第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性
2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景
1、政策發(fā)展背景
2016年10月25日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》，表明“健康中國(guó)”已正式上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，繼互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)之后，大健康產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新引擎，廣受看好。
2016年11月21日，李克強(qiáng)總理在上海出席第九屆全球健康促進(jìn)大會(huì)開幕式時(shí)強(qiáng)調(diào)，中國(guó)把衛(wèi)生與健康放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中突出健康目標(biāo)，在公共政策制定實(shí)施中向健康傾斜，在財(cái)政投入上著力保障健康需求。通過(guò)政府市場(chǎng)協(xié)同發(fā)力，促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。
黨的十八大明確提出了2020年全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，健康是促進(jìn)人民群眾全面發(fā)展的必然條件，并堅(jiān)持為人民健康服務(wù)的方向，堅(jiān)持預(yù)防疾病為主，完善國(guó)民健康的政策。提出到2020年，建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的中國(guó)特色基本醫(yī)療衛(wèi)生制度，健康素養(yǎng)水平持續(xù)提高，健康服務(wù)體系完善高效，人人享有基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和基本體育健身服務(wù)，基本形成內(nèi)涵豐富、結(jié)構(gòu)合理的健康產(chǎn)業(yè)體系，主要健康指標(biāo)居于中高收入國(guó)家前列。到2030年，促進(jìn)全民健康的制度體系更加完善，健康領(lǐng)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，健康生活方式得到普及，健康服務(wù)質(zhì)量和健康保障水平不斷提高，健康產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，基本實(shí)現(xiàn)健康公平，主要健康指標(biāo)進(jìn)入高收入國(guó)家行列。到2050年，建成與社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家相適應(yīng)的健康國(guó)家。
健康產(chǎn)業(yè)已成為全球熱點(diǎn)，繼蒸汽機(jī)引發(fā)“機(jī)械化時(shí)代”以及后來(lái)的“電氣化時(shí)代”“計(jì)算機(jī)時(shí)代”和“信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代”之后，當(dāng)前已經(jīng)到來(lái)是“健康保健時(shí)代”，而健康產(chǎn)業(yè)也將成為繼IT產(chǎn)業(yè)之后的全球“財(cái)富第五波”。在整個(gè)健康產(chǎn)業(yè)遇到前所未有發(fā)展契機(jī)的背景下，產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：一是大健康產(chǎn)業(yè)開始逐漸形成閉環(huán)，并且其商業(yè)模式開始凸顯――整個(gè)行業(yè)從粗放式發(fā)展模式向精細(xì)化發(fā)展轉(zhuǎn)變；二是以移動(dòng)醫(yī)療、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)為代表的信息技術(shù)已經(jīng)開始滲透到產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，支撐了上述兩個(gè)方向上的轉(zhuǎn)變，在服務(wù)健康行業(yè)的同時(shí)，壯大了醫(yī)療信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
我國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)由醫(yī)療性健康服務(wù)和非醫(yī)療性健康服務(wù)兩大部分構(gòu)成，已形成了四大基本產(chǎn)業(yè)群體：以醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)為主體的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，以藥品、醫(yī)療器械以及其他醫(yī)療耗材產(chǎn)銷為主體的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以保健食品、健康產(chǎn)品產(chǎn)銷為主體的保健品產(chǎn)業(yè)，以個(gè)性化健康檢測(cè)評(píng)估、咨詢服務(wù)、調(diào)理康復(fù)、保障促進(jìn)等為主體的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，我國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)逐步完善，新興業(yè)態(tài)正在不斷涌現(xiàn)，健康領(lǐng)域新興產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療旅游、營(yíng)養(yǎng)保健產(chǎn)品研發(fā)制造、高端醫(yī)療器械研發(fā)制造等。我國(guó)的健康服務(wù)業(yè)剛剛起步，隨著人口老齡化和城鎮(zhèn)化加速，未來(lái)市場(chǎng)前景廣闊，據(jù)估算，2013年，我國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)接近2萬(wàn)億元，到2016年，規(guī)模將接近3萬(wàn)億元，達(dá)到全球第一。
我國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨良好的政策環(huán)境。在政府層面，國(guó)家重視以人為本，提出了切實(shí)可行的新醫(yī)改方案和“健康中國(guó)2020”的健康發(fā)展戰(zhàn)略。“健康中國(guó)2020”戰(zhàn)略明確提出到2020年我國(guó)主要健康指標(biāo)基本達(dá)到中等發(fā)展中國(guó)家的水平，人均預(yù)期壽命將從2005年的73歲增加到2020年的77歲，衛(wèi)生總費(fèi)用占GDP的比重要增加到6.5-7%，提高兩個(gè)百分點(diǎn)。這一政策可謂將“健康強(qiáng)國(guó)”作為一項(xiàng)基本國(guó)策，提高到了一個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略的高度，未來(lái)政府醫(yī)療健康投入將持續(xù)增加。除此之外，國(guó)務(wù)院于2013年9月發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，提出到2020年，基本建立覆蓋全生命周期的健康服務(wù)業(yè)體系，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億元以上。2015年3月，國(guó)務(wù)院廳印發(fā)《全國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（2015-2020）》正式稿，彰顯國(guó)家優(yōu)化醫(yī)療資源供給分布，全面促進(jìn)分級(jí)診療、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、醫(yī)療主句融通的決心。同時(shí)商業(yè)健康保險(xiǎn)、健康管理有望顯著受益于數(shù)據(jù)平臺(tái)的全面建立。
隨著我國(guó)居民收入水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐不斷加快，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求日益提高，以及人口老齡化帶來(lái)的健康服務(wù)需求增長(zhǎng)，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)將面臨廣闊的前景。
3、項(xiàng)目區(qū)資源稟賦雄厚
項(xiàng)目位于市河西區(qū)，位置極佳，項(xiàng)目用地北臨城市主干道解放路，東臨友誼路，解放路是市的傳統(tǒng)商業(yè)商圈路段，地理位置極佳。
項(xiàng)目景觀資源極佳，擁有海景城市景觀。
海景資源：該項(xiàng)目直面觀海，可以看到灣。
河景資源：項(xiàng)目遠(yuǎn)眺河，可以實(shí)現(xiàn)住戶觀?？春印?br />
河西區(qū)為市的中心區(qū)域和老城區(qū)域，市的大部分的常住 人口，一線高端海景度假居住區(qū)均位于該區(qū)域內(nèi)。
本項(xiàng)目附近有非常方便的交通網(wǎng)絡(luò)。解放路為該區(qū)的主要干道，多條公車路線位于次路上行走，為市民帶來(lái)了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。而鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)則離項(xiàng)目大約15分鐘左右的車程，高鐵站離本項(xiàng)目?jī)H有5分鐘的車程。
2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性
1、項(xiàng)目的建設(shè)是建設(shè)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要
《市加快醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃(2016—2020)》明確提出市醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，力爭(zhēng)在“十三五”期間，顯著提升公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)品牌，促進(jìn)社會(huì)辦醫(yī)向高精專方向發(fā)展，將市建設(shè)成為全國(guó)醫(yī)療旅游基地、中醫(yī)養(yǎng)生基地、康復(fù)保健基地。
《行動(dòng)計(jì)劃》明確了醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展十個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)領(lǐng)域，包括加強(qiáng)基本醫(yī)療保障體系建設(shè)、加強(qiáng)公共衛(wèi)生保障體系建設(shè)、鼓勵(lì)社會(huì)資本辦醫(yī)、發(fā)展高端醫(yī)療服務(wù)業(yè)、突出中醫(yī)發(fā)展特色、開發(fā)醫(yī)療旅游資源、發(fā)展康復(fù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、發(fā)展健康管理服務(wù)業(yè)、加快互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療發(fā)展、加快健康保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展。
本項(xiàng)目醫(yī)藥廣場(chǎng)的建設(shè)，正是符合相關(guān)的政策要求，通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)能夠有效促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
2、項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好
伴隨“十三五”規(guī)劃建議落地，健康中國(guó)正式升級(jí)至“國(guó)家戰(zhàn)略”。為開辟大健康產(chǎn)業(yè)的商業(yè)藍(lán)海，國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛提出了“再創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，這輪創(chuàng)業(yè)就是要順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流，依托大健康行業(yè)，實(shí)現(xiàn)提速增量、跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展。
“大健康是繼IT業(yè)后的陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)，世界各國(guó)都在關(guān)注。在發(fā)達(dá)國(guó)家，健康產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)15%，而在我國(guó)，僅占國(guó)民生產(chǎn)總值的4%～5%，低于許多發(fā)展中國(guó)家。目前，中國(guó)健康產(chǎn)業(yè)的年收益約為900億美元，而美國(guó)健康產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)億美元。
為有效改善這一局面，激發(fā)大健康產(chǎn)業(yè)巨大潛力，國(guó)家提出到2020年，要基本建立覆蓋全生命周期、內(nèi)涵豐富、結(jié)構(gòu)合理的健康服務(wù)業(yè)體系，打造一批知名品牌和良性循環(huán)的健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，并形成一定的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，基本滿足廣大人民群眾的健康服務(wù)需求。健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億元以上，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的重要力量。
良好的市場(chǎng)空間與市場(chǎng)前景是本項(xiàng)目發(fā)展的基石，因此，本項(xiàng)目建設(shè)可行。
3、項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃的要求
項(xiàng)目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求。項(xiàng)目建成后，將會(huì)改善項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，提高城鎮(zhèn)建筑水平，有利于加快現(xiàn)代化假設(shè)步伐。
4、項(xiàng)目建設(shè)有利于緩解就業(yè)壓力
由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。
據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，項(xiàng)目建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，本項(xiàng)目建成后將增加500個(gè)工作崗位，為市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位做出一定的貢獻(xiàn)。
第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模
3.1 大健康行業(yè)分析
3.1.1 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展，加上現(xiàn)代生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越重視健康問(wèn)題，我國(guó)大健康行業(yè)的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大。2014年我國(guó)健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約4.50萬(wàn)億元，到2016年我國(guó)健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)5.6萬(wàn)億元。若按此速度發(fā)展下去，預(yù)測(cè)2017年我國(guó)大健康服務(wù)行業(yè)的規(guī)模將到達(dá)62161億元。
目前，我國(guó)健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈主要有五大基本產(chǎn)業(yè)群：一是以醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)為主體的醫(yī)療產(chǎn)業(yè);二是以藥品、醫(yī)療器械、醫(yī)療耗材產(chǎn)銷為主體的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè);三是以保健食品、健康產(chǎn)品產(chǎn)銷為主體的保健品產(chǎn)業(yè);四是以健康檢測(cè)評(píng)估、咨詢服務(wù)、調(diào)理康復(fù)和保障促進(jìn)等為主體的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè);五是健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展，加上現(xiàn)代生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越重視健康問(wèn)題，我國(guó)大健康行業(yè)的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大。2014年我國(guó)健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約4.50萬(wàn)億元，到2016年我國(guó)健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)5.6萬(wàn)億元。若按此速度發(fā)展下去，預(yù)測(cè)2017年我國(guó)大健康服務(wù)行業(yè)的規(guī)模將到達(dá)62161億元。
3.1.2 行業(yè)前景分析
目前，我國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)前景巨大，美國(guó)2011年大健康相關(guān)人均消費(fèi)為100美元，而我國(guó)同期人均消費(fèi)值僅為7美元。2016年我國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到5.6萬(wàn)億元，到2020年國(guó)內(nèi)大健康產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值規(guī)模有望占到GDP的10%以上。
隨著我國(guó)邁入老齡化社會(huì)，老年人口占比越來(lái)越大，而老年人又是疾病多發(fā)群體，再加上國(guó)家醫(yī)療保健制度的不斷完善，老年醫(yī)療服務(wù)市場(chǎng)需求將有望快速增長(zhǎng)。而隨著社會(huì)的進(jìn)步，以及國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)，我國(guó)醫(yī)療行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，老年人對(duì)于醫(yī)療服務(wù)的質(zhì)量要求也會(huì)越來(lái)越高。
3.2 醫(yī)藥行業(yè)分析
3.2.1 醫(yī)藥制造業(yè)發(fā)展概況
醫(yī)藥制造業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，我國(guó)目前已經(jīng)形成包括化學(xué)原料藥制造、化藥制劑制造、中藥材及中成藥加工、獸用藥制造、生物制品與生化藥品制造等門類齊全的產(chǎn)業(yè)體系。“十一五”期間以來(lái)，我國(guó)醫(yī)藥制造業(yè)發(fā)展較快，銷售收入年復(fù)合增長(zhǎng)率為23.31%，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不斷提升。進(jìn)入“十二五”期間后，醫(yī)藥制造業(yè)的增速逐漸放緩，但仍然保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)醫(yī)藥制造業(yè)（規(guī)模以上企業(yè)）實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收28062.90億元，較上年同期增長(zhǎng)9.7%；2016年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3002.90億元，較上年同期增長(zhǎng)13.9%。
與之前銷售收入、利潤(rùn)總額的高速增長(zhǎng)相比，醫(yī)藥制造業(yè)增速已經(jīng)明顯放緩，但基于我國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化、全面放開二胎政策、醫(yī)改政策繼續(xù)深入、人均收入水平提高等因素的影響，“十三五”期間醫(yī)藥制造業(yè)將長(zhǎng)期維持在中高速平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)。
3.2.2 醫(yī)藥流通行業(yè)發(fā)展概況
近年來(lái)，我國(guó)藥品流通行業(yè)銷售總額一直處于高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但自2011年起增速逐年放緩，從24.6%逐步遞減到15.2%，行業(yè)已告別連續(xù)8年復(fù)合增長(zhǎng)率20%以上的高速發(fā)展階段，總體運(yùn)行呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，銷售與利潤(rùn)增幅繼續(xù)趨緩。行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，企業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)和服務(wù)模式不斷出現(xiàn)，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、全面升級(jí)階段。
從行業(yè)整體規(guī)模來(lái)看，2015年我國(guó)藥品流通市場(chǎng)銷售規(guī)模繼續(xù)提高，增長(zhǎng)幅度有所降低。全年藥品流通行業(yè)銷售總額16613億元，扣除不可比因素同比增長(zhǎng)10.2%。其中藥品零售市場(chǎng)3323億元，扣除不可比因素同比增長(zhǎng)8.6%，增幅回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。
3.3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速?gòu)?016年3月份開始持續(xù)在高位運(yùn)行，至2017年2月份已超過(guò)12個(gè)月同比增速在5%以上。2017年2月份的增速為8.90%。我們可以看到，總體而言全年房地產(chǎn)行業(yè)依然保持了高增長(zhǎng)，特別是在土地購(gòu)置方面，同比下跌幅度已出現(xiàn)收窄的情況。由于一線城市和二線核心城市受到限購(gòu)政策的影響，2017年第一季度開始各項(xiàng)指標(biāo)均有所回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然保持整體上漲的格局。其中，二三線城市庫(kù)銷比接近上輪新開工企穩(wěn)周期的水平。但是開發(fā)面積已經(jīng)有所回落，這說(shuō)明增速的緩沖期正在逐步減小。
圖3-1：房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比數(shù)據(jù)
圖3-2：土地購(gòu)置面積及待開發(fā)面積
雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但是房企拿地意愿沒有下降。主要原因在于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房企開始補(bǔ)庫(kù)。并且在過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)，整體貨幣政策的寬松使得大部分房企通過(guò)低利率頻繁發(fā)債，在手資金寬裕。不過(guò)看到，由于信貸政策開始收緊后，雖然土地出讓總量有所增加，但是溢價(jià)率明顯下降，說(shuō)明房企在一定程度上對(duì)市場(chǎng)有觀望情緒，并對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持謹(jǐn)慎態(tài)度，因此超過(guò)一定成本后便不再競(jìng)價(jià)。
圖3-3：房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比數(shù)據(jù)
圖3-4：商品房銷售額及面積數(shù)據(jù)
房屋新開工面積同比增速在2014年2月突降之后，緩慢回升，至2014年11月份再度開始下滑，2015年12月份的同比增速降至-14.00%。2016年2月份，在持續(xù)下滑了22個(gè)月之后，房屋新開工面積同比增速回升至13.70%。由于房屋新開工面積累計(jì)同比增速一直是負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也逐月下滑，致使持續(xù)22個(gè)月的房屋新開工面積同比增速負(fù)增長(zhǎng)對(duì)2016年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速產(chǎn)生明顯的向上拉力。穩(wěn)增長(zhǎng)，遏制房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑是必有之策，這是2016年房地產(chǎn)行業(yè)趨暖并延續(xù)至2017年第一季度的一個(gè)最重要的原因。
圖2-5：全國(guó)房屋施工面積及同比情況
3.4 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
1、需求
商品房銷售面積、銷售額同比增幅有所回升
圖2-6：2011年至2017年6月全國(guó)商品房和住宅累計(jì)銷售面積以及銷售額同比增速
2017年1-6月，全國(guó)商品房銷售面積為74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增幅較1-5月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為59152億元，同比增長(zhǎng)21.5%，較1-5月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積為64791萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.5%，銷售額為49298億元，同比增長(zhǎng)17.9%；辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)38.8%，銷售額同比增長(zhǎng)38.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增長(zhǎng)32.5%，銷售額同比增長(zhǎng)41.7%。
2、供應(yīng)
商品房投資增速繼續(xù)收窄，新開工增幅擴(kuò)大
圖3-7：2011年至2017年6月累計(jì)房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其同比增速
房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅繼續(xù)收窄。2017年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為50610億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增速較1-5月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，中西部及東北地區(qū)開發(fā)投資增速收窄使得全國(guó)整體投資增速放緩。其中，住宅開發(fā)投資額為34318億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速較1-5月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%，較1-5月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。
圖3-8：2011年至2017年6月全國(guó)房屋累計(jì)新開工和施工面積及其同比增速
全國(guó)房屋新開工、施工同比增幅擴(kuò)大，竣工同比增幅收窄。2017年1-6月，全國(guó)房屋新開工面積為85720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.6%，增幅較1-5月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積為61399萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，較1-5月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋施工面積達(dá)69.2億平方米，同比增長(zhǎng)3.4%，增速較1-5月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積為47.3億平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，較1-5月擴(kuò)大0.3百分點(diǎn)。全國(guó)房屋竣工面積為41524萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，增速較1-5月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積為29760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%，增幅較1-5月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。
3、資金來(lái)源
2017年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為75765億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增幅較1-5月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款為13352億元，同比增長(zhǎng)22.1%，增幅較1-5月擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)；利用外資為104億元，同比增長(zhǎng)58.9%，增幅較1-5月收窄56.2個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金為23273億元，同比下降2.3%，跌幅較1-5月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來(lái)源39035億元，同比增長(zhǎng)17.2%，較1-5月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)付款為23226億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅較1-5月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款為12000億元，同比增長(zhǎng)6.7%，較1-5月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。
2017年1-6月，在開發(fā)企業(yè)的各類資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占比為17.6%，較1-5月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。自籌資金占比為30.7%，較1-5月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。利用外資占比為0.14%，與1-5月基本持平。其他資金占比為51.5%，與1-5月持平，其中，定金及預(yù)付款占比為30.7%，較1-5月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款占比為15.8%，較1-5月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。
整體來(lái)看，需求方面，商品房銷售面積、銷售額同比增幅有所回升。供應(yīng)方面，商品房投資增速繼續(xù)收窄，新開工同比增速擴(kuò)大。資金來(lái)源方面，到位資金同比增速提升，其中國(guó)內(nèi)貸款增幅提升幅度最大。展望未來(lái)，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)收緊，成交將繼續(xù)回落，而以去庫(kù)存為主的三四線城市，在政策支持下，仍將保持現(xiàn)有的成交走勢(shì)，但在去年同期高基數(shù)影響下，全國(guó)銷售將有所調(diào)整。
3.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
今年以來(lái)，市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央和省房地產(chǎn)調(diào)控政策，把加大保障性住房建設(shè)與抑制房?jī)r(jià)上漲作為“惠民生、促和諧”的重要抓手，出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資261.6億元，同比增長(zhǎng)19.8%；房屋銷售面積141.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.5%。
3.5.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)明顯。從今年房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上保持在兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資整體下滑的態(tài)勢(shì)。
投資增長(zhǎng)的主要原因：一是今年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資新增入庫(kù)項(xiàng)目比上年同期增長(zhǎng)明顯，新增入庫(kù)投資項(xiàng)目35個(gè)，比上年同期增加23個(gè)；二是上年同期的對(duì)比基數(shù)較低成為投資增速提高的重要原因。今年以來(lái)受內(nèi)地霧霾天氣、市棚戶區(qū)改造等因素的影響，開發(fā)企業(yè)提高了市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的持續(xù)投入明顯加快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)。
2、房屋銷售大幅增長(zhǎng)。今年以來(lái)，受內(nèi)地霧霾天氣、市棚戶區(qū)改造、上年同期商品房銷售量相對(duì)較低，對(duì)比基數(shù)偏小，加上今年以來(lái)市對(duì)商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控等因素影響，購(gòu)房需求有所釋放，推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅增長(zhǎng)。上半年，全市房屋銷售面積141.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.5%。
3、建設(shè)規(guī)模持續(xù)增大。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模也繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，全市房地產(chǎn)房屋施工面積1756.82萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)29.2%；房屋新開工面積145.56萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)26.3%，比上年同期提高26.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開工面積107.98萬(wàn)平米，增長(zhǎng)93.1%，比上年同期提高119個(gè)百分點(diǎn)。
4、到位資金充足，結(jié)構(gòu)變化亟待關(guān)注。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金仍較為充足，到位資金721.64億元，同比增長(zhǎng)50.1%，資金到位率206.8%，比去年同期增加32.8個(gè)百分點(diǎn)。但從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，受商品房銷售情況的影響，在本年資金來(lái)源中，以定金及預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金285.03億元，同比增長(zhǎng)200.5%；國(guó)內(nèi)貸款76.16億元，增長(zhǎng)4.2%；自籌資金164.45億元，同比增長(zhǎng)18.3%。資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的變化反映了市場(chǎng)銷售狀況的變動(dòng)趨勢(shì)將對(duì)企業(yè)資金保障產(chǎn)生越來(lái)越重要的影響。
3.5.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析
1、調(diào)控政策引導(dǎo)合理住房需求。今年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策措施不斷出臺(tái)和實(shí)施，有利于限制市炒房投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這將使今年全市商品房銷售市場(chǎng)更加趨于理性，保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
2、保障性住房建設(shè)將成為市房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部穩(wěn)定器。近年來(lái)，市不斷加快棚戶區(qū)改造力度，目前市2017年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目共35個(gè)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)的有17個(gè)，其中棚戶區(qū)改造安置項(xiàng)目已動(dòng)工7個(gè)。隨著棚戶區(qū)改造的不斷推進(jìn)，保障性安置區(qū)建設(shè)進(jìn)度的加快，將成為市房地產(chǎn)建設(shè)投資和市場(chǎng)供給的重要支柱，與商品房相互作用，為市構(gòu)建起平穩(wěn)協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要作用。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。在近年來(lái)國(guó)內(nèi)霧霾天氣與良好空氣質(zhì)量的對(duì)比下和在部分樓盤促銷策略的促進(jìn)下，憑借良好的自然資源和理想的人居環(huán)境，以及棚改居民的需求釋放，預(yù)計(jì)市下半年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)依然會(huì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
略……
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