶區(qū)（危舊房）改造。城市棚戶區(qū)（危舊房），指城市規(guī)劃區(qū)范圍內，簡易結構房屋較多、建筑密度較大，使用年限久，房屋質量差，建筑安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的區(qū)域。“十二五”期間，各地要按照《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》要求，加快推進非成片棚戶區(qū)（危舊房）改造、城中村改造和城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治。城市棚戶區(qū)（危舊房）改造具體范圍由市縣人民政府結合當?shù)貙嶋H情況確定。
本項目的建設正式順應了《關于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》的要求，針對棚戶區(qū)進行改造，改善區(qū)域住房使用功能，完善基礎設施，提高居住質量。
2、本項目的建設有利于推進《關于加快推進新一輪城市棚戶區(qū)改造工作的意見》進一步發(fā)展與實施
吉林省政府發(fā)布《關于加快推進新一輪城市棚戶區(qū)改造工作的意見》。意見提出，2014年至2017年，全省計劃改造城市棚戶區(qū)503萬戶，基本完成6000平方米以上的集中連片棚戶區(qū)改造。同時，穩(wěn)步推進林業(yè)、國有工礦、墾區(qū)棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，加快公共租賃住房建設。2014年，全省改造城市棚戶區(qū)15萬戶、1200萬平方米以上。
吉林省要求，各市、縣級政府要對轄區(qū)內的城市棚戶區(qū)進行一次全面調查摸底，將待改造棚戶區(qū)全部落實到地塊和項目并建立改造地塊和居民分戶檔案。要按照國家要求，結合實際編制至2017年城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃、實施方案和年度建設計劃，納入當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃。
吉林省將鼓勵民間資本參與改造。鼓勵引導企業(yè)和民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建和PPP(公私合作)模式等多種方式參與城市棚戶區(qū)改造。鼓勵將具備條件的國有資源、資本、資產(chǎn)、資金注入國有投融資公司，支持其利用信貸和資本市場進行多元化融資。通過發(fā)行企業(yè)債券、中期票據(jù)或私募債券，積極利用企業(yè)債券融資。制定鼓勵企業(yè)和民間資本參與城市棚戶區(qū)改造的具體措施辦法，消除政策障礙，提高市場化運作程度。
本項目通過對火車站前廣場的改造有利于的棚戶區(qū)改造，有利于提供人們生活水平，有利于城市發(fā)展，因此，項目建設屬于吉林省鼓勵項目。
3、棚戶區(qū)改造具有的社會效益明顯
首先，解決了群眾的現(xiàn)實困難。棚戶區(qū)的居民大多數(shù)無力改善居住狀況。在我們的社會，任何人都應享有居住的權利，經(jīng)濟社會發(fā)展的成果，應該為全體社會成員所共享。棚戶區(qū)改造利用政府補貼及廉租房的形式，改變了棚戶區(qū)居民的居住條件，使棚戶區(qū)居民花很少的錢就能住進新建的居民小區(qū)，生活環(huán)境和生活狀態(tài)都有了很大的改善。作為政府主導的一項住房救助工程，改變了困難群眾惡劣的居住和生活條件，顯著提高了他們的生活質量，充分體現(xiàn)了以人為本的科學發(fā)展觀的要求。
其次，改變了城市的面貌，體現(xiàn)了人與環(huán)境的和諧發(fā)展。棚戶區(qū)是城市肌體上的一片傷疤，在城市不斷發(fā)展和建設的過程中，新蓋的高樓大廈與低矮的棚戶區(qū)形成了鮮明的對比。它以形式的不和諧反映了社會存在的差距。因此，棚戶區(qū)的改造在縮小社會差距的同時，也是一個市容環(huán)境再造工程，促進了人與社會環(huán)境的和諧發(fā)展。和諧社會是人與人所創(chuàng)造的社會環(huán)境的和諧，城市的面貌在一定程度上反映了一個城市的精神狀態(tài)，良好的城市面貌有助于營造良好的社會氛圍，使群眾保持良好的精神狀態(tài)和對于城市的熱愛。同時，棚戶區(qū)是城市衛(wèi)生條件最差的地區(qū)，而改造以后的社區(qū)無論從環(huán)境還是管理上都變得井井有條，改變了城市的面貌，充分體現(xiàn)了人與社會環(huán)境的和諧發(fā)展。
再次，化解了社會的矛盾，促進了社會穩(wěn)定。棚戶區(qū)居住混亂、管理困難、生活貧困使這里成為犯罪的多發(fā)地區(qū)，偷竊、搶劫時有發(fā)生，人與人之間的關系也比較緊張，沖突不斷，成為資源型城市轉型過程中社會穩(wěn)定的隱患。棚戶區(qū)的改造，變無序為有序，不僅使棚戶區(qū)群眾的生存環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，更方便了對于小區(qū)的管理，遏制犯罪的產(chǎn)生；人人有其屋，緩和了群眾之間以及政府和群眾之間的矛盾，增強了轉型過程中的社會穩(wěn)定與和諧。
第二章 市場分析
2.1 我國棚戶區(qū)改造發(fā)展
棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造5000萬平方米棚戶區(qū)，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。
2005年開始，在東北三省實施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用3至5年時間，讓200多萬居民全部遷入新居的。
截止2008年，包括棚戶區(qū)在內有大約1．5億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部規(guī)劃，我國將從2009年開始，對國內煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場中棚戶區(qū)進行大規(guī)模的改造。
2006年至2011年底，全國累計開工改造各類棚戶區(qū)超過1000萬戶。2012年，全國改造各類棚戶區(qū)超過300萬戶。
2.2 全國棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀
棚戶區(qū)的存在是一個歷史遺留的欠賬問題，已成為城市中“二元結構”的一大表現(xiàn)，有必要加快改造的步伐。
黨中央、國務院高度重視城市、工礦（含煤礦）、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)居民住房困難、居住環(huán)境差的問題，這幾年加大了對各類棚戶區(qū)改造的工作力度。2008年中央啟動保障性安居工程，并將國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造作為重要內容，加快了改造步伐。2010年，中央全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作，并繼續(xù)推進國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）、國有墾區(qū)危房、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造。經(jīng)過幾年的努力，各類棚戶區(qū)改造已經(jīng)取得積極成效。
不過，各類棚戶區(qū)改造任務依然艱巨。據(jù)調查，截至目前我國仍有超過1200萬戶城鎮(zhèn)低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚戶區(qū)中。此外，各地還有不少“城中村”、城鎮(zhèn)危舊房。棚戶區(qū)房屋破舊擁擠，廚衛(wèi)設施不全，有的甚至存在安全隱患。幫助這些居民較快地解決住房困難，是黨和政府義不容辭的責任。對這一群體的住房給予保障或支持，也是很多國家和地區(qū)的通行做法。
2.2.1 政策
對于棚戶區(qū)改造，中央政府在財政投入、建設用地、稅費和信貸等方面給予支持。2007年至2011年間，中央政府共安排補助資金730億元，其中，超過90%的補助資金投向了中西部財政困難地區(qū)。
棚戶區(qū)改造按照“政府主導、市場運作”的原則實施。政府除了鼓勵地方實行財政補貼、稅費減免、土地出讓收益返還等優(yōu)惠政策外，還允許在改造項目里，配套建設一定比例商業(yè)服務設施和商品住房，支持讓渡部分政府收益，吸引開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造，既使得原棚戶區(qū)居民能享受到更好的公共服務，還可以緩解政府籌資壓力，提高改造效率。
2.2.2 目標
住房城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合發(fā)出通知，要求加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造。針對各類棚戶區(qū)改造，七部門給出了完成期限。其中，已納入中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造范圍的煤礦棚戶區(qū)，2013年年底前要基本建成；國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房改造中任務較少的?。▍^(qū)、市）要爭取在2013年年底前完成改造，其他?。▍^(qū)、市）要力爭在2015年年底前基本完成；還未完成的國有墾區(qū)危房改造，力爭在2015年年底前全面完成，有條件的地區(qū)要爭取在2014年年底基本完成。
此外，七部門還要求各地進一步做好各類棚戶區(qū)（危舊房）調查摸底，并強調，棚戶區(qū)改造過程中，要充分尊重居民群眾的意愿，擴大群眾參與，切實維護群眾合法權益。
2.2.3 意義
一是棚戶區(qū)改造可以有效改善居民住房條件。住房制度改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展迅速，人民群眾通過購買商品房等不斷改善居住環(huán)境和條件，但是棚戶區(qū)居民絕大多數(shù)都是低收入困難群體，他們改善居住條件的愿望十分強烈，通過棚戶區(qū)改造，能夠有效改善困難群眾的住房問題，從而增強社會凝聚力，促進社會和諧穩(wěn)定。
二是棚戶區(qū)改造是推進城市化進程的必然要求。棚戶區(qū)都是平房，土地利用率很低，通過棚戶區(qū)改造可提高建筑容積率2至3倍，提高了土地使用價值，盤活了存量土地，為城市發(fā)展提供了空間。同時，棚戶區(qū)改造不僅完善了城市功能，改善了居民居住環(huán)境，而且改善了城市基礎設施條件，提升了城市的形象和品位。
三是棚戶區(qū)改造是落實房地產(chǎn)宏觀調控的有效途徑。棚戶區(qū)改造除解決了棚戶區(qū)居民的住房條件外，還直接增加了住宅土地供應，增加了住宅有效供給，緩解了住房供需矛盾，穩(wěn)定了住房價格。另外，棚戶區(qū)改造還能帶動建筑業(yè)、建材業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為調整產(chǎn)業(yè)結構、擴大內需也做出了積極的貢獻。
2.2.4 挑戰(zhàn)
近年來，實施棚戶區(qū)改造的難度越來越大，主要原因是商業(yè)價值高、容易改造的已基本改造完畢，剩下的大多改造成本高。棚戶區(qū)改造存在的突出問題包括：一是征地拆遷工作難度大，供地計劃落實受到影響，一些納入計劃的棚戶區(qū)改造項目無法按期實施；不少地方改造建設資金籌措壓力較大，尤其配套設施建設資金難以落實，影響到已建成棚戶區(qū)安置住房的交付使用；少數(shù)項目存在質量問題，包括參建單位質量責任不落實，部分構件的尺寸偏差較大，存在一些質量通病等。
雖然難度大，但要下決心深入推進，因為這是群眾的熱切期盼，也有利于提升城市品質、增強城市發(fā)展活力。
2.3 棚戶區(qū)改造作用
加快棚戶區(qū)改造是關注民生幸福助推中國夢實現(xiàn)的重大民生工程。棚戶區(qū)不僅住房密集，而且基礎配套措施不齊全、治安和安全隱患大，也是低收入者聚集地。“臟”、“亂”、“差”是棚戶區(qū)環(huán)境的寫照，幫助棚戶區(qū)居民較快地解決住房困難，提高他們的生活水平和質量，讓人民共享經(jīng)濟發(fā)展成果，是黨和政府義不容辭的責任，也是一切工作的出發(fā)點和落腳點。李克強總理提出，未來5年，中國將從增加財政投入、加大供地支持等六大舉措去強力推進棚戶區(qū)改造，再度改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。不僅如此，同步還將優(yōu)化棚戶區(qū)改造規(guī)劃布局，建設好配套市政設施、公共服務設施，方便居民就業(yè)、就醫(yī)、就學和出行等。這是實實在在的民生改善，也是千萬家庭的福音，更為中國夢的早日實現(xiàn)積累了巨大的正能量。
加快棚戶區(qū)改造可以持續(xù)形成新的經(jīng)濟增長點，助推經(jīng)濟發(fā)展。近期，市場上顯露出的一些流動性危機的端倪，也是房產(chǎn)市場不健康發(fā)展的一種表現(xiàn)。嚴格控制房價，加大保障房建設正是轉變經(jīng)濟發(fā)展方式、調整經(jīng)濟結構的有效途徑。而從過去一些年的實踐來看，扎實推進各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又可以有效拉動投資、消費需求，帶動鋼鐵、建材、家電等上下游相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位，確實是擴大內需、改善就業(yè)的一項重要而有效的途徑。
加快棚戶區(qū)改造還能有助于破解城市二元結構，促進社會的公平和諧。當下，收入不平等、貧富差距仍是現(xiàn)有社會發(fā)展中存在的問題，只有通過傾向性的再分配才能緩和、化解這一現(xiàn)實難題。而棚戶區(qū)改造正是解決這一難題的重要手段之一，不僅可以讓更多困難群眾住進新居，同時也能進一步優(yōu)化新型城鎮(zhèn)化的建設，無疑能有效消除因城鄉(xiāng)差距、貧富懸殊、分配不公等帶來的不滿和社會矛盾。當然，實現(xiàn)公平還應有一套程序來確保。這不僅要在棚戶區(qū)改造過程中，禁止強拆強遷，尊重群眾意愿，依法維護群眾合法權益，把好事辦好，也要在準入、審核、輪候、分配等方面的程序要嚴格規(guī)范。
2.4 行業(yè)SWOT分析
1、優(yōu)勢：政策支持優(yōu)勢；地方政府大力扶持優(yōu)勢；地產(chǎn)企業(yè)本身的資本優(yōu)勢；地產(chǎn)企業(yè)土地資源利用及整合優(yōu)勢；地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的管理運營優(yōu)勢。
2、劣勢：部分政策的空白缺失劣勢；行業(yè)模式不夠成熟的劣勢；有效消費觀念缺乏引導的劣勢。
3、威脅：行業(yè)經(jīng)驗不足的威脅；缺乏行業(yè)高端人才的風險。
4、機會：行業(yè)處于發(fā)展初期，有機會成為行業(yè)的領跑者；有機會成為政府扶持的試點示范項目；有機會成為行業(yè)標準制定者。
略……
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