第二章 項目背景與建設(shè)的必要性
第一節(jié) 項目提出的背景
新型城鎮(zhèn)化過程中，隨著城鎮(zhèn)居民數(shù)量的增加，其對農(nóng)產(chǎn)品及生鮮食品的需求也將增加。需求的增長拉動了農(nóng)產(chǎn)品和生鮮食品物流的發(fā)展，相關(guān)物流園區(qū)也就擁有了更多市場。此外，城鎮(zhèn)化下的農(nóng)村用地進一步集中，而小城鎮(zhèn)、中小城市、中心城市三梯次的城鎮(zhèn)布局范圍則將不斷擴大，也就是說，農(nóng)產(chǎn)品從田間到飯桌的流通距離，將形成由近及遠、層層分撥的態(tài)勢，這對農(nóng)產(chǎn)品物流提出了更高的要求。
在新型城鎮(zhèn)化的背景下，物流行業(yè)逐步細分，其中農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)及冷鏈倉儲、電商及快遞物流園區(qū)的發(fā)展頗值得關(guān)注。
農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)在完善農(nóng)產(chǎn)品流通體系，保障農(nóng)產(chǎn)品安全高效流通方面具有重要作用?，F(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)具有農(nóng)產(chǎn)品集中分撥、統(tǒng)一配送、流通加工、安全檢測、冷鏈倉儲等一體化功能，是新型城鎮(zhèn)化中農(nóng)產(chǎn)品流通中的樞紐，依托農(nóng)產(chǎn)品集散地、農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地及批發(fā)市場而建的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)及冷藏庫前景可期。
同時，隨著城鎮(zhèn)化的的逐漸推進，電商的需求也將進一步釋放，無疑會帶動快遞業(yè)再次沖向高點。
事實證明，電子商務(wù)及快遞業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動我國內(nèi)需的重要抓手。近幾年來，電商物流園區(qū)、快遞物流園區(qū)越來越多地出現(xiàn)，此類園區(qū)整合了電商企業(yè)和快遞企業(yè)，將物流資源統(tǒng)一管理，形成城市共同配送，可以有效緩解城市交通壓力。而在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的刺激下，居民消費水平提升，電子商務(wù)和快遞園區(qū)將迎來更大發(fā)展。
完善城市配送系統(tǒng)，綜合性的電商和快遞物流園區(qū)的建設(shè)十分有必要。當前很多電商企業(yè)自建物流系統(tǒng)，同時開放自身平臺，說明社會化的電商物流平臺已經(jīng)成為趨勢。而規(guī)劃建設(shè)電商和快遞物流園區(qū)，將電子商務(wù)企業(yè)以及快遞企業(yè)，或者單純地將快遞企業(yè)聚合在一起，則能夠在集約化、規(guī)模化、統(tǒng)一化方面發(fā)揮效益，未來將有可能是地方城市在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中所必須的物流園區(qū)類型。
近幾年，通過招商引資吸納外地客商落戶，鼓勵本地農(nóng)民進城等措施，聚集了人氣財氣，先后有2500多本地經(jīng)商業(yè)戶、近4500家外商進駐城區(qū)，城區(qū)人口每年以萬人的速度增長。蜂擁而至的人流給房管工作帶來了壓力，也給服務(wù)業(yè)發(fā)展帶來了巨大需求。瑞興花園、南鑫世紀城、恒源城、七彩家園、鑫都御景苑、洛北春嘉園、雙泰城等相繼破土動工完成。短短幾年時間，有三十多家開發(fā)商在投資約25億元之多建設(shè)商鋪樓、商住樓、市場房。
在此背景下，為實現(xiàn)城市農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)化配置，提高土地集約利用水平，提升城市形象，提高居民的農(nóng)產(chǎn)品供應條件，提出了該項目的建設(shè)構(gòu)想。
第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性
1、項目的建設(shè)符合相關(guān)政策的發(fā)展要求
（1）《山東省現(xiàn)代物流業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》指出繼續(xù)貫徹落實國發(fā)〔2009〕8號文件和魯政發(fā)〔2009〕61號文件，把我省建成全國九大物流區(qū)域之一，發(fā)揮我省在全國七大物流通道作用，建設(shè)一批物流節(jié)點城市和物流基地，培育一批物流名牌企業(yè)，為建設(shè)經(jīng)濟文化強省提供堅實物流體系保障。到2015年，社會物流總額完成18萬億元，年均遞增12%；物流業(yè)增加值完成4800億元，年均遞增11%，占GDP的比重達到8.5%以上，占第三產(chǎn)業(yè)的比重達到22%以上；全社會物流總費用占GDP的比重下降到17%左右；培育100家具有國際、國內(nèi)競爭力的大型綜合物流企業(yè)，扶持150家制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展示范企業(yè)?；拘纬沙鞘信c農(nóng)村相結(jié)合、物流業(yè)與農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商貿(mào)業(yè)聯(lián)動發(fā)展，布局合理、信息暢通、技術(shù)先進、管理規(guī)范、節(jié)能環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。
物流中心規(guī)劃與物流園區(qū)應有一定空間距離，補充物流園區(qū)的服務(wù)功能；在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)有針對性地建設(shè)一批煤炭、鋼鐵、建材、冶金、石化、汽車零部件、醫(yī)藥、農(nóng)副產(chǎn)品等專業(yè)物流中心。配送中心規(guī)劃與區(qū)域內(nèi)物流園區(qū)、物流中心布局規(guī)劃有效銜接，便于發(fā)揮末端物流服務(wù)功能。有選擇性地在縣級交通樞紐城市、商貿(mào)集散地、農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)建立物流配送中心，形成全省統(tǒng)籌規(guī)劃、城鄉(xiāng)結(jié)合的省、市、縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）四級物流運營網(wǎng)絡(luò)。
（2）2011年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》指出要把農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展放在優(yōu)先位置，加大政策扶持力度，加快建立暢通高效、安全便利的農(nóng)產(chǎn)品物流體系，著力解決農(nóng)產(chǎn)品物流經(jīng)營規(guī)模小、環(huán)節(jié)多、成本高、損耗大的問題。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是我國農(nóng)產(chǎn)品流通體系的中心，是連接農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費的重要橋梁和紐帶。發(fā)達的農(nóng)產(chǎn)品流通和完善的市場體系，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要保障。
（3）《山東省“十二五”農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》指出“十二五”期間，是山東省農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場由傳統(tǒng)模式到現(xiàn)代化發(fā)展的關(guān)鍵時期，到2015年，力爭基本實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的現(xiàn)代化、規(guī)模化、標準化，更好地促進全省農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、搞活農(nóng)產(chǎn)品流通、滿足居民安全消費需求。
魯西北區(qū)域：以德州、聊城、濱州為重點建設(shè)蔬菜、畜禽、糧棉等批發(fā)市場。）
按照國家和省里有關(guān)標準，加強市場交易場地、交易大棚等交易設(shè)施建設(shè)，改善交易環(huán)境，提升交易功能；加強市場信息系統(tǒng)建設(shè)，提升電子結(jié)算、監(jiān)控、信息發(fā)布、綜合管理、數(shù)據(jù)交換等功能，逐步實行合約交易、訂單交易、拍賣交易等現(xiàn)代化交易方式；加強市場檢驗檢測系統(tǒng)建設(shè)，提升藥物殘留檢測功能，逐步建立健全農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全可追溯體系；加強市場冷鏈運輸、保鮮倉儲等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提升冷鏈服務(wù)功能。
本項目農(nóng)產(chǎn)品綜合物流園項目建設(shè)順應相關(guān)政策、規(guī)劃的要求。在相關(guān)政策、規(guī)劃的指導下建設(shè)的，本項屬于山東省域范圍內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品物流體系的一本分，項目的建設(shè)有利于促進山東省域范圍內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流體系的發(fā)展與完善。
2、項目的建設(shè)有利于規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品市場，保障民生發(fā)展
食品安全問題一直是社會所共同關(guān)注的熱點話題。規(guī)范的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場可以提高市場對食品安全的監(jiān)控能力，主導農(nóng)產(chǎn)品的健康、有序流通并影響、調(diào)控農(nóng)產(chǎn)品市場價格，為維護穩(wěn)定、保障民生發(fā)揮重要作用。
因此，我公司當前及今后一段時期工作的重點之一就是加快在全國布局農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的進度，構(gòu)建起全國統(tǒng)一的批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)，使之成為農(nóng)產(chǎn)品市場流通的價格形成中心、信息傳遞中心和產(chǎn)品集散中心。
3、項目建設(shè)地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)實力雄厚
區(qū)位優(yōu)越、交通便利，土地肥沃，氣候適宜，盛產(chǎn)小麥、玉米、棉花、大豆、蔬菜、水果等，是全國重要的商品糧基地、魯西北最大的蔬菜集散地、是進京蔬菜準入生產(chǎn)基地。
4、項目的建設(shè)有利于促進當前農(nóng)產(chǎn)品市場的發(fā)展
隨著域經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的農(nóng)副產(chǎn)品市場已無法滿足日益增長的消費需求，迫切需要專業(yè)大型綜合農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場連接產(chǎn)品資源和消費需求。該市場的建成運營將會整合現(xiàn)有零散的農(nóng)產(chǎn)品市場，完善農(nóng)產(chǎn)品物流體系，提升名、特、優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，達到“建一方市場、興一方產(chǎn)業(yè)、富一方百姓”的目的。因此，在建設(shè)大型專業(yè)綜合農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，輻射周邊300公里，既可將本地農(nóng)產(chǎn)品調(diào)往各消費城市，又可將外地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品運至及周邊地區(qū)，最終形成在國內(nèi)具有一定地位和交易能力的農(nóng)產(chǎn)品交易中心、產(chǎn)品信息中心、質(zhì)量檢測中心、產(chǎn)品倉儲物流中心，并打造成省級重點。
第三節(jié) 項目建設(shè)可行性
1、項目發(fā)起主體優(yōu)勢明顯支撐項目可行
農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)開發(fā)有限公司是中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司的控股職能子公司，承擔中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司建設(shè)項目的投資管理和建設(shè)管理的任務(wù)。
中國供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場控股有限公司在中華全國供銷合作總社的關(guān)懷支持下經(jīng)國務(wù)院領(lǐng)導批示于2009年9月注冊成立，是中華全國供銷合作總社為有效服務(wù)“三農(nóng)”、搞活農(nóng)產(chǎn)品流通、適應社會主義新農(nóng)村建設(shè)而成立的獨資企業(yè)，是農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的國家級龍頭企業(yè)。
公司以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)、整合、升級改造為重點，堅持網(wǎng)絡(luò)化、集團化、多元化發(fā)展方向，實施實體配送和電子商務(wù)的“一體兩翼”戰(zhàn)略，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，已經(jīng)在全國二十余個省市布局項目，覆蓋全國的農(nóng)產(chǎn)品流通平臺和網(wǎng)絡(luò)體系基本建成。目前公司有出資企業(yè)近三十家，業(yè)務(wù)涉及批發(fā)市場建設(shè)和經(jīng)營、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、進出口貿(mào)易、電子商務(wù)、投融資等。
2、項目保障措施合理支撐項目可行
（1）不斷優(yōu)化管理機制、提升經(jīng)營管理效率
本項目上馬后，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的管理工作量勢必進一步增大，為此，公司將進一步推進管理提升，使企業(yè)成為一個全新的“敏捷性”經(jīng)營實體。在生產(chǎn)管理方面，建立標準化、信息化、流程化生產(chǎn)控制體系；在營銷管理方面，以顧客價值為中心、豐富顧客價值；在組織管理方面，整合企業(yè)內(nèi)部和外部與生產(chǎn)經(jīng)營過程相關(guān)的資源，創(chuàng)造和發(fā)揮資源杠桿的競爭優(yōu)勢；在人員管理方面，將管理思想轉(zhuǎn)換到領(lǐng)導、激勵、支持和信任上來；在流程管理上，減少業(yè)務(wù)運作過程中不增值環(huán)節(jié)，同時加強信息化促進流程管理清晰化。
總之，通過優(yōu)化管理機制，逐步實行現(xiàn)代企業(yè)制度改造和制度創(chuàng)新，提高企業(yè)的活力，增加凝聚力，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（2）人力資源擴充優(yōu)化、保障項目按期落地
任何偉大的事業(yè)均需要有思維、有眼光、有執(zhí)行力的人來完成，人才是企業(yè)經(jīng)營諸要素中的第一要素，是企業(yè)最重要也是最稀缺的戰(zhàn)略資源和核心能力，企業(yè)綜合實力的競爭，歸根到底是人才數(shù)量和質(zhì)量的競爭，是人才成長和發(fā)揮作用機制的競爭。
（3）實施全面財務(wù)管理、降低財務(wù)運營風險
公司將實行財務(wù)集中統(tǒng)一管理，加強公司財務(wù)預算、會計核算、財務(wù)分析與控制、成本管理以及資金管理等，形成較為完善的財務(wù)管理框架，通過完善的財務(wù)管控制度，最大限度地降低經(jīng)營成本及與財務(wù)相關(guān)的風險。
（4）積極發(fā)展企業(yè)文化、營造健康企業(yè)氛圍
企業(yè)文化具有鮮明的個性和時代特色，是企業(yè)的靈魂，它是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵所在，是企業(yè)發(fā)展的原動力。培育有個性的企業(yè)精神是加強企業(yè)文化建設(shè)的核心，培育具有鮮明個性和豐富內(nèi)涵的企業(yè)精神，最大限度地激發(fā)職工內(nèi)在潛力，是企業(yè)文化的首要任務(wù)和主要內(nèi)容。
山東中和公司將通過公司內(nèi)部對職工的宣傳、教育、培訓，并通過組織開展一系列活動，將“誠信正直、合作務(wù)實、擁抱變化、勇于負責、敬業(yè)感恩”的經(jīng)營理念融入到公司的實踐活動中，指導公司職工行為，營造健康企業(yè)氛圍以推動公司發(fā)展。
3、項目的建設(shè)對于提升的城市形象有重要的意義
本項目屬于服務(wù)業(yè)項目發(fā)展的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將改善項目區(qū)及周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，有效地提升區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)的整體品質(zhì)，促進本區(qū)域發(fā)展，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升的城市形象，具有十分重要的意義。
第三章 市場分析
第一節(jié) 我國現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展現(xiàn)狀
效率低下的農(nóng)產(chǎn)品物流正成為我國農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的巨大障礙。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流，提高農(nóng)業(yè)綜合效益，已成為當前農(nóng)業(yè)流通領(lǐng)域亟待解決的重點問題。
1、我國農(nóng)產(chǎn)品物流整體發(fā)展水平低下
經(jīng)過多年改革發(fā)展，我國農(nóng)產(chǎn)品物流體系逐步完善，農(nóng)產(chǎn)品流通的多重循環(huán)格局初步形成。但由于我國傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品流通體制環(huán)節(jié)過多，以常溫物流或自然物流形式為主，各環(huán)節(jié)運輸條件較差，農(nóng)產(chǎn)品在流通過程中損失很大。
數(shù)據(jù)表明，我國水果、蔬菜在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損失率為25％－30％，我國每年至少有1.8億噸果蔬腐爛掉，而發(fā)達國家果蔬損失率則在5％以下；我國糧食損失占總產(chǎn)量的12％－15％，相當于8000萬人口的年消費量。此外，農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)、物流主體培育等方面也存在諸多問題，嚴重困擾著我國現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)的發(fā)展。
農(nóng)產(chǎn)品物流專業(yè)化和社會化水平低下。我國名副其實的農(nóng)產(chǎn)品第三方物流企業(yè)屈指可數(shù)，社會上對發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流的認知和認同度至今較低。盡管物流主體呈現(xiàn)多元化趨勢，但目前物流規(guī)模普遍偏小，競爭力不強，自營物流還占絕大部分，第三方物流發(fā)展比較緩慢。
農(nóng)產(chǎn)品物流基礎(chǔ)設(shè)施落后和效率低下。與發(fā)達國家相比，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品倉儲、交通運輸條件和工具、信息網(wǎng)絡(luò)平臺等公共和準公共設(shè)施仍然落后，導致農(nóng)產(chǎn)品流通成本高，流通效率低下。
重復建設(shè)現(xiàn)象嚴重以及管理水平低下。據(jù)統(tǒng)計，目前我國有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場5000多家，但具備一定規(guī)模的市場數(shù)量有限，批發(fā)市場管理缺乏相關(guān)法律法規(guī)約束，標準化程度不高，農(nóng)產(chǎn)品檢疫監(jiān)測手段不完善，給食品安全帶來隱患。
農(nóng)產(chǎn)品物流各環(huán)節(jié)信息化程度低下。我國農(nóng)戶對于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)信息的獲得主要還是依靠傳統(tǒng)方式，來自當?shù)厥袌?、政府部門、傳播媒體及網(wǎng)絡(luò)的很少。當前，許多農(nóng)產(chǎn)品市場沒有配備信息設(shè)備，相關(guān)物流信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還處于空白，在物流服務(wù)企業(yè)中，僅有39％擁有物流信息系統(tǒng)。
農(nóng)產(chǎn)品市場體系功能難以有效發(fā)揮。當前占據(jù)農(nóng)產(chǎn)品流通主導地位的批發(fā)市場大都只是為交易雙方提供交易場地，檔次低、功能單一、交易手段單一、服務(wù)與管理落后等。
農(nóng)產(chǎn)品物流專業(yè)化和標準化程度較低。各種運輸方式之間裝備標準不統(tǒng)一，物流器具標準不配套，托盤標準化沒有推行，包裝標準與運輸標準不配套，物流包裝標準與物流設(shè)施標準之間缺乏有效的銜接。此外，我國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量衛(wèi)生標準和市場內(nèi)部的檢驗檢測體系尚未建立，進入流通的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量偏低，缺少檢驗手段和食用安全保證。
2、我國農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)行物流模式及利弊分析
當前我國農(nóng)產(chǎn)品物流主要有四種模式，即：直銷型、契約型、聯(lián)盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我國農(nóng)產(chǎn)品物流的主導模式。
直銷型物流模式是由農(nóng)戶或農(nóng)產(chǎn)品基地自營配送，將農(nóng)產(chǎn)品送到批發(fā)市場或用戶手中。這種形式適用于流通范圍較小、流通數(shù)量較少的狀況，在目前大流通的格局下，已經(jīng)不適應經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。
契約型物流模式有四種形式，即“農(nóng)戶＋運銷企業(yè)”“農(nóng)戶＋加工企業(yè)”“公司十農(nóng)戶十保險”以及“公司十合作社”。這些模式克服了加工企業(yè)、大型連鎖超市和農(nóng)貿(mào)市場批發(fā)商原料來源不穩(wěn)定的問題，為農(nóng)戶銷售產(chǎn)品找到了相對穩(wěn)定的渠道，也提高了對產(chǎn)品質(zhì)量的控制力度。但弊端是農(nóng)戶同企業(yè)談判中始終處于弱勢地位，農(nóng)民利益容易受到侵害，違約現(xiàn)象頻發(fā)；企業(yè)直接面對分散的農(nóng)戶，市場交易費用高，配送成本居高不下。
聯(lián)盟型物流模式是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者、批發(fā)商、零售商、運輸商、加工保鮮企業(yè)通過利益聯(lián)結(jié)和優(yōu)勢互補形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。這種模式能夠帶動各方積極參與，節(jié)省了交易成本，各參與方在合作與競爭中發(fā)揮自身優(yōu)勢，專業(yè)化分工明顯，提高了交易效率，也為物流主體建立了公共交易平臺，使交易雙方有更多可選擇性。但缺陷在于，由于處于一個戰(zhàn)略聯(lián)盟下，隨著交易量的擴大，管理效率比較低，而且中間批發(fā)商仍然會對直接生產(chǎn)者和消費者進行信息封鎖。
第三方物流模式是隨著市場化程度的提高，出現(xiàn)的專門從事農(nóng)產(chǎn)品儲運和流通加工的中間組織。它們不從事任何直接的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售活動，專門承擔連接農(nóng)產(chǎn)品從生產(chǎn)到流通的系統(tǒng)服務(wù)。這種模式促進了流通與生產(chǎn)的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于實現(xiàn)物流標準，成為我國農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展的方向，但目前還處于起步階段，涉及范圍非常有限，而且這種模式對管理人員的素質(zhì)要求非常高。
第二節(jié) 農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展
常規(guī)作物有小麥、玉米、棉花、各類蔬菜以及桃、梨、棗等品種，畜牧養(yǎng)殖有奶牛、波爾山羊、小尾寒羊、豬、兔、鴿等。近幾年我縣加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，糧經(jīng)比例已調(diào)整到5.1:4.9，特色農(nóng)業(yè)初步形成，并呈區(qū)域化分布。臨南鎮(zhèn)以蔬菜生產(chǎn)為主，發(fā)展冬暖型溫室大棚和拱圓棚生產(chǎn)，主要蔬菜有西紅柿、黃瓜、青椒等，現(xiàn)以向綠色無公害蔬菜方向發(fā)展。理合務(wù)鎮(zhèn)以冬棗產(chǎn)業(yè)為依托，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展冬棗生產(chǎn)，反季節(jié)蔬菜主要以西葫生產(chǎn)為主。林子鎮(zhèn)注重發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，建立生態(tài)農(nóng)業(yè)園一處，種植了國槐、速生楊等多種經(jīng)濟樹種，優(yōu)質(zhì)水果中華壽桃已形成品牌，打入市場。該鎮(zhèn)畜牧業(yè)發(fā)展較快，主養(yǎng)奶牛，并發(fā)展有萬畝苜蓿生產(chǎn)基地。宿安鄉(xiāng)以黃金梨生產(chǎn)為主，帶動速生經(jīng)濟林迅速發(fā)展。翟家鄉(xiāng)重視種植制度改革，大力發(fā)展小麥“20+40”間套種植模式。同時，形成了以青椒為主的冬暖棚特色產(chǎn)業(yè)。臨盤鎮(zhèn)重點發(fā)展畜牧業(yè)，除奶牛、小尾寒羊外還建立養(yǎng)鴨300萬只的魚鴨混養(yǎng)基地和千畝海珍品淡化養(yǎng)殖基地。櫻桃西紅柿的發(fā)展也小有規(guī)模，結(jié)構(gòu)調(diào)整推動該鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展。鎮(zhèn)綜合林業(yè)、畜牧及蔬菜生產(chǎn)為一體，全方位調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展。孟寺鎮(zhèn)食用菌產(chǎn)業(yè)較突出，輔以畜牧業(yè),發(fā)展勢頭良好。
第三節(jié) 城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀
1、東街市場（迎曦大街與洛源路交匯處）
| 類別 | 數(shù)量 | 貨源 | 銷售 | 備注 |
| 豬肉 | 16家 | 來自當?shù)仞B(yǎng)殖場 | 批發(fā)給超市、飯店、小商販、零售 | 商鋪 |
| 農(nóng)資 | 45家 | 批發(fā)、零售 | 商鋪 | |
| 水產(chǎn) | 11家 | 當?shù)?/td> | 零售 | 臨時攤位 |
| 水果 | 24家 | 東街水果批發(fā)市場 | 零售 | 臨時攤位 |
| 蔬菜 | 30家 | 劉江蔬菜批發(fā)市場 | 零售 | 臨時攤位 |
| 雞蛋 | 7家 | 到當?shù)仞B(yǎng)殖場 | 批發(fā)、零售 | 商鋪 |
東街水果批發(fā)市場面臨搬遷。市場內(nèi)水果批發(fā)商鋪大約40家左右，另有10家左右隨季節(jié)性流動批發(fā)。水果來源，德州、淄博、煙臺、河北、云南等地。主要以批發(fā)為主。銷售對象，超市、小商販、小商鋪。
3、興隆街貿(mào)易批發(fā)市場（興隆街）
市場內(nèi)部有兩個小型的交易市場，東邊，水產(chǎn)4家、蔬菜6家。西邊，蔬菜16家。兩個交易市場都是臨時攤位，貨源來自當?shù)?，以零售為主?br /> 4、劉江蔬菜批發(fā)市場（劉江村）
劉江蔬菜批發(fā)市場，以蔬菜批發(fā)為主。市場內(nèi)批發(fā)商45家左右，貨源來自壽光、濟南、德州、鄭州、河北等地。
5、總結(jié)
城區(qū)現(xiàn)有四個市場，是我國傳統(tǒng)型的市場，呈現(xiàn)出“小而散”格局。市場發(fā)育滯后，交易品質(zhì)低，內(nèi)部管理混亂。隨著城市的發(fā)展，以及人們越來越多追求高質(zhì)量的生活標準，這幾個市場已經(jīng)無法滿足人們的需求。
第四節(jié) 項目市場前景分析
一、項目投資環(huán)境分析
隨著物流園建設(shè)的熱潮，商鋪的需要量將會和其他類的產(chǎn)品一樣需求量不斷攀升，信息化、規(guī)?；臅r代已經(jīng)來到，其背后蘊藏的都是商機無限的機會。低成本高收益的產(chǎn)品，巨大的市場需求等于巨大的價值體現(xiàn)，獨家壟斷的經(jīng)營方式，一站式的系統(tǒng)化策劃、管理、銷售，有助于進一步推動市場的高速運轉(zhuǎn)，他的發(fā)展有著開闊的市場控制。
委、縣政府積極采取各種有效措施，發(fā)展服務(wù)業(yè)。將服務(wù)業(yè)發(fā)展與建設(shè)現(xiàn)代化城市，加快市場建設(shè)，完善和提高配套設(shè)施。按市場化運作，規(guī)范化發(fā)展，推進房產(chǎn)交易，使其成為新的經(jīng)濟增長點。
本項目位于辦事處西五里村以南104國道拐角處；項目用地186760平方米。基地地形平坦，北高南低，高差較小，地質(zhì)較好，是銷售精品的理想之地，升值潛力巨大。
二、項目市場調(diào)研分析
為充分了解市場供需和價格趨勢，確定目標客戶群，明確項目定位，開發(fā)出被市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益最大化，根據(jù)業(yè)主意向以及項目前期立項建議、批準規(guī)劃等條件，做了相應的市場調(diào)研和論證。采用電話預約、隨即取樣、設(shè)立集中調(diào)研點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式，重點對縣城內(nèi)及周邊附近客戶進行了調(diào)查。
通過調(diào)查消費者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的需求，問題點，主要集中在服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理及市場環(huán)境上。因此，我們應在這些調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項目合理設(shè)計，以滿足客戶需求，提升項目形象。
三、市場定位
1、總體定位
本項目定位于集農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易、倉儲、物流、深加工、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資、電子商務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品期貨交易于一體的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流園區(qū)。它將是踐行黨和國家對“三農(nóng)”政策的一種創(chuàng)新性詮釋。
2、價格定位
（1）價格定制依據(jù)
根據(jù)對客戶的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量仍然是消費者心目中最重要的影響因素之一。該項目的定價主要是參照現(xiàn)階段服務(wù)業(yè)供給市場價格，同時考慮到客戶現(xiàn)階段的價格偏好、本項目目標客戶的購買能力、服務(wù)業(yè)的發(fā)展動向等因素。價格制定唯一目的是能夠最大化的實現(xiàn)土地的潛在價值，同時實現(xiàn)服務(wù)業(yè)市場開發(fā)的最大化。在銷售過程中還應考慮物業(yè)不同單位的價格差異，其中最主要的是指標是樓層價差系數(shù)，景觀系數(shù)，朝向系數(shù)等。
（2）總體價格策略
以超高的性價比優(yōu)勢，迅速的在市場上樹立一面旗幟，為以后的銷售創(chuàng)造一個開門紅，同時減輕后期的壓力。低價入市能有效的吸收客戶，消化部分較差的房源，在客戶資源有限的情況下是積極有效的價格策略。
四、銷售推廣策略建議
1、人員推廣
（1）培訓出一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊（DM）。
（2）配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。
(3)針對有關(guān)目標機構(gòu)，主動上門進行路演推廣(CRM)。
2 、廣告推廣
有效控制宣傳的推進節(jié)奏，引導從“關(guān)注——了解——認可——購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點，形成大范圍的宣傳面的鋪開。
3、媒體選擇分析及媒體組合
（1）報紙廣告
（2）戶外路牌燈箱廣告
（3）樓書、宣傳單、戶型圖等平面印刷品
（4）工地圍墻
4、廣告媒體投放比例
綜合考慮平面部分、報紙投放、戶外廣告、車體廣告、公共促銷活動等方面所占比例。
5、營業(yè)推廣：開盤活動 、節(jié)慶活動、公益活動等
6、價格策略：價格低開高走，針對市場現(xiàn)狀，率先推出相對較低的起價，占領(lǐng)市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團8個階段逐步抬升價位。
第五節(jié) 項目總評
本案的配套設(shè)施及生活條件較為優(yōu)越，未來發(fā)展趨勢利好。總體上，本案整體開發(fā)價值較高，項目的運作關(guān)鍵在于準確市場定位，充分挖掘地塊價值，同時突顯項目特色，創(chuàng)造更多賣點，吸引客戶，以贏取更多市場空間。建議快速入市，同時在形象塑造、產(chǎn)品品質(zhì)、價值提煉等環(huán)節(jié)整合項目的相關(guān)資源，梳理出獨特的價值脈絡(luò)，構(gòu)架起獨特的營銷體系和推廣戰(zhàn)略。
略……
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