1.3 項(xiàng)目背景與必要性
1.3.1 項(xiàng)目背景
低碳（Low-carbon）是指較低（更低）的溫室氣體（以CO2為主）的排放。以低排放、低污染、低能耗為特征，是全球有關(guān)于遏制氣候變暖達(dá)成共識的產(chǎn)物。而導(dǎo)致氣候變暖的罪魁禍?zhǔn)拙褪荂O2，人們普遍認(rèn)為CO2的排放絕大部分來自于工業(yè)生產(chǎn)和交通運(yùn)輸，但是事實(shí)上并非如此，房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在建造、使用以及拆卸的過程中消耗大量能量所產(chǎn)生的碳排放已經(jīng)達(dá)到碳排放總量的50%，成為耗能第一大戶。而我國又是目前世界上最大的建筑工地，因此房地產(chǎn)業(yè)的節(jié)能和減排已經(jīng)刻不容緩。2010年在丹麥?zhǔn)锥几绫竟e行了聯(lián)合國氣候大會，在大會中低碳建筑成為了最熱門的話題。大力發(fā)展低碳建筑不僅是應(yīng)對氣候變化的要求，對于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展也有極為重要作用。當(dāng)前，低碳的主題讓越來越多的普通老百姓開始了解低碳建筑和低碳生活，低碳，正在逐步走入人們的視野。
低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備施工建造和建筑物的整個生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低CO2排放量。由低碳建筑的概念可知低碳住宅作為低碳建筑的一子類，即人居建筑，它是指CO2排放量非常低的住宅，是一種健康住宅。它是在保證住宅應(yīng)有的舒適度的前提下，在住宅的整個生命周期內(nèi)，最大限度的減少能源消耗，把對生態(tài)環(huán)境帶來的影響降至最低，有著良性的循環(huán)系統(tǒng)，是住宅與環(huán)境的和諧共生。
隨著城市化進(jìn)程的加快，我國興建了大量的住宅。數(shù)據(jù)顯示:到2020年我國還將要興建200億m2的住宅才能滿足城市居民的需要。而我國目前現(xiàn)有住宅97%以上都是高耗能的建筑。與氣候相近的發(fā)達(dá)國家相比，我國住宅外墻能耗是他們的4-5倍，屋面為2.5-5.5倍，外窗為1.5-2.2倍。單位面積年耗能折合成標(biāo)準(zhǔn)煤為20kg/m2，為北歐等相同緯度下國家的2-4倍。因此在建造和使用的過程中不僅增加了碳排放，消耗了大量不可再生的能源，還增加了老百姓的生活成本?？梢娮≌慕ㄔO(shè)不僅與老百姓的切身利益息息相關(guān)，還直接影響到生態(tài)環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展。我國提出到2020年我國單位GDP二氧化碳排放量將比2005年下降40%到45%，而住宅建設(shè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，發(fā)展?jié)摿薮?，并且其產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了建材、裝修、機(jī)電、家具、家電等50多個行業(yè)，建設(shè)低碳住宅，提高居住品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量，已成大勢所趨。
1.3.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性
1、項(xiàng)目建設(shè)符合相關(guān)政策發(fā)展要求
1）《建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出到2020年，城鎮(zhèn)新建建筑能效水平比2015年提升20%，部分地區(qū)及建筑門窗等關(guān)鍵部位建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到或接近國際現(xiàn)階段先進(jìn)水平。城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積比重超過50%，綠色建材應(yīng)用比重超過40%。完成既有居住建筑節(jié)能改造面積5億平方米以上，公共建筑節(jié)能改造1億平方米，全國城鎮(zhèn)既有居住建筑中節(jié)能建筑所占比例超過60%。城鎮(zhèn)可再生能源替代民用建筑常規(guī)能源消耗比重超過6%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域農(nóng)村建筑節(jié)能取得突破，采用節(jié)能措施比例超過10%。
積極開展超低能耗建筑、近零能耗建筑建設(shè)示范，提煉規(guī)劃、設(shè)計、施工、運(yùn)行維護(hù)等環(huán)節(jié)共性關(guān)鍵技術(shù)，引領(lǐng)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)提升進(jìn)程，在具備條件的園區(qū)、街區(qū)推動超低能耗建筑集中連片建設(shè)。鼓勵開展零能耗建筑建設(shè)試點(diǎn)。
在全國不同氣候區(qū)積極開展超低能耗建筑建設(shè)示范。結(jié)氣候條件和資源稟賦情況，探索實(shí)現(xiàn)超低能耗建筑的不同技術(shù)路徑?？偨Y(jié)形成符合我國國情的超低能耗建筑設(shè)計、施工及材料、產(chǎn)品支撐體系。開展超低能耗小區(qū)（園區(qū)）、近零能耗建筑示范工程試點(diǎn)，到2020年，建設(shè)超低能耗、近零能耗建筑示范項(xiàng)目1000萬平方米以上。
2）《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出鼓勵建筑企業(yè)前瞻性地創(chuàng)造有利于創(chuàng)新和提高生產(chǎn)力的解決方案，研發(fā)出能將成本降至最低的新技術(shù)與新工藝。成立綠色建筑相關(guān)技術(shù)發(fā)展的研究項(xiàng)目和基金；市、區(qū)（縣）相關(guān)部門要從財政、政策等方面支持綠色建筑的示范性建設(shè)，增強(qiáng)綠色建筑的推廣力度，全面建立房屋建筑的綠色標(biāo)識制度。2020年末，力爭城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)50%的新建建筑按兩星及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造；裝配式建筑技術(shù)得到大規(guī)模應(yīng)用，城鎮(zhèn)新建民用建筑100%達(dá)到節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)施工執(zhí)行率100%。
發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。是構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求；發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，有利于推動生態(tài)文明建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快的發(fā)展，有利于提高人民的生活量。
本項(xiàng)目的建設(shè)符合我國當(dāng)前的政策發(fā)展要求，通過本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，有利于我國建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促使我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
2、發(fā)展本項(xiàng)目是構(gòu)建國際低碳生活方式示范區(qū)的需要
混凝土建筑物在正常使用和建造過程當(dāng)中，會消耗巨大的能源并排放出大量的二氧化碳。據(jù)統(tǒng)計，截止目前為止我國在建和已有建筑物共消耗占同期社會總的能量消耗的30%以上。建筑物能原材料的鋼材耗費(fèi)占全國用鋼量的30%以上。目前全球氣候升溫變暖的主要因素是因?yàn)槎趸歼^度排放造成的，而二氧化碳的排放量的多少是與能源消耗正相關(guān)的，因此，為了社會的可持續(xù)發(fā)展，大力推廣綠色低碳建筑，提高資源和能源利用率是建筑發(fā)展的必然趨勢。
1）大力推廣低碳建筑的社會意義，低碳建筑就是通過對新能源的利用、自然通風(fēng)、水回收利用、自然采光、地?zé)衢_采等新型無污染的技術(shù)資源，搭建一個高效運(yùn)轉(zhuǎn)、舒適健康的建筑環(huán)境。低碳建筑并不是獨(dú)立于社會的，是與自然、人以及社會群體相互影響互相促進(jìn)的。通過建立一個系統(tǒng)的低碳建筑，就可以徹底保障人們的身心健康，也就自然而然的體現(xiàn)了社會主義社會以人為本的核心價值觀。
2）大力推廣低碳建筑的經(jīng)濟(jì)意義，作為一個從無到有的結(jié)構(gòu)體，建筑物從施工到正常使用期間，都是需要耗費(fèi)巨大的能源相自然資源的。由于我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)和社會轉(zhuǎn)型需求日益增強(qiáng)。人民對建筑的要求越來越高．需求越來越大，所消耗的能源也越來越多。運(yùn)用環(huán)保綠色材質(zhì)，節(jié)能技術(shù)就可以大幅度降低單位國民生產(chǎn)總值能耗，對經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展具有重要的歷史意義。
3）大力推廣低碳建筑的環(huán)境意義，隨著人們對建筑的需求越來越多，住宅的多樣化和巨型化等特點(diǎn)側(cè)面導(dǎo)致了建筑環(huán)境污染也越來越嚴(yán)重。具不完全統(tǒng)計，建筑垃圾也已經(jīng)達(dá)到人類生產(chǎn)、生活所產(chǎn)生的總的垃圾量的百分之四十以上。建筑對環(huán)境的污染是十分巨大的。低碳建筑的節(jié)能減排綠色環(huán)保特點(diǎn)正好可以降低建筑的二氧化碳污染， 從可以遏制地球溫室效應(yīng)的進(jìn)一步惡化，也側(cè)面的保護(hù)了其他自然資源的消耗。
3、發(fā)展低碳節(jié)能建筑是我國社會發(fā)展的需要
目前，由于國內(nèi)城市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，其對于建筑能耗要求越來越高。為緩解上述能耗矛盾，國家提出了可持續(xù)化發(fā)展道路，提倡構(gòu)建節(jié)約型社會，建筑業(yè)為此刮起了低碳節(jié)能設(shè)計的設(shè)計浪潮。低碳節(jié)能設(shè)計理念在建筑業(yè)內(nèi)的普及，對于解決國內(nèi)現(xiàn)階段多種尖銳問題有重要的意義。低碳節(jié)能建筑設(shè)計的必要性主要表現(xiàn)在：第一，低碳節(jié)能建筑設(shè)計可有效降低材料制造、施工建造等過程中化石能源的需求量，并大幅度提高其能源利用率，減少二氧化碳的排放量。低碳節(jié)能建筑為人們提供了更加合理、更加舒適的環(huán)境空間；第二，低碳節(jié)能建筑作為當(dāng)下低碳經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)化發(fā)展的具體實(shí)現(xiàn)措施，在整個全球化經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著不可忽略的地位，也是未來發(fā)展的必然選擇。因此，深入推廣低碳節(jié)能建筑設(shè)計理念是人們對高質(zhì)量生活的追求，也是社會發(fā)展的需要。
4、解決勞動就業(yè)的需要
由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。
據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點(diǎn)，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為低碳示范住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加社會就業(yè)崗位做出一定的貢獻(xiàn)。
第二章 市場分析
2.1 我國房地產(chǎn)市場走勢分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速從2016年3月份開始持續(xù)在高位運(yùn)行，至2017年2月份已超過12個月同比增速在 5%以上。2017年2月份的增速為8.90%。我們可以看到，總體而言全年房地產(chǎn)行業(yè)依然保持了高增長，特別是在土地購置方面，同比下跌幅度已出現(xiàn)收窄的情況。由于一線城市和二線核心城市受到限購政策的影響，2017年第一季度開始各項(xiàng)指標(biāo)均有所回落。房地產(chǎn)市場整體仍然保持整體上漲的格局。其中，二三線城市庫銷比接近上輪新開工企穩(wěn)周期的水平。但是開發(fā)面積已經(jīng)有所回落，這說明增速的緩沖期正在逐步減小。
圖2-1：房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比數(shù)據(jù)
圖2-2：土地購置面積及待開發(fā)面積
雖然今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但是房企拿地意愿沒有下降。主要原因在于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期時，房企開始補(bǔ)庫。并且在過去幾個月內(nèi)，整體貨幣政策的寬松使得大部分房企通過低利率頻繁發(fā)債，在手資金寬裕。不過看到，由于信貸政策開始收緊后，雖然土地出讓總量有所增加，但是溢價率明顯下降，說明房企在一定程度上對市場有觀望情緒，并對未來房價持謹(jǐn)慎態(tài)度，因此超過一定成本后便不再競價。
圖2-3：房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比數(shù)據(jù)
圖2-4：商品房銷售額及面積數(shù)據(jù)
房屋新開工面積同比增速在2014年2月突降之后，緩慢回升，至2014年11月份再度開始下滑，2015年12月份的同比增速降至-14.00%。2016年2月份，在持續(xù)下滑了22個月之后，房屋新開工面積同比增速回升至13.70%。由于房屋新開工面積累計同比增速一直是負(fù)增長，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也逐月下滑，致使持續(xù)22個月的房屋新開工面積同比增速負(fù)增長對2016年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速產(chǎn)生明顯的向上拉力。穩(wěn)增長，遏制房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑是必有之策，這是2016年房地產(chǎn)行業(yè)趨暖并延續(xù)至2017年第一季度的一個最重要的原因。
圖2-5：全國房屋施工面積及同比情況
2.2 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
1、需求
商品房銷售面積、銷售額同比增幅有所回升
圖2-6：2011年至2017年6月全國商品房和住宅累計銷售面積以及銷售額同比增速
2017年1-6月，全國商品房銷售面積為74662萬平方米，同比增長16.1%，增幅較1-5月擴(kuò)大1.8個百分點(diǎn)；銷售額為59152億元，同比增長21.5%，較1-5月擴(kuò)大2.9個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積為64791萬平方米，同比增長13.5%，銷售額為49298億元，同比增長17.9%；辦公樓銷售面積同比增長38.8%，銷售額同比增長38.9%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長32.5%，銷售額同比增長41.7%。
2、供應(yīng)
商品房投資增速繼續(xù)收窄，新開工增幅擴(kuò)大
圖2-7：2011年至2017年6月累計房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其同比增速
房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅繼續(xù)收窄。2017年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為50610億元，同比增長8.5%，增速較1-5月收窄0.3個百分點(diǎn)，中西部及東北地區(qū)開發(fā)投資增速收窄使得全國整體投資增速放緩。其中，住宅開發(fā)投資額為34318億元，同比增長10.2%，增速較1-5月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%，較1-5月提升0.2個百分點(diǎn)。
圖2-8：2011年至2017年6月全國房屋累計新開工和施工面積及其同比增速
全國房屋新開工、施工同比增幅擴(kuò)大，竣工同比增幅收窄。2017年1-6月，全國房屋新開工面積為85720萬平方米，同比增長10.6%，增幅較1-5月擴(kuò)大1.1個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積為61399萬平方米，同比增長14.9%，較1-5月收窄0.2個百分點(diǎn)。全國房屋施工面積達(dá)69.2億平方米，同比增長3.4%，增速較1-5月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積為47.3億平方米，同比增長2.9%，較1-5月擴(kuò)大0.3百分點(diǎn)。全國房屋竣工面積為41524萬平方米，同比增長5.0%，增速較1-5月收窄0.9個百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積為29760萬平方米，同比增長2.5%，增幅較1-5月收窄0.9個百分點(diǎn)。
3、資金來源
2017年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為75765億元，同比增長11.2%，增幅較1-5月擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)。具體來看，國內(nèi)貸款為13352億元，同比增長22.1%，增幅較1-5月擴(kuò)大4.8個百分點(diǎn)；利用外資為104億元，同比增長58.9%，增幅較1-5月收窄56.2個百分點(diǎn)；自籌資金為23273億元，同比下降2.3%，跌幅較1-5月收窄1.1個百分點(diǎn)；其他資金來源39035億元，同比增長17.2%，較1-5月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。其他資金來源中，定金及預(yù)付款為23226億元，同比增長22.7%，增幅較1-5月擴(kuò)大2.4個百分點(diǎn)；個人按揭貸款為12000億元，同比增長6.7%，較1-5月收窄1.9個百分點(diǎn)。
2017年1-6月，在開發(fā)企業(yè)的各類資金來源中，國內(nèi)貸款占比為17.6%，較1-5月下降0.2個百分點(diǎn)。自籌資金占比為30.7%，較1-5月提升0.2個百分點(diǎn)。利用外資占比為0.14%，與1-5月基本持平。其他資金占比為51.5%，與1-5月持平，其中，定金及預(yù)付款占比為30.7%，較1-5月提高0.4個百分點(diǎn)；個人按揭貸款占比為15.8%，較1-5月收窄0.5個百分點(diǎn)。
整體來看，需求方面，商品房銷售面積、銷售額同比增幅有所回升。供應(yīng)方面，商品房投資增速繼續(xù)收窄，新開工同比增速擴(kuò)大。資金來源方面，到位資金同比增速提升，其中國內(nèi)貸款增幅提升幅度最大。展望未來，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)收緊，成交將繼續(xù)回落，而以去庫存為主的三四線城市，在政策支持下，仍將保持現(xiàn)有的成交走勢，但在去年同期高基數(shù)影響下，全國銷售將有所調(diào)整。
2.3 房地產(chǎn)市場分析
2.3.1 土地出讓市場分析
2017年上半年全市累計成交經(jīng)營性用地62宗，環(huán)比2016年下半年的51宗增加了11宗，同比2016年上半年也增加了11宗;成交面積累計5856.3畝，環(huán)比2016年下半年增加了752.29畝，漲幅為14.74%，同比2016年上半年增加了1106.62畝，漲幅為23.30%;總攬金493.35億元，環(huán)比2016年下半年下降14.67%，同比2016年上半年下降10.06%;成交均價約842.42萬元/畝，環(huán)比2016年下半年下降了25.64%，同比2016年上半年下降27.05%。2017年上半年土地成交數(shù)量環(huán)比、同比均有所增加，但成交均價及成交金額環(huán)比、同比均有所下降。
2.3.2 房地產(chǎn)市場分析
2017年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為45500百萬元，同比增長6.4%；2016年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為135259百萬元，同比增長7.4%。
2017年1-4月商品住宅開發(fā)投資額為30111百萬元，同比增長8.6%；2016年1-12月商品住宅開發(fā)投資額為86102百萬元，同比增長10.6%。
2017年1-4月商品房施工面積為70410.5千㎡，同比增長10.9%；2016年1-12月商品房施工面積為78185.4千㎡，同比增長8.6%。
2017年1-4月商品房新開工面積為7883.2千㎡，同比增長12.4%；2016年1-12月商品房新開工面積為21133.1千㎡，同比增長6.8%。
2017年1-4月商品房竣工面積為3910.4千㎡，同比增長10.4%；2016年1-12月商品房竣工面積為11803.3千㎡，同比增長14.2%。
2017年1-4月商品房銷售面積為4143.1千㎡，同比下降31.9%；2016年1-12月商品房銷售面積為20983.4千㎡，同比增長32%。
2017年1-4月商品房銷售額為44100百萬元，同比下降9.7%；2016年1-12月商品房銷售額為196604百萬元，同比增長60.8%。
2017年1-4月商品住宅施工面積為40236.7千㎡，同比增長9%；2016年1-12月商品住宅施工面積為46804.1千㎡，同比增長8.2%。
2017年1-4月商品住宅新開工面積為5128.3千㎡，同比增長29.3%；2016年1-12月商品住宅新開工面積為13702.2千㎡，同比增長19.4%。
2017年1-4月商品住宅竣工面積為3091.2千㎡，同比增長7.5%；2016年1-12月商品住宅竣工面積為8606.1千㎡，同比增長21.3%。
2017年1-4月商品住宅銷售面積為3286.2千㎡，同比下降36.7%；2016年1-12月商品住宅銷售面積為17057.2千㎡，同比增長32.6%。
2017年1-4月商品住宅銷售額為36343百萬元，同比下降8.9%；2016年1-12月商品住宅銷售額為158835百萬元，同比增長64.4%。
2017年5月房地產(chǎn)平均價格為14340元/㎡，環(huán)比下降1.07%，同比增長24.66%。
2.3.3 房地產(chǎn)市場分析
表2-1：房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表
| 指標(biāo) | 單位 | 1-5月 | 同比增長（%） |
| 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資 | 萬元 | 306885 | 33.5 |
| 二、本年購置土地面積 | 萬平方米 | 46.4 | 16.6 |
| 三、商品房面積 | |||
| 1、施工面積 | 萬平方米 | 437.9 | 3.3 |
| 其中：新開工 | 萬平方米 | 57.9 | -59.1 |
| 2、房屋竣工面積 | 萬平方米 | 92.3 | 107.4 |
| 3、商品房銷售面積 | 萬平方米 | 42.1 | -47.2 |
| 其中：住宅 | 萬平方米 | 35.5 | -54.1 |
| 4、商品房待售面積 | 萬平方米 | 5.3 | -51.4 |
| 其中：住宅 | 萬平方米 | 2 | -63 |
| 5、房屋銷售額 | 萬元 | 398048 | -23.1 |
| 其中：住宅 | 萬元 | 349053 | -28.8 |
2.4.1 消費(fèi)群體分析
（1）第一層面：項(xiàng)目剛性需求住戶
就本地目標(biāo)消費(fèi)人群而言，傾向于購買此區(qū)域住宅的客戶群體主要是的工人，工業(yè)的繁榮發(fā)展，至此區(qū)域有大量工人，其中年齡在20歲至40歲的居多，他們是住房剛需的主要群體。
（2）第二層面：項(xiàng)目區(qū)改善性需求住戶
當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)、商貿(mào)物流、旅游等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。使得撮鎮(zhèn)人員結(jié)構(gòu)多樣化。除工人之外，大量高知識水平、高收入水平的人群聚集到此區(qū)域。相對于這些人而言，本項(xiàng)目可滿足他們在住房上的改善性需求。
（3）第三層面：投資性需求
撮鎮(zhèn)地處、縣城店埠的南大門，有“吞江吐淮，吸東納西”的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢。是南部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)和交通中心。是總體規(guī)劃中城鎮(zhèn)體系中重要衛(wèi)星鎮(zhèn)。隨著的發(fā)展，使得此項(xiàng)目存在一定的升值空間，因此投資性需求客戶也是項(xiàng)目的消費(fèi)群體之一。
2.4.2目標(biāo)客戶特征分析
（1）年齡特征：年齡分布在24—50歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在26歲到40歲左右。
（2）經(jīng)濟(jì)收入：年凈收入約為10-20萬元的家庭
2.4.3 產(chǎn)品定位
結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位。從競爭樓盤的戶型來看，戶型結(jié)構(gòu)以兩房、三房為主，兼顧少量一房小戶型及四室大戶型。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，規(guī)劃高、中、普通三種。
項(xiàng)目總體定位：“國際低碳生活示范區(qū)、引領(lǐng)低碳健康生活方式”。將低碳、 生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能的理念注入到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、建筑設(shè)計、室內(nèi)裝修、建筑選材、施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，倡導(dǎo)人緣自然、人與人之間的和諧社區(qū)文化，成為肥東的樣板生活社區(qū)。
項(xiàng)目戶型45-146方，主力戶型100平米左右。
2.4.4 價格定位
價格是項(xiàng)目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目價值，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目的。通過對其它樓盤的調(diào)查及分析，可知該項(xiàng)目是該片區(qū)一個中高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，同時回避價格競爭，走中檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線，通過價格、戶型設(shè)計、園林景觀等條件搶占市場，本評估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認(rèn)為該項(xiàng)目住宅銷售價格14000元/㎡比較有競爭力。
略……
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