1.2 項目建設背景及必要性
經過改革開放以來的快速發(fā)展，當前已進入轉型發(fā)展的關鍵突破期。通過發(fā)展滬杭沿線產業(yè)帶，打造G60上?？苿?chuàng)走廊，加快產業(yè)結構的優(yōu)化調整、淘汰落后產能、培育新興產業(yè)、鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，這既是貫徹供給側結構性改革的重大舉措，也將是經濟社會轉型及產城深度融合發(fā)展重要戰(zhàn)略布局。
鏈接全球科技創(chuàng)新要素，聚焦G60上?？苿?chuàng)走廊，建設一批高水平的特色產業(yè)園區(qū)載體，打造高端、智能、關鍵制造產業(yè)集群。堅持制造業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略和質量強區(qū)戰(zhàn)略，精準定位關鍵環(huán)節(jié)，將重點推動傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)轉型提升，加大戰(zhàn)略性新興產業(yè)引進培育力度，推進發(fā)展總部經濟、檢驗檢測、總集成總承包等生產性服務業(yè)，大力發(fā)展電子商務，培育發(fā)展“四新”經濟，提升產業(yè)核心競爭力。
當前作為新一輪的2016—2040年規(guī)劃中的新設置的新城中心，將做好上海西南的重要門戶，強化面向長三角和市域的綜合服務功能，承載全球城市部分核心功能。通過交通，旅游，商業(yè)等配套規(guī)劃，同時將打造成體現(xiàn)上海水平的自然生態(tài)示范地、人文資源薈萃地、市民休憩首選地、旅游產業(yè)集聚地、城市魅力展示地，也為區(qū)域內居民提高供更加優(yōu)質、便捷、完善的配套設施。
項目松匯中路398號地塊內原有建筑及配套設施殘舊，破損嚴重；且存在在老舊設施隱患，因此，需要翻新重建。
通過本項目的建設能夠更好的促進新一輪城市規(guī)劃的發(fā)展，以及促進G60上?？苿?chuàng)走廊的進一步升級。項目符合相關規(guī)劃的發(fā)展要求。項目位于老城區(qū)商業(yè)中心，松匯中路中段，緊鄰上海紅樓戴斯賓館，周邊有一中和二中，商業(yè)步行街，沃爾瑪超市，人口稠密，西面為谷陽南路，北面為最繁華的商業(yè)街中山路，距離上海地鐵9號線800米，交通便利。
第三章 項目市場分析
3.1 項目房地產市場概況
2016年，上海貫徹落實國家“因城施策”的管理要求，適時出臺房地產市場調控措施，積極堅持“以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主”的住房市場體系，深化完善“四位一體”的住房保障體系，堅決遏制房價過快上漲的態(tài)勢，促進上海房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展。
1、房地產開發(fā)建設保持平穩(wěn)
（1）投資增速前高后低，全年回落1.3個百分點
2016年，上海房地產開發(fā)投資3709.03億元，比上年增長6.9%，增速較上年回落1.3個百分點；上海房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重為54.9％，比上年提高0.3個百分點。
圖3-1：房地產市場增速一覽
從房屋類型看，住宅投資占比提高。2016年，上海住宅投資1965.43億元，比上年增長8.4％，占全部房地產開發(fā)投資的53.0％，比重提高0.7個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資1215.36億元，增長8.3%，占32.8%。
從投資結構看，土地購置費較快增長。2016年，上海房地產開發(fā)投資中建安工程投資2220.89億元，比上年增長0.4％，占全部房地產開發(fā)投資的59.9％；土地購置費1208.28億元，增長20.3％，占32.6％，比上年提高3.6個百分點。
從項目規(guī)?？矗箜椖康耐顿Y數(shù)量和規(guī)模明顯增加。2016年，上海完成投資額5億元以上的項目209個，比上年增加22個，投資額共計2182.69億元，比上年增長15.9%，占全市房地產開發(fā)投資的58.9%。投資增速高出全市開發(fā)投資9.0個百分點。
（2）房地產在建規(guī)模略有擴大
2016年，上海房屋施工面積15111.24萬平方米，比上年增長0.1%。其中，住宅8073.94萬平方米，下降3.6%。
2016年，上海房屋新開工面積2840.95萬平方米，增長9.1%。分類型看，住宅新開工面積有所下降，商辦新開工面積較快增長。2016年，上海住宅新開工面積1436.13萬平方米，比上年下降8.0%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積384.49萬平方米和401.78萬平方米，分別增長26.1%和30.6%。
受前幾年新開工面積下降影響，上海商品房竣工面積同比下降。2016年，上海商品房竣工面積2550.64萬平方米，比上年下降3.6%。其中，住宅竣工面積1532.88萬平方米，下降3.5%。
表3-1：2016年房屋新開工和竣工情況
（3）房地產企業(yè)到位資金情況良好
2016年，房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金6408.78億元，比上年增長15.9%，項目資金到位情況良好。
表3-2：2016年房地產企業(yè)本年到位資金情況
據(jù)人民銀行上?？偛拷y(tǒng)計，截至2016年底，中資銀行本外幣商業(yè)性房地產貸款余額16737.86億元，比上年增長20.5％。其中，房地產開發(fā)貸款余額4655.06億元，下降13.9％；個人購房貸款余額11412.19億元，增長43.5％。截至2016年底，公積金貸款余額3257.77億元，比上年增長17.6％。
2、樓市交易波動較大
2016年樓市交易波動頻繁。一季度，在全國房地產去庫存的背景下，上海房地產市場量價齊升。上海貫徹落實“因城施策”，率先在3月份出臺“滬九條”調控政策，此后市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播，市場出現(xiàn)過熱態(tài)勢，調控政策加碼，10月和11月相繼出臺了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施。進入四季度，政策效應積極釋放，預期趨于平穩(wěn)，成交量有所回落。
（1）新建住宅銷售面積微增，增速逐步回落
2016年，房地產市場成交總體較為活躍，全年新建商品房銷售面積2705.69萬平方米，比上年同期增長11.3％，增速比年內高點（1-5月）回落18.0個百分點。
從銷售結構看，住宅銷售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房成交量則保持較快增長。2016年，商品住宅銷售面積2019.8萬平方米，增長0.5%。受限購政策升級影響，上海商辦銷售增長明顯。其中，辦公樓銷售面積306.4萬平方米，增長55.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積205.87萬平方米，增長81.1%。
圖3-2：2016年新建商品房銷售情況
（2）存量住宅成交個位數(shù)增長，月度波動較大
據(jù)市房地產交易中心統(tǒng)計，2016年，存量房成交量達到歷史最高點。全年存量房網簽面積3559.17萬平方米，比上年增長6.5%。其中，存量住宅網簽面積3160.66萬平方米，增長4.2%。從月度成交情況看，存量住宅成交波動較大
圖3-4：2016年存量住宅月度成交情況
3、新建住宅銷售均價為每平方米25910元
2016年，上海新建住宅平均銷售價格25910元/平方米。從區(qū)域分布看，內環(huán)線以內87426元/平方米，內外環(huán)線之間44984元/平方米，外環(huán)線以外18127元/平方米。
剔除共有產權住房和動遷安置住房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格分別為：內環(huán)線以內87547元/平方米，內外環(huán)線之間62265元/平方米，外環(huán)線以外26778元/平方米。
3.2 項目商業(yè)化地產市場分析
1、寫字樓市場
需求出現(xiàn)回落，租金步入短期整固期。全年共有17個甲級寫字樓竣工交付，新增供應總計84萬平方米，較上年回落18%。凈吸納量的回落較年初預期的更為明顯，主要是受到新興金融行業(yè)調整與經濟增速放緩的雙重影響。市場空置率同比上升4.4個百分點至9.6%。由于今年新增供應多集中次中心商務區(qū)，致使次中心商務區(qū)空置率急速上升至18.2 %。
從需求來看，金融服務業(yè)占比33%，制造業(yè)占比18%，TMT行業(yè)占比15% 是今年寫字樓市場的主力需求。內外資來看，內資客戶仍然是新增需求的主要推動力。2016年雖然全市優(yōu)質寫字樓平均租金同樣本同比上升6.5百分點，但是下半年開始租金增長呈疲軟態(tài)勢。
2、商鋪市場
供應首超百萬，生活方式和娛樂類租戶持續(xù)活躍。2016年，零售物業(yè)市場新增零售面積錄得109萬平方米，成為歷史上首次突破100萬平方米的年度供應總量。其中，約98%左右的新增零售面積位于非核心商圈。基于大部分新項目前期招商工作準備充分，而城市零售商活躍度較強，加之部分調整的現(xiàn)有項目重裝新開，市場整體空置率較去年同期小幅上升1.1個百分點至8.2%。
租戶方面，上海仍然是國內外品牌選址首店的門戶城市。2016年，全市錄得品牌首店38家，較2015年和2014年分別增長11.8%和72.7%。其中，品牌全國首店28家，上海首店10家。
3、工業(yè)市場
傳統(tǒng)物流區(qū)域供應不足, 新科技預見未來。2016年高標倉庫新增供應39.2萬平方米，在電商，三方物流和汽車制造業(yè)的需求帶動下，空置率仍下降0.8個百分點至12.6%，租金較2015年上漲8.7%。由于新增項目主要位于寶山等非傳統(tǒng)物流區(qū)域，因此我們看到大部分的空置倉庫都分布在個別新興區(qū)域，而傳統(tǒng)物流區(qū)域則仍處于供應不足的狀態(tài)，比如閔行和域。
4、投資市場
投資總額創(chuàng)新高，機構投資者成中流砥柱。在流動性持續(xù)寬松的背景下，2016年商業(yè)地產大宗交易市場投資總額創(chuàng)歷史新高，全年錄得總額達804億元人民幣，共47宗成交，占全國投資總額過半。包括保險、主權財富基金在內的長期型機構投資者接過房地產基金的接力棒，成為2016年市場上最活躍的投資者。寬松的流動性、持續(xù)的低息環(huán)境以及有限的投資渠道等綜合因素作用下，內資投資者投資意愿有所上升。相反地，出于對人民幣貶值及宏觀經濟放緩的考慮，外資投資者在滬的凈投資額由正轉負。寫字樓板塊仍備受青睞，其占比占總額近半。此外，零售、綜合體的熱度亦有所上升。
3.3 項目市場前景
寫字樓市場：2017年寫字樓供應高峰壓力不減，市場將迎來超110萬平方米的新增供應，其中分布于浦西的供應量將達到70%。展望新一年中，需求的回落有望得到緩解，在經濟轉型驅動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新需求。外資企業(yè)仍將謹慎樂觀，而內資企業(yè)擴張更為積極，金融混業(yè)、新科技和服務業(yè)為主需求驅動行業(yè)，2017年寫字樓市場可望表現(xiàn)活躍。”
商鋪市場：2017年預計有超過80萬平方米左右的新項目入市。由于大部分項目延長了預租周期，預計開業(yè)率相對較好，市場整體空置率波動不大。然而，商場內不斷提升的非零售業(yè)態(tài)配比將給商場的租金增長繼續(xù)施壓。消費升級的浪潮進一步推動消費觀念和消費習慣的變革，“綠色健康”和“生活方式”成為消費熱點。受此推動，運動品牌表現(xiàn)搶眼，生活方式類租戶保持活躍。在新進的品牌中，生活方式和娛樂類租戶的比重亦不斷提升。”
展望未來，隨著貨幣政策風向變化、短期集中供應壓力以及美國加息進程或對市場產生一定影響，但鑒于租賃需求穩(wěn)健、流動性較佳、以及可投資物業(yè)選擇豐富，仍將是未來國內商業(yè)地產投資市場中的中流砥柱
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