1.3 項(xiàng)目背景與必要性
1.3.1 項(xiàng)目背景
《2014年政府工作報(bào)告》中指出：
突出中心城市帶動(dòng)作用。對接《安徽省縣城規(guī)劃編制標(biāo)準(zhǔn)》，以完善基礎(chǔ)、配套功能、提升品位、打造特色為核心，進(jìn)一步完善城市規(guī)劃系統(tǒng)，推動(dòng)“多規(guī)合一”，增強(qiáng)規(guī)劃權(quán)威性，確保一張藍(lán)圖繪到底，不斷做靚城市品牌，積極向特色小城市方向邁進(jìn)。精心實(shí)施19個(gè)城鄉(xiāng)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目，完成投資28億元。加快鳳凰山大橋、宿淮鐵路站場、縣醫(yī)院遷建、惠眾苑安居工程建設(shè)進(jìn)度，實(shí)施鹿鳴標(biāo)準(zhǔn)化集貿(mào)市場遷建，啟動(dòng)龍山全民健身中心建設(shè)，進(jìn)一步提升汴河路綠化亮化水平。修復(fù)解放東路、解放西路，改造一環(huán)路，啟動(dòng)?xùn)|外環(huán)、北外環(huán)、龍山大道西段、虞姬大道北延和鐘靈大道西延工程，推進(jìn)濱河新區(qū)路網(wǎng)延伸，完善城市外環(huán)框架，拓展城市發(fā)展空間，確保靈城擴(kuò)區(qū)3平方公里。繼續(xù)推動(dòng)規(guī)劃展覽館、和鐘靈文化廣場二期工程，啟動(dòng)機(jī)動(dòng)車檢測中心建設(shè)，適時(shí)啟動(dòng)中學(xué)、職高和縣中醫(yī)院搬遷工作，進(jìn)一步優(yōu)化城市公共資源布局。加大舊城改造力度，重點(diǎn)抓好虞姬大道、鐘靈大道兩側(cè)區(qū)域改造，新建公租房400套、棚改房2000套、安置房2000套，逐步實(shí)現(xiàn)“以房等人”，推進(jìn)依法和諧拆遷，保障凈地交付500畝，土地收儲(chǔ)1000畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入10億元。推進(jìn)戶籍制度改革，完善入城農(nóng)民子女就學(xué)措施，逐步實(shí)行城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)并軌，促進(jìn)農(nóng)村居民市民化和公共服務(wù)均等化。
大力發(fā)展服務(wù)業(yè)。加強(qiáng)旅游商品和景區(qū)商業(yè)開發(fā)，加快推進(jìn)虞姬文化園楚漢商業(yè)街建設(shè)，抓好以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽園為龍頭的生態(tài)觀光旅游項(xiàng)目，支持磬石文化產(chǎn)業(yè)園延長產(chǎn)業(yè)鏈，繁榮旅游消費(fèi)市場，帶動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)。堅(jiān)持文化旅游與商貿(mào)物流相互促進(jìn)，支持富康國際、美利特度假村創(chuàng)建星級賓館，加強(qiáng)奇石文化園服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展?？焖偻七M(jìn)溫州商城、日月星城等商業(yè)綜合體建設(shè)，加快促成香港豪德等現(xiàn)代物流綜合大市場簽約落地，著力培育商貿(mào)企業(yè)“巨人”，確保服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值增長11%以上，外貿(mào)進(jìn)出口總額增長15%以上。加強(qiáng)農(nóng)村商品流通體系建設(shè)，建成日用消費(fèi)品店、農(nóng)資連鎖店20個(gè)，新增限上商貿(mào)企業(yè)10家。
目前縣級賓館大多較小，接待日益增長的過往客人，隨著全縣產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的不斷加快，社會(huì)消費(fèi)水平的不斷提高，以及新城區(qū)的改造建設(shè)，公務(wù)接待，商務(wù)流通接待不斷增加，為此新建一座五星級化賓館有益于拉動(dòng)全縣服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升縣城品位具有重要意義。項(xiàng)目建成運(yùn)營后，將進(jìn)一步提升縣城市品位，增強(qiáng)城區(qū)功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
1.3.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性
1、滿足人們多元化生活，提高旅游接待能力的需求
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)水平的不斷提高，社會(huì)需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中用于文化教育消費(fèi)的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，教育文化娛樂服務(wù)方面的實(shí)際支出和所占比例都在不斷增加。與20年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動(dòng)接受變?yōu)槲幕a(chǎn)的引導(dǎo)力量。相當(dāng)一部分居民群體的消費(fèi)重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費(fèi)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個(gè)方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復(fù)、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厝罕姾途硟?nèi)外游客提供餐飲、住宿、購物、休閑娛樂活動(dòng)場所，滿足人們對文化生活日益增長的需求。
另一方面，每年來自國內(nèi)外的游客絡(luò)繹不絕，人數(shù)日益增加。但目前高星級酒店較少，接待能力和接待檔次有限。因此在區(qū)域急需接待能力大、接待設(shè)施好的高星級酒店。因而，高品質(zhì)、高規(guī)格的接待設(shè)施和環(huán)境顯得尤為重要。
2、美化城市環(huán)境的需要
酒店尤其是頂級酒店是城市的形象名片，也是對外的重要窗口，一定程度上承擔(dān)了城市形象和品位展現(xiàn)的功能。項(xiàng)目地處。104國道，201、302、303省道貫穿境內(nèi)，距京滬高鐵20公里、觀音機(jī)場60公里，新汴河橫貫東西，距離連云港、南京港兩大港口200公里，可以便捷地通江達(dá)海；京臺(tái)高速、徐明高速縱貫?zāi)媳?，泗許高速、宿淮鐵路貫通東西，自古就有蘇魯豫皖四省通衢之稱。酒店建設(shè)運(yùn)營后將成為的標(biāo)志性建筑，極大地美化的城市形象，并且在一定程度上改善投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)的招商引資。
3、促進(jìn)綜合發(fā)展的需要
項(xiàng)目建成后的營業(yè)收入由住宿、會(huì)議、娛樂、餐飲及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過中、高檔次的服務(wù)為市民和游客提供高品位的服務(wù)消費(fèi)。這些服務(wù)項(xiàng)目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，易于獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)項(xiàng)目的建成運(yùn)營可以為當(dāng)?shù)厝藛T提供更多的就業(yè)崗位，從而緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興。
4、擴(kuò)大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?/div>
略……
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解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中一項(xiàng)極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個(gè)難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極為重要因素。
本項(xiàng)目的日常運(yùn)營需要大量的勞動(dòng)力提供服務(wù)，通過本項(xiàng)目的建設(shè)可為社會(huì)提供100個(gè)新工作崗位，為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)勞動(dòng)力和大中專畢業(yè)生提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時(shí)可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會(huì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。
綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和城市發(fā)展規(guī)劃，不僅能增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，而且可促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，具有明顯的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。
2.1 市場分析
2.1.1 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)布局現(xiàn)狀分析
目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，大部分都是以道路兩旁與住宅混建或?qū)ｉT建設(shè)的簡易商業(yè)店鋪，也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，但主要是大型購物超市、商業(yè)街以及一些單調(diào)的購物中心。
像本項(xiàng)目這樣的一個(gè)集旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會(huì)展會(huì)務(wù)等多功能于一體的五星級星級酒店，目前還沒有。
2.1.2 市場消費(fèi)者狀況
南臨淮水，北倚中原，在對外開放的整體區(qū)間上，處于沿海與內(nèi)陸梯次開放的結(jié)合部，是東進(jìn)西出的“橋頭堡”，是北上南下的“咽喉地”。北顧徐州，南臨蚌埠，西接宿州，處于徐州都市圈、黃淮海經(jīng)濟(jì)圈和長江三角洲的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)。交通便利，水陸運(yùn)輸優(yōu)勢互利，鐵路空中近水樓臺(tái)。以為圓心的市場半徑覆蓋了中國最活躍的區(qū)域，周邊擁有2億多人口的消費(fèi)市場。
轄6鄉(xiāng)13鎮(zhèn)和一個(gè)省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?30萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.17萬元，增長10%；農(nóng)民人均純收入0.75萬元，增長14%。隨著居民的收入增加，消費(fèi)水平逐漸上升。
2.1.3 項(xiàng)目市場需求狀況
隨著城鎮(zhèn)建設(shè)速度的加快，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長，旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，縣里人口不斷地增加，當(dāng)?shù)氐牧闵⒌牡赇佉约俺惺袌鲆呀?jīng)不能滿足人們的需求。本項(xiàng)目把旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會(huì)展會(huì)務(wù)多功能集于一體，合力打造別具一格的星級酒店?？梢詭?dòng)的商業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展，同時(shí)又能滿足人們的生活需求以及消費(fèi)需求，提高人們的生活質(zhì)量，人們對這樣的大型綜合性酒店需求很強(qiáng)烈，也很期待本項(xiàng)目的開發(fā)以及實(shí)施。
2.1.4 項(xiàng)目SWOT分析
1、優(yōu)勢
（1）資源優(yōu)勢：賓館商業(yè)街項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，緊靠濱河景觀大道和高速連接線生態(tài)景觀大道。古典園林式的風(fēng)格，與比肩而立遙相呼應(yīng)，其設(shè)計(jì)定位、園林特色、建筑品位獨(dú)樹一幟，環(huán)境和條件完美一流，該項(xiàng)目對商業(yè)、旅游業(yè)起到帶頭、輻射和示范作用，進(jìn)一步加快的復(fù)興步伐，該項(xiàng)目是傳承與創(chuàng)新華夏歷史文明的重要載體，是展示城市形象的重要窗口。
（2）稀缺優(yōu)勢：類似產(chǎn)業(yè)仍屬于稀缺狀態(tài)。
2、劣勢
周邊配套尚未成熟，現(xiàn)狀較雜亂，宣傳市場仍需大量推廣，周邊現(xiàn)狀大部分建造于八九十年代，外立面陳舊。
3、機(jī)遇
本項(xiàng)目從意義上來說比較稀缺；是楚漢相爭的古戰(zhàn)場，傳說人物鐘馗的故里，中華奇石的主產(chǎn)區(qū)。
4、威脅
引進(jìn)知名品牌，綜合現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析；如何處理好商業(yè)、旅游、生態(tài)及度假休閑經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益三者有機(jī)統(tǒng)一和相互促進(jìn)的挑戰(zhàn)；如何盡快的組建一支素質(zhì)優(yōu)異的決策營銷隊(duì)伍，找到正確的盈利模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。
2.2建設(shè)規(guī)模方案
及商業(yè)街項(xiàng)目，建設(shè)用地為121938平方米，建筑面積109533平方米，設(shè)計(jì)車位454個(gè)。本項(xiàng)目集旅游、婚慶、娛樂休閑、住宿餐飲、會(huì)展會(huì)務(wù)多功能于一體，引進(jìn)品牌商家，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為當(dāng)?shù)鼐用裥略鱿M(fèi)、休閑場所提供方便。
略……
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